Het doel van Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 NV is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van vermogen, teneinde voor de beleggers een stabiel rendement te behalen. De belegging is gericht op de financiering van (West) Duits winkelvastgoed in het segment van de dagelijkse boodschappen (supermarkten, discountmarkten, zowel food als non-food).
Kenmerken van het Fonds:
-De portefeuille die het Fonds financiert bestaat uit twintig winkels, verspreid over drie binnenstedelijk / centraal gelegen locaties in Kiel, Hamm en Niederzier;
-De portefeuille is volledig verhuurd; 93% van de huurstroom wordt gegenereerd door grote, in Duitsland opererende winkelketens waaronder Sky (Coop), EDEKA, REWE, DM, Rossmann, Takko, TEDi en KiK;
-De resterende gemiddelde looptijd van de huurcontracten per start Fonds is ruim 13,8 jaar;
-De totale koopsom bedraagt € 26.207.882,- vrij op naam (v.o.n.);
-Het totale investeringsvolume, inclusief bijkomende kosten bedraagt € 28.285.000,-;
-De hypothecaire financiering bedraagt € 16.620.000,- (circa 59% van het totale investeringsvolume);
-Het eigen vermogen van het fonds (inleg certificaathouders) bedraagt € 11.665.000,-, verdeeld over 2.333 Certificaten van € 5.000,- elk (exclusief emissiekosten).
-Deelname is mogelijk met een minimale afname van twee certificaten;
-De beoogde looptijd van het fonds is zeven tot tien jaar;
-De hypotheekrente is voor een periode van vijf jaar gefixeerd voor het gehele bedrag van de hypothecaire lening. Het rentetarief over deze periode bedraagt 4,51%. Voor de periode na afloop van de rentefixatie (na vijf jaar) wordt voor de gehele hypothecaire lening gerekend met een rekenrente van 4,5%. De rente na afloop van de rentefixatie kan afwijken van het rentetarief waarmee in de prognoses rekening is gehouden;
-De hypothecaire lening heeft een looptijd van tien jaar en heeft een jaarlijkse aflossing van 1,0% van de hoofdsom;
-Het beoogde direct uitkeerbare dividendrendement bedraagt 7,0%* op jaarbasis. Uitkering geschiedt per kwartaal;
-Het beoogde totaalrendement bedraagt 8,7%* op jaarbasis (inclusief aandeel in het verkoopresultaat);
-In Nederland woonachtige of gevestigde certificaathouders zijn alleen belastingplichtig in Nederland. Voor particuliere beleggers geldt in beginsel de fiscale vermogensrendementsheffing (Box 3) van 1,2% over de waarde van de certificaten;
-De beheerder van het fonds (Holland Immo Group Beheer BV) heeft een vergunning onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het Fonds en de Beheerder zijn geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en vallen onder toezicht van de AFM.
*) De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Omdat de waarde van de beleggingen zowel kan stijgen als dalen, bestaat het risico dat beleggers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Het beoogde rendement wordt uitgedrukt als percentage van de initiële inleg per Certificaat (exclusief Emissiekosten) gedurende de looptijd van het Fonds.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Locaties
Fondsaanbieder
Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 NV is een initiatief van Holland Immo Group BV.
Holland Immo Group BV stelt zich ten doel het initiëren van beleggingen voor particuliere en institutionele beleggers door hen te laten participeren in vastgoedgerelateerde beleggingen met een stabiel rendement.
Trackrecord
U kunt hieronder het trackrecord van Holland Immo Group downloaden.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Huurdersoverzicht
De te verwerven winkelportefeuille bestaat uit drie (West) Duitse binnenstedelijke winkelcentra met in totaal twintig winkels voor dagelijkse voorzieningen, zowel (discount-) supermarkten als andere grote (non-food) speciaalzaakketens. De winkelcentra zijn gelegen in Hamm, Kiel en Niederzier. Voor alle objecten geldt dat alle relevante wettelijke vergunningen voor het gebruik daarvan zijn verstrekt.
De objecten zijn nieuw en rechtstreeks verworven van de ontwikkelaar; het object in Hamm en de Rossmann in Kiel werden in februari 2011 opgeleverd, de overige objecten in Kiel en de objecten in Niederzier worden op 1 oktober respectievelijk 1 november 2011 opgeleverd. De Quick in Niederzier zal op 1 februari 2012 door de huurder in gebruik worden genomen. Met de verkoper van de nog op te leveren objecten per startdatum Fonds, is overeengekomen dat het Fonds over de periode tot aan latere ingebruikname door de huurder(s) wordt gecompenseerd voor huurderving.
De belangrijkste huurders zijn de Duitse winkelketens, waaronder Sky (Coop), EDEKA, REWE, DM, Rossmann, Takko, TEDi en KiK, die tot de grootste winkelketens van Duitsland behoren. Zij genereren 93% van de huurstroom en kennen langlopende huurcontracten tot veelal 15 jaar. De gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten bij oprichting van het fonds bedraagt ruim 13,8 jaar. Onderstaand worden de belangrijkste financiële uitgangspunten van de huurcontracten weergegeven.
Alle winkels zijn binnenstedelijk of centraal gelegen op zichtlocaties, zijn goed bereikbaar en beschikken over eigen ruime parkeervoorzieningen voor de deur. Het betreft derhalve een - naar locaties en huurders - goed gespreide winkelportefeuille bestaande uit nieuwe winkelobjecten op goede locaties met langlopende huurcontracten en grote Duitse (discount-) winkelketens als huurders.
Holland Immo Group BV heeft twintig winkels in (West) Duitsland geselecteerd, gelegen in Kiel (Schleswig-Holstein), Hamm en Niederzier (deelstaat Nordrhein-Westfalen). Tot de huurders behoren de grote Duitse winkelketens waaronder Sky (Coop), EDEKA, REWE, DM, Rossmann, Takko, TEDi en KiK, welke samen circa 93% van de huurstroom genereren. Daarnaast bestaat het huurdersbestand uit een aantal lokale ondernemers. Ruim 80% van de lokale ondernemers in Hamm was reeds voor de herontwikkeling/nieuwbouw op deze bestaande winkellocatie gevestigd. De objecten zijn voor de aankoop getaxeerd door DTZ Zadelhoff.
De objecten zijn nieuw. Het object in Hamm en de Rossmann in Kiel werden in februari 2011 opgeleverd. De overige objecten in Kiel en de objecten in Niederzier worden op 1 oktober respectievelijk 1 november 2011 opgeleverd. De winkel Quick in Niederzier zal op 1 februari 2012 door de huurder in gebruik worden genomen. De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bij oprichting van het Fonds bedraagt ruim 13,8 jaar. Alle winkels zijn binnenstedelijk of centraal gelegen op zichtlocaties, zijn goed bereikbaar en beschikken over eigen ruime parkeervoorzieningen voor de deur.
Het betreft derhalve een naar locaties en huurders goed gespreide winkelportefeuille bestaande uit nieuwe winkelobjecten op goede locaties met grote Duitse (discount) winkelketens als huurders en langlopende huurcontracten. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 7.
Het geprognosticeerde direct rendement bedraagt 7,0% per jaar en is de contante (dividend) uitkering in enig jaar gedeeld door de inleg van de certificaathouder (exclusief emissiekosten), op jaarbasis berekend en uitgedrukt als percentage. Het direct rendement wordt per kwartaal bij wijze van voorlopig dividend uitgekeerd aan de certificaathouders.
Indirect Rendement
De beleggingshorizon van het fonds bedraagt zeven tot tien jaar. Gedurende deze periode zal het vastgoed worden geëxploiteerd, waarna het zal worden verkocht. Van de gerealiseerde overwinst uit verkoop van het vastgoed komt 80% via de winstdelende lening ten goede aan de certificaathouders en 20% aan de initiatiefnemer en de mede-initiatiefnemer tezamen.
Het fonds (en indirect de certificaathouders) geniet een preferentie met betrekking tot de renteverplichtingen van 7,0% per jaar onder de winstdelende lening. Dat houdt in dat ingeval de rente van 7,0% op jaarbasis gedurende de looptijd van de winstdelende lening aan het fonds nog niet zou zijn betaald, de achterstallige rente eerst in mindering wordt gebracht op het deel van de overwinst waartoe de Initiatiefnemer en de mede-initiatiefnemer gezamenlijk zijn gerechtigd.
Voor de prognose van het indirect rendement is er bij de verkoop van uitgegaan dat de prijs gebaseerd wordt op de getaxeerde kapitalisatiefactor kosten koper zoals vastgesteld door de externe taxateur bij aankoop van de vastgoedportefeuille. Uitgaande van de prognose van het realistische verkoopscenario bedraagt het geprognosticeerde indirect rendement circa 1,7% (enkelvoudig) per jaar. Het geprognosticeerde totaalrendement, de som van het direct rendement en het indirect rendement, bedraagt dan 8,7% (enkelvoudig) per jaar. Dit komt neer op een geprognosticeerde IRR van 8,4%.
Juridische Aspecten
Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 NV (het fonds) is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. De statutaire directie van het fonds wordt gevormd door Holland Immo Group Beheer BV (de beheerder), die tevens optreedt als beheerder van het fonds in de zin van artikel 1:1 Wft. De beheerder en het fonds staan onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De beheerder en het fonds voldoen aan de bij of krachtens de Wft gestelde regels.
Alle aandelen in het fonds worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 (St.AK), die tegenover elk aandeel een certificaat uitgeeft. Het fonds kwalificeert als een closed-end beleggingsmaatschappij. De aandelen in het fonds noch de certificaten zijn beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. De certificaten zijn niet verhandelbaar in de zin van de Wft. Er zijn slechts beperkte mogelijkheden tot inkoop van certificaten.
Het door de certificaathouders in het fonds ingelegde vermogen wordt door het fonds onder de winstdelende lening uitgeleend aan Holland Immo Group Holding 4 BV (Vastgoed Holding). Deze vastgoed holding financiert daarmee de aandelen in de Vastgoed BV's en verstrekt daarnaast een Lening met bonuselement aan de Vastgoed BV's. Tezamen met een aangetrokken hypotheeklening wordt op deze wijze de aankoop van de vastgoedobjecten gefinancierd. In economisch opzicht kan de belegging door het fonds in de winstdelende lening worden vergeleken met een directe belegging in de Duitse winkelportefeuille. Voor een uitgebreide toelichting inzake de aanwending van de gelden die door Vastgoed Holding worden verkregen, wordt verwezen naar hoofdstuk 9.
De beleggingshorizon bedraagt zeven tot tien jaar. Na verkoop van het vastgoed zal de opbrengst als aflossing en rentebetaling worden uitgekeerd aan het fonds.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Forumvast
Holland Immo Group is lid van Forumvast.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Risicofactoren
Beleggen brengt risico's met zich mee. Zo ook het participeren in het fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico's is het onderstaande van belang. Deze risico's, alsmede andere (markt)omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft.
Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan het geprognosticeerde uitkeerbare rendement in gevaar komen. Gedurende de beschouwingsperiode wordt een liquiditeitsreserve aangehouden. Deze liquiditeitsreserve kan onder meer worden aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene huurderving bij leegstand.
Voor de belegger kan een verlies optreden. In het bijzonder hebben de mate waarin de vastgoedportefeuille wordt geconfronteerd met leegstand, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het Fonds, voor Vastgoed Holding, de Vastgoed BV's en de Vastgoed KG – waaronder de rentelasten op de hypothecaire financiering indien en voor zover de hoogte daarvan nog niet vaststaat – en de hoogte van de huurinkomsten die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille, een belangrijke invloed op het rendement. Aangezien de hypothecaire financiering een wezenlijk deel van dit product uitmaakt (van het totale investeringsbedrag voor het vastgoed, inclusief bijkomende kosten en liquiditeitsreserve, zal door de Vastgoed BV's en de Vastgoed KG circa 59% hypothecair worden gefinancierd), zullen negatieve ontwikkelingen in (onder meer) genoemde factoren versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. Dat geldt in het bijzonder voor de situatie dat diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin zullen voordoen. Het maximale verlies dat de belegger kan lijden, is het bedrag van zijn deelname (inclusief emissiekosten).
De certificaten zijn niet verhandelbaar en kennen belangrijke beperkingen met betrekking tot de inkoop ervan door het fonds (het fonds heeft een closed-end karakter en zal niet overgaan tot inkoop en heruitgifte van certificaten). Daarnaast kan de feitelijke looptijd van het fonds door (markt)omstandigheden langer zijn dan de beoogde looptijd. Daarom dient elke investeerder voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de looptijd van het fonds en de beperkingen in de mogelijkheden tot inkoop en heruitgifte van de certificaten door het fonds (beperkte liquiditeit).
Het is af te raden een substantieel gedeelte van het vermogen in dit product te beleggen. Deze vorm van beleggen moet gezien worden als onderdeel van een gespreid belegde portefeuille. Het fonds richt zich op particuliere en institutionele beleggers die, uit oogpunt van optimalisatie van het risico- rendementsprofiel van hun totale beleggingsportefeuille, beleggen in vastgoed(gerelateerde) producten.
De risico's als genoemd in dit hoofdstuk zijn niet bedoeld als een uitputtend overzicht van mogelijke risico's.
-Verhuur- exploitatierisico
-Rente- en financieringsrisico
-Marktwaarde risico
-Tegenpartijrisico
-Onderhoudsaspecten
-Milieurisico's
-Politieke risico's
-Inflatierisico
-Object gerelateerde risico's
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Verhandelbaarheid
Certificaten kunnen voor verhandeling worden aangeboden op www.participatieaanbod.nl onderdeel van Vastgoedvergelijker.nl.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Holland Immo Group.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
