Fondsaanbieder
Steenwell, voorheen S2 Beheer BV, verzorgt het vermogensbeheer van een vaste groep beleggers. Het uitgangspunt is een zo hoog mogelijk transparant rendement met een beperkt gewogen risico. We maken dit mogelijk door de exploitatiekosten laag te houden door een efficiënte bedrijfsvoering en bedrijfscultuur.
Onze organisatie is ingericht op een objectenportefeuille van beperkte omvang. Ook onze basisformatie aan medewerkers houden wij bewust beperkt. Alle bijzondere expertise wordt op projectbasis ingekocht. Zo houden we de kosten laag en blijven derden verantwoordelijk voor de geleverde toegevoegde waarde.
Alle benodigde informatie, ook die over opbrengsten en kosten, is transparant voor u. Als belegger kunt u overal en altijd met uw wachtwoord naar uw persoonlijke postbus gaan en daar alle relevante gegevens opvragen en inkijken.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Huurdersoverzicht
De huurders van het pand zijn senioren. In september 2012 is begonnen met de renovatie van de openbare ruimte van de Statenhoek. De appartementen worden daarbij gefaseerd gerenoveerd bij mutatie van een huurder. Tijdens de renovatie worden onder meer een nieuwe keuken, badkamer en dubbel glas aangebracht.
De totale huur, inclusief garages en carports is € 577.642,- per jaar. In deze totale huur is geen verhuur van niet-gebruikte ruimtes meegenomen. De huur per appartement varieert van en A1 type van € 418,41, A/B type van € 407,55 en een C type van € 516,23. Deze bedragen zijn exclusief servicekosten van ca. €200,- per maand. Bij hernieuwde verhuur worden de huurprijzen verhoogd.
Fondsinvesteringen
Het pand wordt aangekocht voor een bedrag van € 6.350.000 kosten koper. De totale investering bedraagt € 7.411.000 inclusief alle bijkomende kosten.
Het eigen vermogen van € 3,15 miljoen is samengebracht door een klein aantal van ca. 15 investeerders. Momenteel wil één van de investeerders vanwege omstandigheden 3 participatie van € 50.000 aanbieden.
Download hier de fondsinvesteringen.
Rendementen
Op basis van bovenstaande renovatie-impressie is een nieuw investeringsoverzicht gemaakt. De verwachting is dat deze CV een maandelijks uitgekeerd rendement behaalt van 8,30% in 2012 ( € 346 per maand), voor belastingen, oplopend naar 14,44% (€ 602 per maand) in 2021. Hierbij is geen rekening gehouden met een eventuele verkoopwinst op het vastgoed. Het offensieve rendement (verkoop na 10 jaar tegen geïndexeerde aankoopwaarde) bedraagt 15,80%.
De totale investering bedraagt € 8.930.000 miljoen, met een vreemd vermogen van € 5.780.000 (inclusief depot) en een eigen vermogen van € 3.150.000 . De nieuw te plaatsen participaties die centraal staan in dit voorstel, bedragen € 50.000 (plus 3% emissiekosten).
Door middel van een CAP (rentederivaat) van 3% voor een bedrag van € 4.950.000 afgesloten tot 1 april 2016 heeft de CV een voordeel, aangezien momenteel 3 maands Euribor van ca. 0,6% wordt betaald plus een bankopslag van 2%, zijnde een totale rente van 2,6%.
Ook voor deze CV gelden de essentiële elementen van de S2 Beheer bv visie: volledige transparantie van de in- en uitgaven, maandelijkse uitkeringen en heldere digitale communicatie.
Download hier het rendementsoverzicht.
Juridische Aspecten
De juridische structuur van de besloten CV is een Commanditaire Vennootschap naar Nederlands recht. Deze CV heeft de economisch eigendom van het onroerend goed. De Stichting Bewaarder is juridisch eigenaar van het onroerend goed.
Als beherend vennoot is opgericht S2 Vastgoed X BV. Deze is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van de CV en besteedt het beheer uit aan Steenwell beheer B.V..
Download hier het juridisch organogram.
Financiering
De financiering van de FGH bank bestaat uit een lening van €4,95 miljoen tegen een drie maands Euribor plus 2%. De CV heeft een voordeel van de lage rente (prospectus is 3% meegenomen; variabele rente plus opslag) aangezien er een Cap is afgesloten voor 5 jaar tegen een rente van 3,0% per jaar tot 1 mei 2016. Daarnaast heeft de CV een bouwdepot van €830.000 tegen 1% rente.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
Risicofactoren
Investeren of beleggen in vastgoed kent een aantal risico's. Het belangrijkste risico schuilt in het feit dat vastgoed en de huurders onderhevig zijn aan conjunctuurschommelingen. Voor een beschrijving van andere specifieke risico's waaraan de onderneming onderhevig is, verwijzen wij naar de toelichting op de financiële instrumenten en risico's zoals opgenomen in de jaarrekening.
De uitkering in de CV wordt beïnvloed door een aantal elementen zoals huuropbrengsten en bezetting, rente en aflossing, en exploitatiekosten (zie ook liquiditeitsbegroting 2012; onderhoud, WOZ, beheerkosten, etc.). Daarnaast zullen de lagere taxatiewaarden van het vastgoed het indirecte rendement op termijn beïnvloeden.
Vastgoedvergelijker BV adviseert u altijd het prospectus te raadplegen
