Fondsaanbieder
De Initiatiefnemer is Westplan Investors Vastgoed Nederland BV. De directie van het Fonds wordt door Westplan Investors Participaties BV gevoerd doch de (dagelijkse) werkzaamheden, zoals het fonds- en vastgoedbeheer, worden door de Initiatiefnemer uitgevoerd.
Westplan Investors Vastgoed Nederland BV is een besloten vennootschap naar Nederlands recht, statutair en feitelijk gevestigd te Lisse aan de Haven 3-b. De vennootschap is op 3 februari 2011 opgericht en de doorlopende tekst van de actuele statuten ligt ter inzage bij de Initiatiefnemer. De directie wordt gevoerd door de heren P.J.H. van Harderwijk en E.N. Swaak (via Westplan Investors NV) en de heer P.A.J. toonen (via apollo Investments BV).
Trackrecord
Westplan Investors heeft sinds 1996 41 Amerikaanse (huurwoning)fondsen geïnitieerd en geplaatst. In totaal is Westplan Investors betrokken (geweest) bij de realisatie van bijna 15.000 woningen. Door de korte looptijd van de projecten is inmiddels meer dan de helft van deze fondsen afgerond. Het gemiddeld gerealiseerde rendement bedraagt 19,3% IRR per jaar. ook het track record is te vinden op de website (www.westplan.nl). met betrekking tot Nederlandse vastgoedfondsen hebben de Initiatiefnemer en Westplan Investors geen track record.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Huurdersoverzicht
Op 1 juli 2011 bedroeg de kale huursom van de Vastgoedportefeuille circa € 498.000 en bedroeg de leegstand zes appartementen. De Initiatiefnemer verwacht dat voor het einde van elk boekjaar de leegstand gelijk is aan de gehanteerde frictieleegstand van vier appartementen.
SDS garandeert dat gedurende twee jaren na aankoopdatum de huuropbrengst van de Vastgoedportefeuille (zijnde de huurinkomsten exclusief servicekosten) tenminste € 500.000 bedraagt. Indien na ommekomst van het eerste jaar casu quo het tweede jaar na aankoopdatum de huuropbrengst minder is dan € 500.000 is SDS verplicht het mindere binnen twee weken na het verstrijken van het betreffende jaar te voldoen aan Koper zonder dat enige ingebrekestelling daartoe is vereist. SDS zal in dit kader geen zekerheden verstrekken. De Initiatiefnemer heeft in het kader van het due diligence onderzoek gedaan naar o.a. de jaarrekening van 2010 van SDS. De directie van Initiatiefnemer heeft geconcludeerd dat de jaarrekening haar voldoende comfort geeft.
De belangrijkste kenmerken van de huurovereenkomsten zijn:
- looptijd minimaal één jaar;
- jaarlijkse CPI-indexatie;
- waarborgsom ter grootte van één maand huur;
- een aantal oudere huurovereenkomsten ligt significant onder de markthuur;
- opzegtermijn is één maand.
Initiatiefnemer houdt rekening met een hogere huurstijging dan de CPI-indexatie daar de nieuwe huren, veelal door wederverhuur, meer bedragen dan het huidige huurniveau.
Op 1 september 2011 waren van de Vastgoedportefeuille er 54 appartementen verhuurd.
Fondsinvesteringen
Residentie Terneuzen is een aan de Scheldeboulevard gelegen serviceflat te Terneuzen. De appartementen aan de voorzijde bieden een weids uitzicht over de Westerschelde, vanuit de woningen aan de landzijde kijkt men uit over de stad Terneuzen en het Zeeuws-Vlaamse land. De gemeente Terneuzen heeft een druk en gezellig stadscentrum en beschikt onder andere over een streekziekenhuis, een verpleeghuis en een theater. Terneuzen ligt dicht bij België met de steden Antwerpen, Gent en Knokke op korte afstand.
Functionaliteit en wooncomfort hebben centraal gestaan bij het ontwerp van Residentie Terneuzen. De energievriendelijke appartementen zijn bovendien voorzien van moderne apparatuur die de veiligheid en het gemak bevorderen. De handige indeling van de appartementen zorgt ervoor dat de ruimte optimaal benut wordt. Bij het ontwerpen van Residentie Terneuzen is rekening gehouden met privacy. Muren, vloeren en plafonds zijn namelijk geluiddicht. Elke flat heeft één of twee balkons.
Residentie Terneuzen beschikt over een breed pakket aan voorzieningen: een foyer, een recreatiezaal, een partykeuken, een brommer-, fietsen- en scootmobielstalling, een personeelskantine, een wasserette, een technische dienst, logeerkamers op de eerste verdieping alsmede werkkasten op iedere verdieping. ook is er een winkeltje voor de dagelijkse boodschappen, een bibliotheek en een hobbyruimte.
Het complex bestaat uit twaalf bouwlagen en is in 1992/1993 gebouwd. Het is opgetrokken uit een betonnen constructie met gemetselde stenen, kunststof kozijnen (gedeeltelijk dubbel glas) en een plat dak voorzien van bitumen en bedekt met “kiezels”. De verdiepingen zijn bereikbaar via twee liften. op de eerste tot en met de elfde verdieping zijn per verdieping elf woningen gesitueerd. op de begane grond van het complex is een parkeergarage met plaats voor vijftien personenauto’s. Rond het gebouw zijn op eigen terrein ook parkeerplaatsen. Verder ligt aan de voorzijde van het complex een groot openbaar parkeerterrein.
In het kader van het upgraden van Residentie Terneuzen heeft er in 2010 een revitalisatie plaatsgevonden waarbij de navolgende zaken zijn uitgevoerd:
- aanpassing en modernisering van de hal en entree;
- alle wanden in de algemene ruimten (exclusief recreatiezaal) zijn voorzien van glasvezelbehang en gespoten;
- schilderwerk in alle gangen die naar de appartementen leiden;
- vervanging van plafonds op verdiepingen;
- alle gangen zijn van nieuwe (led) verlichting voorzien;
- uniforme decoratie door het hele pand;
- nieuwe vloerbedekking in de hal en in alle gangen naar de appartementen;
- grondige reiniging van alle ramen aan de waterzijde;
- nieuwe liftmechanismes in beide liften;
- doorschakeling van de brandmelding installatie naar een particuliere alarmcentrale.
De Vastgoedportefeuille van het Fonds zal bestaan uit:
- 45 appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats op de begane grond casu quo de buiten parkeerplaats in de flat Stuvesande,
- 60 appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning op verschillende verdiepingen
Download hier de fondsinvesteringen.
Rendementen
Vanwege de verhandelbaarheid van de certificaten kent het fonds geen vaste looptijd. Als we uitgaan van een theoretische looptijd van 7 jaar dan bedraagt het gemiddelde totale rendement 10,7% IRR. Gedurende deze periode bedraagt het geprognosticeerde dividend in het eerste volledige boekjaar 3,4% op jaarbasis (enkelvoudig) en vervolgens oplopend naar een gemiddeld dividend van 7,1% (op jaarbasis en enkelvoudig). Het directe rendement (rendement uit operationeel inkomen) wordt halfjaarlijks uitgekeerd, voor het eerst in juni 2012. Bijgevoede tabel is een samenvatting van de berekening in Deel 4 van het Prospectus
Download hier het exploitatieoverzicht.
Juridische Aspecten
Alle gewone aandelen worden gehouden door Stichting administratiekantoor Westplan Seniorenwoningen Fonds (verder ook te noemen: het “administratiekantoor”), die tegenover elk gewoon aandeel een certificaat aan de Initiatiefnemer heeft uitgegeven.
Het Fonds kwalificeert zich als een closed-end beleggingsmaatschappij. Er zijn geen warrants, opties, winstrechten, winstbewijzen of converteerbare leningen uitgegeven. Westplan Seniorenwoningen Fonds NV is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 53781570.
De aandelen in het Fonds noch de certificaten zijn beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd.
De statutaire directie van het Fonds wordt gevormd door Westplan Investors Participaties BV. De directie van de Initiatiefnemer bestaat uit Westplan Investors NV en apollo Investments BV. Westplan Investors NV wordt vertegenwoordigd door de heren P.J.H. van Harderwijk en E.N. Swaak en apollo Investments BV wordt vertegenwoordigd door de heer P.A.J. toonen.
Download hier het juridisch organogram.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
