Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Samenwerkingsverbanden zonder rechtspersoonlijkheid

Als twee of meer natuurlijke personen een samenwerkingsverband aangaan, hebben zij de keus tussen een samenwerkingsverband met of zonder rechtspersoonlijkheid. Het verschil is dat bij een samenwerking zonder rechtspersoonlijkheid de persoon van de samenwerkende partijen van wezenlijk belang is, bijvoorbeeld door kennis. Bij rechtspersonen is het niet langer relevant welke persoon de samenwerking aangaat.

Samenwerkingsverbanden zonder rechtspersoonlijkheid zijn:

– maatschap;
– vennootschap onder firma;
– commanditaire vennootschap;
– eenmanszaak.

Deze laatste vorm zal niet gebruikt worden bij beleggen in vastgoed, omdat hij toebehoort aan een natuurlijk persoon. Het is de eenvoudigste ondernemingsvorm en is niet als zodanig in het Burgerlijk Wetboek is geregeld.

Maatschap
Een maatschap is een overeenkomst waarbij twee of meer personen, de zogenaamde maten, iets in gemeenschap brengen met het doel door samenwerking hiermee voordeel te behalen en dit voordeel vervolgens met elkaar te delen. Er zijn geen oprichtingsvormvereisten en het lidmaatschap is niet overdraagbaar.

De maatschap kent twee vormen: de stille maatschap en de openbare maatschap. De stille maatschap is voor het regelen van interne en externe verhoudingen van de maatschap. De openbare maatschap regelt alleen de interne verhouding tussen de maten.

Rechten en plichten
Tenzij anders bepaald, mogen maten daden van beheer verrichten. Dit zijn handelingen die nodig zijn voor normaal dagelijks functioneren. Ook mogen zij beschikken over maatschapszaken. Dit kan alleen door alle maten gezamenlijk, tenzij er sprake is van een volmacht. Beschikken over maatschapszaken heeft betrekking op zaken die het vermogen van de maatschap raken en die niet tot de dagelijkse gang van zaken behoren.

Aansprakelijkheid tegenover derden
Bij een maatschap geldt tegenover derden de volgende aansprakelijkheid:

– Indien alle maten gezamenlijk optreden is de maatschap gebonden. Dat wil zeggen dat ieder van de maten voor een gelijk deel aansprakelijk is.
– In geval er één maat optreedt voor allen, kan hij bevoegd of onbevoegd zijn. Indien hij bevoegd is, geldt aansprakelijkheid voor gelijke delen. Als hij onbevoegd is zijn de overige maten slechts gebonden voor zover de maatschap door de onbevoegde vertegenwoordiging is gebaat.

Einde maatschap
Een maatschap kan worden aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd. Een maatschap voor bepaalde tijd eindigt door verloop van de overeengekomen termijn. Een maatschap voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

Daarnaast kan een maatschap ten einde komen door tenietgaan van een goed of volbrenging van de handeling, de dood, de curatele, het faillissement van een van de maten of ontbinding door de rechter om gewichtige redenen.

Fiscale aspecten
Een maatschap is transparant, waardoor voor elk van de natuurlijke personen het vermogen in de maatschap in box III valt. Transparant wil zeggen dat als het ware door het maatschapslichaam heen gekeken wordt. Voor de heffing van belasting wordt de maatschap niet gezien en wordt het aandeel in het pand direct aan de inbrengers in de maatschap toegerekend.

Vennootschap onder firma

Aansprakelijkheid tegenover derden
Vennoten zijn hoofdelijk aansprakelijk, dat wil zeggen dat vennootschapscrediteuren ieder van de vennoten kunnen aanspreken, en dus niet slechts de vennoot met wie ze gehandeld hebben.

Einde vof
De vof kan eindigen door tijdsverloop, vernietiging van de zaak of het voltooien van het doel, opzegging, dood, curatele of faillissement van een vennoot.

Commanditaire vennootschap
Een commanditaire vennootschap (cv) is een maatschap tot uitoefening van een bedrijf onder een gemeenschappelijke naam, waarbij de beherende vennoten naar buiten optreden en de commanditaire vennoten slechts deelnemen in het bedrijfskapitaal.

De cv is dus een samenwerking tussen een of meer commanditaire vennoten en ten minste één beherend vennoot. Zij kunnen bijvoorbeeld als doel hebben om gezamenlijk te beleggen in een vastgoedportefeuille. De onderlinge afspraken tussen de participanten worden vastgelegd in een overeenkomst van commanditaire vennootschap. Een vastgoed-cv. is een bijzonder soort beleggingsfonds. Een beheerder koopt namens een groep beleggers vastgoedobjecten zoals winkels en kantoren en exploiteert die een aantal jaren. De beleggers vormen samen een commanditaire vennootschap en participeren op basis van gelijkwaardigheid. Volgens de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb), waarvan de Autoriteit Financiële Markten (AFM) toezichthouder is, dient het juridisch eigendom van het onroerend goed van de cv ondergebracht te worden in een afzonderlijke rechtspersoon: de bewaarder. Meestal wordt hiervoor een stichting opgericht. Na een vooraf vastgestelde periode worden de panden verkocht. De opbrengsten, zoals huur en verkoop, worden verdeeld onder de beleggers, na aftrek van de kosten. De juridische structuur komt er dan als volgt uit te zien.


Het beheer van een cv kan ook worden ondergebracht in een stichting, die dan als het ware de beherend vennoot is. Fiscaal heeft dit tot gevolg dat de commanditaire vennoten het economisch eigendom krijgen en toch in box III beleggen. Zij kunnen niet hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld. De hypothecaire lening en het juridisch eigendom liggen bij de stichting.

 

Er zijn twee soorten cv’s te onderscheiden: de besloten cv en de open cv. In de open cv zijn participaties vrij verhandelbaar: er is geen beperking in de aankoop. De open cv zelf wordt aangeslagen voor de te betalen vennootschapsbelasting. Dus indien de open cv winst haalt, is hierover vennootschapsbelasting verschuldigd. In een open cv betaalt een particuliere participant belasting over de investering in box III. Als er rechtspersonen zoals bv’s zijn die deelnemen aan de cv, betalen zij vennootschapsbelasting.

Om niet zelfstandig belastingplichtig te zijn, moet de cv een transparant lichaam zijn. Om dit te bereiken moet de cv een besloten karakter hebben. Dat wil zeggen dat vrije toe- en uittreding na de totstandkoming van de cv niet mogelijk is, behalve met toestemming van alle andere vennoten. Met andere woorden: een participatie kan alleen verkocht worden met instemming van alle vennoten. Als de participant een natuurlijk persoon betreft, betaalt hij bij deelname in een besloten cv belasting over de winst in box I. Als er rechtspersonen zoals bv’s deelnemen aan de cv, betalen zij vennootschapsbelasting over de winst.

Voor een besloten cv is een authentieke of onderhandse akte nodig. Statutair wordt vastgelegd voor welke besluiten de beherend vennoot vooraf toestemming nodig heeft van de vergadering van vennoten. Plaatsing van nieuw uit te geven participaties kan alleen als de cv onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten. Bij tussentijds overlijden van een participant kunnen de erfgenamen de participatie in de cv voortzetten.

Aansprakelijkheid
Een commanditaire vennoot mag geen beheerhandelingen verrichten. Wordt dat wel gedaan dan volgt hoofdelijke aansprakelijkheid. Een commanditaire vennoot deelt in de resultaten, maar is voor de verliezen slechts aansprakelijk tot het bedrag van het door deze vennoot ingebrachte commanditaire kapitaal.

De beherend vennoot is gerechtigd tot de resultaten en de (stille) reserves van de cv. Het vermogen van de cv wordt in hoofdzaak gevormd door de waarde van de vastgoedportefeuille. De beherend vennoot laat zich bij de uitoefening van zijn taken bijstaan door de beheerder. Tot die taken behoren beleidsbeslissingen, het beheer van de vastgoedportefeuille, de administratie van de cv en het informeren van beleggers.

Fiscale transparantie
Een vastgoed cv wordt in fiscale zin als transparant aangemerkt. Dit betekent dat deze niet zelfstandig belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Het aandeel in de cv wordt daarentegen fiscaal direct toegerekend aan de participanten. In beginsel wordt de gemiddelde waarde van de participatie tot het vermogen in box III gerekend. De peildatum voor dit vermogen was tot 1 januari 2011 het gemiddelde van het vermogen per 1 januari en 31 december. Sinds 1 januari 2011 wordt alleen gekeken naar het vermogen per 1 januari van het betreffende jaar. Over de bezittingen minus de schulden in box III is vermogensrendementsheffing verschuldigd. Er wordt een forfaitair rendement van 4 procent over de waarde in het economisch verkeer berekend. Over dit forfaitaire rendement wordt 30 procent inkomstenbelasting berekend. Gevolg is dat niet over de werkelijke opbrengsten wordt geheven en dat er ook geen ruimte meer is voor aftrek van kosten. Het risico bestaat dat door gewijzigde inzichten, besluiten van de vergadering van vennoten, jurisprudentie of wetgeving de positie van de commanditaire vennoten kan wijzigen. Dit kan juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de participanten hebben.

Overige fiscale gevolgen
Een cv wordt voor de btw-heffing in principe gezien als ondernemer, ongeacht of het om een open of een gesloten cv gaat. De activiteiten van de cv zijn btw-plichtig, tenzij deze activiteiten zijn vrijgesteld.

Bij een cv die actief is op het gebied van vastgoed zijn de volgende zaken van belang. Allereerst is het verhuren van gebouwen die als woning worden gebruikt, altijd vrijgesteld van btw. Ook voor het verhuur van andere onroerende zaken zoals winkel- en bedrijfsruimtes hoeft in beginsel geen btw betaald te worden. In het geval dat de huurder belaste prestaties verricht kan er toch voor belaste verhuur gekozen worden.

Ook de levering van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Op deze hoofdregel zijn twee uitzonderingen van toepassing. De levering van een onroerende zaak is belast met 19 procent btw als het gaat om nieuw onroerend goed. Dit is de levering van een (gedeelte van een) gebouw met de daarbij behorende grond vóór, op of uiterlijk twee jaar na het moment van eerste ingebruikneming. Dit geldt ook voor nieuwe bouwterreinen. Er kan worden gekozen voor een levering belast met btw als de koper belaste prestaties verricht. Een voordeel hiervan is dat de btw op eventuele verbouwingskosten teruggevorderd kan worden.

Inbreng van goederen, waaronder onroerende zaken, door een vennoot in een cv kan daarom leiden tot een levering in de zin van de btw-wetgeving. De inbreng van onroerende zaken is in principe vrijgesteld, tenzij het gaat om nieuw onroerend goed of een bouwterrein.

Bepaalde transacties met onroerende zaken kunnen onder zowel de btw-heffing als de overdrachtsbelastingheffing vallen. Om dubbele heffing te voorkomen geldt in zo’n geval een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling geldt niet als is geopteerd voor belaste levering omdat dan de voorbelasting voor de ondernemer aftrekbaar is. Per saldo zou er dan geen btw en overdrachtsbelasting betaald zijn.

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws