Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aankoop door natuurlijk persoon

Een pand kan door één natuurlijk persoon worden aangekocht (structuur 1), maar ook door meerdere natuurlijke personen (structuur 2). Beide structuren zijn uitgewerkt in figuur 7.1. Ongeacht de keuze om het alleen te doen of met een andere natuurlijke persoon, geldt dat deze persoon altijd privé aansprakelijk is voor eventuele verliezen. Bij leegstand en slecht onderhoud loopt de natuurlijke persoon het risico dat er niet aan de verplichtingen van de bank kan worden voldaan.

De Wet op de inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) geeft inzicht in de fiscale gevolgen van een aankoop. In deze wet wordt gebruikt gemaakt van drie boxen: box I werk en woning, box II aanmerkelijk belang en box III sparen en beleggen. In tabel 7.1 staan de onderdelen en de betreffende tarieven gegeven.

Aankoop door één natuurlijk persoon
Een veelvoorkomende constructie is een natuurlijk persoon die een pand koopt om in te wonen. Dit is een directe belegging in onroerend goed. Fiscaal valt deze belegging in box I omdat er sprake is van een eigen woning. Over de WOZ-waarde moet het eigenwoning forfait worden betaalt, verminderd met de betaalde hypotheekrente.

Als een natuurlijk persoon een pand koopt en dit gaat verhuren, zijn er andere gevolgen. Voor het fiscale aspect moet in deze situatie een aantal zaken beoordeeld worden. Bij verhuur van het gekochte pand zal dit veelal zijn als een gewone belegging of als speculatie. Het pand valt dan in box III. Er wordt dan een fictief rendement van 4 procent berekend over de waarde van het pand in het economisch verkeer minus de schulden. Dit fictief rendement wordt belast tegen een tarief van 30 procent.

De constructie kan ook in box I terechtkomen. De wetgever vindt namelijk dat er geen sprake meer is van een gewone belegging of speculatie als wordt gehandeld op een manier die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat. Voorbeelden hiervan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud/andere aanpassingen, het aanwenden van voorkennis of daarmee vergelijkbare vormen van kennis. Dit is bijvoorbeeld het geval als een bekende vertrouwelijke informatie heeft verstrekt waaruit naar voren is gekomen dat de belegging zeer interessant is. In dit soort situaties valt de belegging in box I en niet meer in box III. Dit is nadelig omdat dan de huurinkomsten en eventuele boekwinsten of -verliezen tegen het progressieve tarief worden belast.

Aankoop door meerdere natuurlijke personen
Een pand kan ook worden aangekocht door twee of meer natuurlijke personen zonder dat zij een vennootschap of andere samenwerkingsvorm oprichten. Fiscaal gevolg voor de Wet IB 2001 is dat voor elk natuurlijk persoon het deel waarvan hij of zij eigenaar is in box III valt. Hiervoor geldt weer dezelfde uitzondering als beschreven bij structuur 1.

 

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws