Winkelfonds Duitsland 9 NV
Kenmerken
Doelstelling
Het doel van het Fonds is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van vermogen teneinde de beleggers in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. De belegging is gericht op Duits winkelvastgoed in het segment van de dagelijkse boodschappen (supermarkten, discountmarkten, zowel food als non-food).
De hierin vermelde informatie is van algemene aard, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit document bevat geen aanbod tot het nemen van deelnemingsrechten in het hierin bedoelde beleggingsfonds noch een uitnodiging tot het doen van een dergelijk aanbod. Deelname is alleen mogelijk nadat u heeft kennisgenomen van het officiële prospectus.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegenLocaties
Fondsaanbieder
Winkelfonds Duitsland 9 is een initiatief van Holland Immo Group. Holland Immo Group heeft sinds haar oprichting in 2001 inmiddels ruim dertien jaar ervaring en is uitgegroeid tot een solide en betrouwbare aanbieder van vastgoedbeleggingsproducten. Holland Immo Group initieert thans winkelbeleggingsfondsen in Nederland en –sinds eind 2007- in Duitsland.
In de afgelopen dertien jaar is in totaal voor ca. 795 miljoen euro aan fondsen geïnitieerd, verdeeld over 27 fondsen. Zes fondsen, ter waarde van in totaal ca. 100 miljoen euro, zijn in de jaren 2006 en 2007 succesvol afgewikkeld tegen aantrekkelijke beleggingsrendementen, variërend van ruim 7% tot 23,5% op jaarbasis. Van het huidige bedrag, ad 695 miljoen euro onder beheer, is zo’n 252 miljoen euro geïnvesteerd in binnenstedelijke Duitse winkelcentra voor dagelijkse boodschappen.
De directie en het (asset) management team bestaat uit professionals met langjarige ervaring op alle facetten van het opzetten en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen, zoals financieel, fiscaal, juridisch, property- en assetmanagement, investor relations en investment reporting.
Holland Immo Group heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft), waardoor het haar is toegestaan participaties in fondsen ter grootte van minder dan 100.000 euro te plaatsen bij het publiek. Holland Immo Group en haar fondsen vallen daardoor onder doorlopend toezicht van de AFM. Het prospectus van een fonds wordt goedgekeurd door de AFM. Holland Immo Group is mede-initiatiefnemer van de branchevereniging Forumvast (Branchevereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten), die thans ca. 60% van de markt van aanbieders vertegenwoordigt. Manfred Kühl, directievoorzitter van Holland Immo Group, is vice-voorzitter van Forumvast.
De directie van Holland Immo Group BV bestaat uit de volgende personen:
- mr. M. Kühl
- mr. T. Kühl
- L.M. Antonis
Huurdersoverzicht
Belangrijke huurders Essen:
REWE Dortmund
REWE Dortmund Vertriebsgesellschaft mbH is een onafhankelijke, regionaal opererende onderneming onder de vlag van de REWEGroup. REWE Dortmund is een samenwerkingsverband van circa 300 zelfstandige ondernemers met in totaal 540 supermarkten. Het afzetgebied is Nordrhein-Westfalen, waarbij het zwaartepunt in het Ruhrgebied en Niederrhein ligt. REWE Dortmund behaalde in 2012 een omzet van € 2 miljard (www.rewe-dortmund.de).
Action Deutschland
Action Deutschland GmbH is de Duitse dochteronderming van Action Holding BV, het moederbedrijf achter de bekende Action winkels in onder andere Nederland en België. Het sterk wisselende assortiment loopt uiteen van huishoud- en kantoorartikelen, cosmetica, food, speelgoed, textiel, servies, decoratie, doe-het-zelf en seizoensartikelen. Het assortiment in combinatie met lage prijzen zorgt voor een grote binding met de consument en maakt dat veel consumenten Action meerdere keren per week bezoeken. In het kader van de expansie naar Duitsland opende Action in 2009 haar eerste winkel in Duitsland. Eind 2013 exploiteert Action circa 22 vestigingen en heeft zij verdere winkelopeningen in Duitsland gepland in 2014 en 2015 (www.action.de).
Belangrijke huurders Heinsberg:
REWE
REWE Markt GmbH is een dochterbedrijf van de Duitse handels-en supermarktketen REWE-Group met hoofdkantoor in Keulen. REWE is de full-service supermarktformule van REWE-Group met 3.300 supermarkten in Duitsland (www.rewe.de).
REWE-Group zelf is in 1927 opgericht als coöperatie van zelfstandige ondernemers. In 2013 had REWE-Group een omzet van circa € 50,6 miljard en 329.000 medewerkers wereldwijd. Tot REWE-Group behoren in Duitsland onder andere de REWE-supermarkten, Penny discountsupermarkten en Toom-warenhuizen en bouwmarkten (www.rewe-group.de).
Belangrijke huurders Magdeburg:
Lidl
In 1968 opende Dieter Schwarz zijn eerste Lidl-supermarkt in Backnang, naast de groente- en fruithandel van zijn vader. Lidl heeft thans 9.500 supermarkten, waarvan 3.300 in Duitsland. Lidl is daarmee de grootste discount supermarktketen van Duitsland. Huurder Lidl Vertriebs-GmbH & co.KG maakt onderdeel uit van de Schwarz Gruppe. De Schwarz Gruppe exploiteert naast de Lidl supermarkten ook de ruim 1.000 Kaufland warenhuizen. Over het boekjaar 2012/2013 haalde de Schwarz Gruppe een omzet van meer dan 67 miljard wereldwijd, een omzetgroei van bijna 3% ten opzichte van 2011/2012. (www.lidl.de)
DM
DM-drogerie markt GmbH & Co. KG is de nummer één onder de Duitse drogisterijketens. Het bedrijf werd in 1973 in Karlsruhe opgericht door Götz Werner. Vijf jaar later exploiteerde Werner al 100 drogisterijen in het Zuidwesten van Duitsland. Aan het einde van het boekjaar 2012/2013 had DM in Duitsland 1.480 winkels en in de rest van Europa bijna 1.500 winkels. In het boekjaar 2012/2013 haalde dm met 49.000 werknemers een recordomzet van € 7,8 miljard, een omzetgroei van 14% ten opzichte van het boekjaar 2011/2012. De strategie van dm is om kwalitatief hoogwaardige producten aan te bieden tegen een betaalbare prijs (www.dm-drogeriemarkt.de).
Takko
Takko Holding GmbH is een van de grootste kledingketens van Duitsland met ongeveer 1.100 winkels in 2013. Het bedrijf werd in 1982 opgericht door het voormalige Hettlage-concern en in 1990 werd een deel van de aandelen verkocht aan het Tengelmannconcern. Sinds eind 2010 is Apax Partners, een private equity investeerder, de nieuwe eigenaar. Naast Duitsland heeft Takko vestigingen in Nederland, Oostenrijk, Zwitserland en diverse Oost-Europese landen. In 2013 had Takko circa 1.800 winkels met meer dan 16.500 medewerkers in 17 landen. Sinds 2005 heeft Takko een eigen importbedrijf, dat 100 miljoen kledingstukken per jaar naar Europa importeert. De totale omzet van Takko Holding bedroeg bijna € 1,3 miljard in 2013 (www.takko-fashion.com).
K+K
K+K Schuh Market GmbH is onderdeel van het schoenenconcern Kienast Schuhhandels GmbH & Co.KG. De Duitse ketens ABC
Schuh-Center, Claudio Schuhe en Street Shoes behoren tevens tot dit schoenenconcern. Met ongeveer 370 filialen en 1.800 medewerkers behaalde Kienast Schuhhandels GmbH & Co.KG een omzet van € 180 miljoen in 2013 (www.k-und-k schuhcenter.de, www.kienast-schuhe.de).
Download hier het huurdersoverzicht.
Fondsinvesteringen
De totale fondsinvestering bedraagt € 17.180.000. Het eigen vermogen bedraagt € 8.980.000 verdeeld over 1.796 certificaten van € 5.000. Het verwacht gemiddeld exploitatierendement van het fonds is het rendement uit de exploitatie van het vastgoed vóór aflossing van de hypotheeklening en bedraagt 7,9% per jaar.
Download hier de fondsinvesteringen.
Rendementen
Het geprognosticeerd Direct Beleggersrendement bedraagt 7,0% per jaar en wordt per kwartaal als dividend uitgekeerd aan de Certificaathouders.
Het verwacht gemiddeld Indirect Beleggersrendement (na winstdeling beheerder) bedraagt 1,3% per jaar. Het geprognosticeerde Totaal Beleggersrendement, de som van het Direct Beleggersrendement en het Indirect Beleggersrendement, bedraagt 8,3% (enkelvoudig) per jaar. Dit komt neer op een geprognosticeerde IRR van 8,1%.
Download hier het exploitatieoverzicht.
Juridische Aspecten
Winkelfonds Duitsland 9 NV (het Fonds) is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. De statutaire directie van het Fonds wordt gevormd door Holland Immo Group Beheer BV (de Beheerder), die tevens optreedt als beheerder van het Fonds in de zin van artikel 1:1 Wft. De Beheerder en het Fonds staan onder toezicht van de AFM.
Alle aandelen in het Fonds worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Winkelfonds Duitsland 9 (St.AK), die tegenover elk aandeel een Certificaat uitgeeft. Het Fonds kwalificeert als een closed-end beleggingsmaatschappij. De aandelen in het Fonds noch de Certificaten zijn beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. De Certificaten zijn - zij het beperkt - verhandelbaar in de zin van de Wft. Er zijn slechts zeer beperkte mogelijkheden tot inkoop van Certificaten.
Het door de Certificaathouders in het Fonds ingelegde vermogen wordt door het Fonds onder de Winstdelende Lening uitgeleend aan Holland Immo Group Holding 9 BV (Vastgoed Holding). Deze Vastgoed Holding financiert daarmee de aandelen in de Vastgoed BV’s en verstrekt daarnaast een Lening met Bonuselement aan de Vastgoed BV’s. Tezamen met een aangetrokken hypotheeklening wordt op deze wijze de aankoop van de vastgoedobjecten gefinancierd. In economisch opzicht kan de belegging door het Fonds in de Winstdelende Lening worden vergeleken met een directe belegging in de Duitse winkelportefeuille. Voor een uitgebreide toelichting inzake de aanwending van de gelden die door Vastgoed Holding worden verkregen, wordt verwezen naar hoofdstuk 5. De beleggingshorizon bedraagt zeven tot tien jaar. Na verkoop van het vastgoed zal de opbrengst als aflossing en rentebetaling worden uitgekeerd aan het Fonds.
Download hier het juridisch organogram.
Financiering
Naast de door het Fonds ter beschikking gestelde Winstdelende Lening wordt de vastgoedportefeuille voor het overige gefinancierd met een hypothecaire lening. De fondsinvestering zal - op het niveau van de Vastgoed BV’s - voor circa 48% met een hypothecaire lening worden gefinancierd.
Bij aanvang van het Fonds wordt bij WGZ Bank AG (te Düsseldorf, Duitsland), een hypothecaire lening aangetrokken van € 8.200.000,-. De bank kan zich uitsluitend verhalen op het vastgoed en de (aan de bank verpande) Bruto-huuropbrengsten (“nonrecourse” karakter van de lening). De hypothecaire lening wordt voor een looptijd van tien jaar verstrekt en is afgesloten op basis van een rentetarief gelijk aan 3-maands EURIBOR. Een 3-maands EURIBOR financiering kent een variabele rente, hetgeen betekent dat de te betalen rente elke drie maanden wordt aangepast aan het actuele 3-maands EURIBOR tarief. Teneinde het renterisico af te dekken zal zo snel mogelijk, en uiterlijk op de datum van transport, door het aangaan van een renteswap, de rente worden gefixeerd voor een periode van ten minste vijf jaar. Een renteswap is een zelfstandig financieel instrument (een zogenoemd rentederivaat) waarbij de 3-maands EURIBOR rente wordt geruild tegen een voor een langere periode, op basis van de kapitaalmarktrente, vastgestelde rente (in dit geval voor ten minste vijf jaar). Op deze wijze wordt de rente voor een langere periode gefixeerd. De renteswap zal worden afgesloten bij WGZ Bank AG. Bij vervroegde aflossing (aflossing vóór de datum waarop de renteswap eindigt) zal de renteswap verkocht moeten worden (“unwinden”) en zal de marktwaarde van de renteswap tot uitdrukking komen. Bij een dalende kapitaalmarktrente zal de renteswap in beginsel een negatieve waarde hebben. Dit is vergelijkbaar met een boeterente bij een hypothecaire lening die een vaste rente kent, waarbij de boeterente wordt berekend op de contante waarde van het verschil tussen de overeengekomen vaste rente en de kapitaalmarktrente voor vergelijkbare resterende rentevast perioden op het moment van vervroegde aflossing. Kenmerkend voor een renteswap is dat bij een stijgende kapitaalmarktrente de renteswap in beginsel een positieve waarde heeft, die bij verkoop van de renteswap gerealiseerd kan worden ten gunste van het Fonds. Dit voordeel blijft bij een hypothecaire lening met een vaste rente achter bij de bank die de lening heeft verstrekt.
Op basis van de met de hypothecair financier overeengekomen kredietopslag wordt in de geprognosticeerde rendementen rekening gehouden met een rentetarief van 2,7% voor een periode van vijf jaar. De daadwerkelijke rente kan hiervan afwijken. Voor de periode na afloop van de rentefixatie wordt voor de rendementsprognose gerekend met een rentetarief voor de gehele hypothecaire lening over de resterende looptijd van 4,5%. Ook deze rente kan na afloop van de rentefixatie afwijken van het rentetarief waarmee in de prognoses rekening is gehouden.
Naast de bedoelde hypothecaire lening zullen gedurende de looptijd geen (additionele) leningen worden aangegaan ten behoeve van de Duitse vastgoedportefeuille. De Beheerder kan evenwel bewerkstelligen dat de hypothecaire lening wordt geherfinancierd, indien het belang van de Certificaathouders is gediend bij het - al dan niet vroegtijdig - beëindigen van de bestaande financiering en het aangaan van een nieuwe hypothecaire financiering. Eventuele kosten voor herfinanciering, zoals afsluitprovisie en afsluitvergoeding, kosten voor taxatie, notariskosten en kosten voor een eventuele renteswap om de rente te fixeren, komen ten laste van het Direct Resultaat en daarmee ten laste van het Direct Beleggersrendement.
Download hier de financiering.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegenForumvast
Holland Immo Group is lid van Forumvast.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegenRisicofactoren
Beleggen brengt risico’s met zich mee. Zo ook het participeren in het Fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico’s is het onderstaande van belang. Deze risico’s, alsmede andere (markt)omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft.
Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan het geprognosticeerde uitkeerbare rendement in gevaar komen. Gedurende de looptijd van het Fonds wordt een liquiditeitsreserve aangehouden. Deze liquiditeitsreserve kan onder meer worden aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene huurderving bij leegstand. Er is evenwel een risico dat de liquiditeitsreserve op enig moment onvoldoende blijkt te zijn.
Voor de belegger kan een verlies optreden. In het bijzonder hebben de mate waarin de vastgoedportefeuille wordt geconfronteerd met leegstand, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het Fonds, voor Vastgoed Holding en de Vastgoed BV’s – waaronder de rentelasten op de hypothecaire financiering waarvan de hoogte op de datum van uitbrengen van het Prospectus nog niet vaststaat – en de hoogte van de huurinkomsten die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille, een belangrijke invloed op het rendement. Aangezien de hypothecaire financiering een wezenlijk deel van dit product uitmaakt (van het totale investeringsbedrag voor het vastgoed, inclusief bijkomende kosten en liquiditeitsreserve, zal door de Vastgoed BV’s circa 48% hypothecair worden gefinancierd), zullen negatieve ontwikkelingen in (onder meer) genoemde factoren versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. Dat geldt in het bijzonder voor de situatie dat diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin zullen voordoen. Het maximale verlies dat de belegger kan lijden, is het bedrag van zijn deelname (inclusief Emissiekosten).
Hoewel de Certificaten verhandelbaar zijn, is de toestemming van de Beheerder vereist voor een overdracht van Certificaten en zijn er belangrijke beperkingen met betrekking tot de inkoop van Certificaten door het Fonds (het Fonds heeft een closed-end karakter). Daarnaast kan de feitelijke looptijd van het Fonds langer zijn dan de beoogde looptijd, indien door (markt)omstandigheden de verkoop van de objecten tegen gunstige of acceptabele voorwaarden niet haalbaar blijkt of de Certificaathouders niet instemmen met een door de Beheerder voorgestelde verkoop. Daarom dient elke investeerder voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de (eventueel langere dan) beoogde looptijd van het Fonds
en de beperkingen in de mogelijkheden tot inkoop van de Certificaten door het Fonds en de mogelijk feitelijke beperkingen om
Certificaten te verkopen en over te dragen (beperkte liquiditeit); dit kan tot gevolg hebben dat u langer aan deze belegging gebonden bent dan u verwacht of wenst.
Het is af te raden een substantieel gedeelte van het vermogen in dit product te beleggen. Deze vorm van beleggen moet gezien
worden als onderdeel van een gespreid belegde portefeuille. Het Fonds richt zich op particuliere en institutionele beleggers
die, uit oogpunt van optimalisatie van het risico-rendementsprofiel van hun totale beleggingsportefeuille, beleggen in vastgoed(gerelateerde) producten.
Verhandelbaarheid
Participatieaanbod.nl is het platform voor handel in participaties. Participatieaanbod.nl brengt eigenaren en geïnteresseerden in niet-beursgenoteerde producten zoals participaties in vastgoed- fondsen, cv’s, obligaties en aandelen bij elkaar. Holland Immo Group heeft voor Participatieaanbod.nl gekozen vanwege het laagdrempelige karakter van dit online handelsplatform, dat enkel voorziet in het bij elkaar brengen van gegadigde partijen, terwijl vervolgens het tot stand komen van een verkoop en de afwikkeling van een transactie eenvoudig aan partijen en de fondsaanbieder wordt overgelaten.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegenNieuws
