Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Huurrecht bij woningen

De huur van woonruimte kent naast het algemeen huurrecht eigen
specifieke regels. Een belangrijke regel heeft betrekking op huur-
bescherming. Dit betekent dat de huurovereenkomst blijft bestaan
als de verhuurder heeft opgezegd en de huurder daarmee niet
akkoord gaat. De huurder wordt in de wet als economische zwakkere
partij beschermd. Artikel 7:242 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt
dat er vaak niet, of alleen op een bepaalde manier, ten nadele van de
huurder kan worden afgeweken, het zogenaamde dwingend recht.

Een verhuurde woonruimte wordt als volgt gedefinieerd:
Een gebouwde onroerende zaak voorzover deze als zelfstandige dan wel niet-zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Zaken die binnen deze definitie passen, vallen onder de huur- en huurprijsbescherming.

Prijs
Onder prijs wordt verstaan: alles wat de huurder tegenover de verhuurder aan verplichtingen op zich neemt bij of ter zake van de huur. Prijs is dus een verzamelbegrip, waarvan de huurprijs (vergoeding voor het gebruik van de woonruimte) deel uitmaakt. Een andere tegenprestatie die onder prijs kan vallen zijn servicekosten. Dit zijn vergoedingen voor geleverde zaken en diensten.

Partijen zijn in beginsel vrij een huurprijs af te spreken, maar mocht er uit deze onderhandeling niets voortvloeien, dan schrijft de wet een huurprijs voor die is gebaseerd op het Woningwaarderingsstelsel.

Bij aanpassing van de huurprijs is een schriftelijk verzoek vereist. Dit moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van wijziging zijn ingediend. In de tekst moet staan:

– geldende huurprijs;
– percentage / bedrag van de wijziging;
– voorgestelde huurprijs;
– voorgestelde ingangsdatum;
– bezwaarmogelijkheden;
– gronden voor hoger percentage dan wettelijk percentage.

Wederverhuur/onderverhuur
Bij wederverhuur en onderverhuur gelden er andere regels voor woonruimten. Wederverhuur is niet toegestaan, onderverhuur mag alleen als de huurder of onderverhuurder zelf in die woning zijn hoofdverblijf heeft.

Bij onderverhuur zijn er twee contractuele relaties, namelijk verhuurder-huurder en huurderonderhuurder. Onderverhuur kan mondeling en schriftelijk worden overeengekomen. Als de onderverhuur in strijd is met de huurovereenkomst kan de verhuurder de rechter om ontbinding vragen. Ook mag de verhuurder het nakomen van de overeenkomst eisen. Dit betekent dat de huurder de onderverhuur moet stoppen.

Einde huur
Voor het einde van de huur geldt een uitzondering op de algemene regel. Normaal gesproken eindigt de huur die is aangegaan voor bepaalde tijd zonder opzegging door het verstrijken van de overeengekomen termijn. Bij woonruimte is opzegging altijd noodzakelijk, tenzij:

1. Het verschaffen van huurgenot onmogelijk is en dit de verhuurder niet aan te rekenen valt;
2. De huurder verantwoordelijk is voor verstoring van de openbare orde;
3. Het gehuurde onbewoonbaar is geworden door een gebrek waarvoor verhuurder verantwoordelijk is;
4. De rechter de overeenkomst ontbindt wegens wanprestatie;
5. Er voldaan moet worden aan verplichtingen krachtens een bestemmingsplan;
6. De overeenkomst beëindigd wordt met wederzijds goedvinden.

Als de verhuurder de huur wil beëindigen, moet hij dus altijd eerst de huur opzeggen, ook als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan. Doet hij dat niet, dan blijft de huurovereenkomst van kracht, ook nadat de bepaalde tijd verlopen is. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden plus één maand extra voor elk vol jaar dat de huur geduurd heeft, met een maximum van zes maanden. Dus na twee jaar is de opzegtermijn voor de verhuurder vijf maanden, na drie jaar is dat zes maanden en na tien jaar is dat nog steeds zes maanden. Bepalingen in een contract die afwijken van deze wettelijk voorgeschreven opzegtermijnen zijn ongeldig.

De huur kan ten alle tijden worden beëindigd in onderling overleg. In dat geval zijn er geen verplichtingen over de opzegtermijn of over het versturen van een aangetekende brief. Het is wel verstandig de opzegging en de gemaakte afspraken per aangetekende brief te bevestigen.

Voor het door de huurder opzeggen van de overeenkomst moet de standaard voor woonruimten aangehouden worden: de opzegtermijn is dan gelijk aan de betalingstermijn voor de huur. Als de huur per maand moet worden betaald, duurt de opzegtermijn dus één maand. De opzegtermijn mag niet korter zijn dan één maand en niet langer dan drie maanden. Bepalingen in een contract die in het nadeel van de huurder afwijken van deze wettelijke regeling zijn ongeldig. Als de huurder opzegt, doet hij dit met een aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.

Als de verhuurder de overeenkomst opzegt, moet hij aan een aantal eisen voldoen:

1. Verhuurder dient de gronden te vermelden waarop de opzegging is gebaseerd, te weten:
a) huurder is geen goed huurder;
b) huur is uitdrukkelijk tijdelijk overeengekomen;
c) dringend eigen gebruik;
d) huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst;
e) verwezenlijking bestemmingsplan.

2. Verhuurder dient huurder te vragen om binnen zes weken schriftelijk te berichten dat hij akkoord gaat met opzegging;

3. Indien hij hierop geen antwoord krijgt of de huurder gaat niet akkoord, dient verhuurder de kantonrechter te vragen een tijdstip voor ontruiming vast te stellen

Bijzondere verhuur
Kamerverhuur valt onder de definitie van woonruimte, maar de kamerbewoner krijgt minder bescherming dan een reguliere huurder. Dit komt door het nog altijd bestaande tekort aan huurkamers. Met deze bepaling wordt geprobeerd potentiële hospita’s te motiveren om kamers te verhuren. Er geldt een verminderde bescherming, doordat een aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek tijdens de eerste negen maanden van de kamerhuur niet van toepassing is. Hierna gelden de gewone regels voor opzegging, waarbij verhuurder nog een extra opzeggingsgrond krijgt: het belang van de verhuurder kan bij opzegging zwaarder wegen dan het belang van de kamerbewoner.

Bij bepaalde contracten mag de verhuurder de huur van een studentenkamer beëindigen na het afstuderen. Dit zorgt voor een betere doorstroming in de woonruimte voor studenten.

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws