Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Huurrecht bij bedrijfsruimte

De wet verdeelt bedrijfsruimten in twee soorten:
1. Middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.

2. Overige bedrijfsruimte, zoals banken, kantoren, pakhuizen, fabrieken en artsenpraktijken. Daarnaast noemt de wet nog afhankelijke woningen, dit zijn woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte, waarbij de nadruk niet ligt op wonen zoals winkelwoningen.

Daarnaast noemt de wet nog afhankelijke woningen, woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte zoals het woongedeelte van een winkelwoning. Het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is van belang omdat de regelgeving op een aantal punten verschilt.

Duur van de overeenkomst
De duur van de overeenkomst bij middenstandsbedrijfsruimten heeft een andere insteek dan normale overeenkomsten. Als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Als de huur niet wordt opgezegd, dan wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd. Duurt de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan volgt een verlenging tot tien jaar. In de gevallen dat de eerste huurperiode langer is dan tien jaar, geldt de overeengekomen duur en wordt de overeenkomst voor onbepaald tijd voortgezet. Tussentijds kan de huur wel opgezegd worden. Partijen kunnen uiteraard ook instemmen tot een overeenkomst die voor een bepaalde tijd wordt verlengd. Bij een huurovereenkomst van twee jaar of korter gelden andere regels.

Voor middenstandsbedrijfsruimten gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder. Alleen op huurperioden van twee jaar of korter zijn deze bepalingen niet van toepassing.

De beschermende bepalingen zijn in alle andere gevallen als volgt:

  • De verhuurder moet de huur schriftelijk of bij deurwaardersexploot opzeggen en hij moet de gronden noemen voor de opzegging.
  • De opzegtermijn van zowel huurder als verhuurder moet tenminste één jaar voor de eind-datum van de overeenkomst liggen. Als de verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging.
  • Opzegging door de verhuurder kan alleen als de huurder ermee instemt. Gebeurt dit niet, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.

De voorwaarden voor het opzeggen door de verhuurder zonder dat de huurder hiermee instemt, hangen af van de verlopen huurperiode. Beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:

1. De huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen;
2. De verhuurder aannemelijk maakt dat verhuurder zelf, diens echtgenoot/echtgenote, of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben, het zogenaamde dringend eigen gebruik;
3. Een renovatie niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur, uiteraard met inachtneming van de regels die voor huuropzegging gelden. Hierdoor wordt het voor verhuurders eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Huurprijs
De huurder en de verhuurder mogen de huurprijs zelf bepalen, er geldt geen wettelijk maximum. Indien de huurovereenkomst geldt voor een bepaalde periode van meer dan vijf jaar, kan zowel de huurder als de verhuurder een herziening van de huurprijs voorstellen na afloop van de overeenkomst. In alle andere gevallen kan de huurprijs herzien worden nadat ten minste vijf jaar verstreken zijn of deze door de kantonrechter is vastgesteld. Mochten de huurder en verhuurder een geschil hebben over de huurprijs dan kunnen zij naar de kantonrechter.

In plaatsstelling
Een huurder kan zijn in het bedrijfspand gevestigde bedrijf aan een derde overdragen. De huurder kan dan van de verhuurder vorderen die derde als huurder in zijn plaats te stellen. De huurder hoeft niet noodzakelijk zelf in het gehuurde pand zijn bedrijf uit te oefenen. Wel moet bij de overdracht een zwaarwegend belang hebben. Als de verhuurder niet meewerkt kan de huurder aan de kantonrechter een machtiging vragen om degene aan wie het bedrijf is overgedragen als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen.

Opzegging en bescherming tegen ontruiming
De huurder van ‘overige bedrijfsruimten’, dus geen middenstandsbedrijfsruimte heeft een beperkte bescherming tegen ontruiming. De huur eindigt als de tijd waarvoor de huur is aangegaan is verstreken. Is er geen tijd afgesproken, dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dat kan mondeling, maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste één maand.

Als de verhuurder de overeenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder nog niet meteen het pand te ontruimen. De huurder heeft vanaf de aangezegde ontruimingsdatum twee maanden om bij de kantonrechter uitstel te vragen. De kantonrechter kan deze termijn verlengen tot maximaal één jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn doen. De maximale verlenging door tussenkomst van de kantonrechter is driemaal een jaar, wat de ontruimingsbescherming dus op maximaal drie jaar brengt. Verlenging van de termijn wordt niet toegekend als:

– de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, zoals bij wanbetaling of overlast;
– de huurder eerder zelf de huurovereenkomst opgezegd heeft;
– de huurder eerder heeft ingestemd met de beëindiging;
– de huurovereenkomst is ontbonden;
– de huurder het verzoek te laat indient.

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws