Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Segmenten binnen de vastgoedmarkt

De vastgoedmarkt valt grofweg in vier segmenten onder te verdelen: de kantorenmarkt, winkelmarkt, bedrijfsruimtemarkt en woningmarkt.

Kantorenmarkt
Kenmerkend voor de kantorenmarkt is dat deze erg conjunctuurgevoelig is. Bij een economische dip dalen de huren van kantoren het snelst. De cyclus van de kantorenmarkt wordt daarom ook wel een ‘varkenscyclus’ genoemd. Dit houdt in dat bij een hoge vraag nieuwbouw-plannen worden gemaakt. Neemt de vraag af, dan zijn er nog veel nieuwe kantoormeters in ontwikkeling. Op het moment dat deze nieuwbouw opgeleverd wordt, ontstaat een overaanbod. Dit heeft een drukkende werking op de prijzen en remt de nieuwbouwproductie. Daarnaast heeft de lagere prijs ook weer een stimulerende werking op de vraag naar kantoorruimte (Zuidema & Van Elp, 2010).

De meest recente kantoorcyclus begon rond de eeuwwisseling. Vooral in de periode 1998-2004 is er een overvloed aan kantoorruimte op de markt gebracht. In een kleine zeven jaar kwam er bijna 11 miljoen m² nieuwe kantoorruimte bij. Rond de eeuwwisseling was de productie zelfs 2 miljoen m² per jaar (NVB, 2011a). De normale werking op de huurprijzen bleef deze keer tot kort voor de crisis uit; de nieuwbouwproductie hield aan, waardoor de leegstand verder opliep.

Ondanks dat de Nederlandse economie herstel laat zien, blijft de kantorenmarkt achter. Het aanbod blijkt te groot voor de teruggelopen vraag. Dit resulteerde over heel 2011 in een landelijk leegstandspercentage van ongeveer 14 procent – ofwel 6.795.000 m2 – van de totale kantoorvoorraad.

Er is een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt te zien met enerzijds goed gepositioneerde panden met een gezonde marktsituatie en anderzijds verouderde en slecht gelegen kantoorpanden. De verwachting is dat deze kloof alleen maar zal toenemen. Dit wordt veroorzaakt doordat steeds meer kantoorgebruikers verhuizen – soms zelfs meerdere keren – naar nieuwere kantoren op betere locaties.

Marktpartijen zoals makelaars, taxateurs, financiers, beleggers en ook overheden maken zich zorgen over de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en vinden dat er ingegrepen moet worden om erger te voorkomen. Voor een deel van de panden is herbestemming of sloop de enige oplossing.

Het overaanbod zet de huren van kantoorpanden zwaar onder druk. Geprobeerd wordt de bestaande huurder te behouden en/of nieuwe huurders aan te trekken. Dit gaat gepaard met substantiële concessies (incentives) die kunnen oplopen tot meer dan 20 procent van de toekomstige cashflow. De gemiddelde gewogen huurprijs liet in 2011 een nominale daling zien van ongeveer 1,5 procent.

In 2011 besloeg de voorraad kantoorruimte in Nederland ongeveer 48,195 miljoen m2. In 1995 was dit nog maar 31 miljoen m2. Dit betekent een toename van 55 procent. Een groot deel van deze kantoorruimte bevindt zich in de Randstad.

Winkelmarkt
Winkels hebben als beleggingsobject een aantal voordelen ten opzichte van een kantoor. Zo hebben de beste panden een gewilde locatie, de onderhoudskosten zijn laag en het risico-rendementsprofiel is anders dan in de kantorenmarkt.

Bij winkels is de locatie een van de belangrijkste succesfactoren. Er wordt een duidelijk verschil gemaakt tussen A-, B- en C-locaties. Locatus, een onafhankelijke bron en marktleider voor winkelinformatie in de Benelux, heeft hiervoor een database met kaarten waarop precies staat aangegeven welke panden tot welke categorie behoren. Over het algemeen zijn A-locaties te vinden in de hoofdwinkelstraat, B-locaties in de omringende straten en C-locaties in aanloopstraten.

De aanloopstraten zijn te vinden in winkelcentra die buiten het kernwinkelgebied liggen en vaak wat verder uitwaaieren richting parkeerterreinen, stations en uitvalswegen. De leegstand op deze C-locaties is de afgelopen jaren enorm toegenomen tot soms meer dan 1 op de 3 tot 4 winkels. De voornaamste oorzaak is dat de winkelmarkt, net als de kantorenmarkt, een verplaatsingsmarkt is. Winkels die het goed doen vertrekken naar het centrum waardoor de minder kans-rijke winkels achterblijven. Door de combinatie van economische recessie en vergrijzing van zowel het publiek als de ondernemers zullen ook deze winkels verdwijnen en zal de leegstand toenemen. In 2011 groeide de winkelleegstand met 10 procent, vergelijkbaar met de twee jaar daarvoor.

Een belangrijk kenmerk van de winkelmarkt is het continu proces van optimalisering door schaalvergroting. Dit verklaart waarom veel winkelketens, ondanks de lagere bestedingen door de consumenten, behoefte hebben aan nieuwe en betere winkelunits. Zowel vanuit beleggers als vanuit winkeliers blijft de vraag naar courant winkelvastgoed groeien. De behoefte aan grootschalige winkelruimten in het A1-winkelgebied van de grote steden is daardoor veel groter dan het aanwezige aanbod. Leegstand komt in deze drukke winkelstraten dan ook nauwelijks voor.

Opvallend in de winkelmarkt is het hoog innovatief vermogen en de ontwikkeling van nieuwe concepten. Dit is zichtbaar in veel binnensteden, die daardoor broedplaatsen worden voor vernieuwing. Een trend voor de komende jaren is de combinatie van winkelfuncties met andere vormen van vastgoedontwikkeling. Schaalvergroting gaat hierdoor niet ten koste van de binnensteden, maar vooral van de kleinere wijkwinkelcentra. Deze locaties blijken onvoldoende in staat om aan de eisen van de winkeliers te voldoen. Door de wegzakkende vraag zijn herontwikkeling, sloop en eventueel nieuwbouw vaak nog de enige opties. Potentiële huurders zijn de laatste jaren kritischer geworden met de keuze van hun vestigingsplaats en voorzichtiger met hun expansieprogramma. De winstgevendheid per vestiging is steeds belangrijker voor ondernemers.

De totale voorraad winkelruimte in Nederland telt ongeveer 27,7 miljoen m2. De omvang van deze winkelruimte is sterk gerelateerd aan het aantal inwoners. Een relatief groot gedeelte is dus te vinden in dichtbevolkte gebieden zoals de Randstad.

Bedrijfsruimtemarkt
Het bekendste type bedrijfsruimte is de opslag- en distributieruimte, meestal gebruikt door logistieke dienstverleners. Andere voorbeelden zijn: bioscopen, zonnestudio’s, bankfilialen, autorijscholen, casino’s, reisbureaus, kamerverhuurbedrijven, speelautomatenhallen, fotostudio’s, kinderdagverblijven, tandartspraktijken en ga zo maar door. Vergeleken met de kantoren- en winkelmarkt is de voorraad van de bedrijfsruimtemarkt een stuk moeilijker in kaart te brengen. Bedrijfspanden worden vaak aangepast aan de activiteiten van een specifieke huurder, wat bij een wisseling extra kosten met zich meebrengt.

Het exacte percentage leegstand op de bedrijfsruimtemarkt is moeilijk te geven, omdat de omvang van de bedrijfsruimtemarkt niet bekend is. Schattingen van de omvang van de voorraad lopen uiteen van 100 tot 200 miljoen m2. Wel is bekend dat het grootste deel van de bedrijfsruimte te vinden is in Noord-Brabant, Zuid- en Noord-Holland en Gelderland.

1: W.v.o = winkelvloeroppervlakte

Gemiddeld kwam in 2011 in Nederland 3,7 procent van de bedrijfsruimtes vrij. Het aanbod is daarmee toegenomen ten opzichte van 2010. De voorraad heeft nu een omvang van bijna 9,6 miljoen m2. De Europese schuldencrisis speelt een belangrijke rol bij deze stijging. Bedrijfsconcentratie na verhuizingen zorgt ervoor dat er meer vierkante meters achterblijven dan er opnieuw worden opgevuld. Ook het hoge aantal faillissementen laat het aanbod stijgen. Volgens Graydon (bureau voor zakelijke informatie) zijn er in 2011 ruim 9.400 bedrijven failliet gegaan, bijna evenveel als in 2010 toen er circa 9.540 bedrijven failliet gingen. De verschuiving van productieactiviteiten naar goedkopere productielanden in Oost-Europa en Azië doet de markt ook geen goed.

De opname van ongeveer 2,95 miljoen m2 is extreem hoog vergeleken met 2010: een stijging van bijna de helft meer opgenomen vierkante meters. Het grootste deel hiervan was in Noord-Brabant.

De ontwikkeling van bedrijfsruimte in Nederland is erg onzeker. Door de Europese schuldencrisis zijn er weinig economische groeiperspectieven. De verslechterde vooruitzichten voor de Duitse economie veroorzaken bezorgdheid aangezien dit veel effect heeft op de internationale handelsbewegingen van Nederland.

De komende jaren is een blijvende groei van zowel het aanbod als de vraag te verwachten. Vooral vanuit de logistieke sector blijft er behoefte aan grootschalige distributieruimtes. Het aanbod bestaat grotendeels uit verouderde panden die niet voldoen aan de huidige wensen. Ondanks het ruime aanbod kunnen hierdoor bedrijfsruimtegebruikers niet makkelijk worden bediend. Dit is terug te zien in de huurprijzen, die voor verouderd vastgoed onder druk staan en voor courant vastgoed over het algemeen op niveau gebleven zijn.

Woningmarkt
Consumentenvertrouwen en koopbereidheid zijn indicatoren die worden gebruikt om de situatie op de woningmarkt te analyseren. In onderstaande grafiek is te zien dat het consumentenvertrouwen momenteel erg laag is (-37). Ook de koopbereidheid bereikt een dieptepunt. Dit is zichtbaar in de daling van het aantal transacties en de koopprijzen.

Vergeleken met 2010 zijn de koopprijzen in 2011 met 4,1 procent gedaald. Het aantal verkopen nam af met 7 procent. De woningverkoop kwam in het vierde kwartaal van 2011 uit op 29.400. Dat is niet alleen 13 procent minder dan in het vierde kwartaal van 2010, maar ook het laagste aantal sinds het vierde kwartaal van 1994. Voor 2012 voorspelt de makelaarsvereniging NVM dat het aantal woningtransacties en de woningprijzen beiden met 5 procent dalen, daarnaast verwacht de NVM ook in 2013 geen herstel van de woningmarkt.

Het aantal nieuw opgeleverde woningen is in 2011 met minder dan 1.000 woningen per maand op een laagterecord beland. Ter vergelijking: voor de crisis werden maandelijks nog 4.000 nieuwbouwwoningen afgezet. Dit heeft grote gevolgen voor bouw- en ontwikkelingsbedrijven. Begin 2012 maakten projectontwikkelaars Bouwfonds Ontwikkeling en AM al grootschalige ontslagen bekend. FNV Bouw heeft een brandbrief gestuurd aan de Tweede Kamer over de malaise in de bouwsector vanwege de situatie in de nieuwbouwmarkt en de voorspelde bouwkrimp van 2 procent voor 2012. De bond stelt voor dat er een crisispakket voor de bouwsector komt. Volgens de bond kan dit door: het verlagen van het btw-tarief op nieuwbouw van 19 procent naar 6 procent, het versneld energiezuinig maken van woningen en vergemakkelijking van financiering van een nieuw huis. Ook zou er meer in publieke voorzieningen (zoals scholen en ziekenhuizen) moeten worden geïnvesteerd.

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws