Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Taxatierapporten

Er zijn allerlei redenen om een pand te laten taxeren. Zo kan een object
worden getaxeerd voor de (her)financiering. De geldverstrekker wil daarmee 
zekerheid hebben van de waarde van het onderpand voor de hypotheek. Elke
geldverstrekker mag zijn eigen eisen stellen aan een taxatierapport. Wel is er
een gezamenlijke afspraak over de kwaliteitseisen waaraan een taxateur en diens
rapport moeten voldoen. Als de taxateur is ingeschreven in een van de registers
en het taxatierapport voldoet aan alle geldende voorwaarden dan zal in principe
elke geldverstrekker het rapport accepteren. Een van de weinige dingen waarin
de banken verschillen, is de eis met betrekking tot de afstand van het kantoor van
de taxateur tot het te taxeren object. Over het algemeen wordt een maximum van
dertig kilometer gehanteerd.

Andere redenen voor een taxatie kunnen zijn: (ver)koopbeslissing, WOZ-contrataxatie, boedelscheiding, fiscale doeleinden of een aanslag successierechten.

In een taxatierapport moeten de volgende aspecten aan bod te komen:
• Soort object
• Grootte object en perceel
• Aard object en perceel
• Indeling object en perceel
• Bouwkundige kwaliteit object
• Staat van onderhoud installaties en object
• Kadastrale gegevens
• Ligging
• Uitzicht
• Eventuele overlast
• Voorzieningen in omgeving
• Privaatrechtelijke en publiekrechtelijke bepalingen (o.a. zakelijke rechten)
• Verontreiniging
• Onderbouwing waardeoordeel

Waardebegrippen
Afhankelijk van het doel van de taxatie worden de verschillende zaken bekeken. Doordat er geen verplichte standaard is, kan iedere taxateur zijn eigen begrippen hanteren. Een korte toelichting in het rapport geeft vaak meer duidelijkheid. Door de opkomst van internationale taxatiestandaarden begint standaardisatie op gang te komen.

Een korte omschrijving van de begrippen:

Marktwaarde
De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (IVSC, 2007). Bij de marktwaarde wordt geen rekening gehouden met hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten (RICS, 2010).

Markthuur
De markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Wanneer markthuur wordt aangeboden, moeten de ‘passende huurvoorwaarden’ die de markthuur weerspiegelt, ook worden vermeld (IVSC, 2007). In feite is de markthuur gelijk aan de marktwaarde, in aanmerking nemende dat verkoper/koper wordt vervangen door verhuurder/huurder. (RICS, 2010)

(Beleggings-)waarde
De waarde of beleggingswaarde is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger, of klasse van beleggers voor vastgestelde beleggings- of operationele doeleinden (IVSC, 2007).

1. Hoewel onder sommige omstandigheden de waarde hetzelfde kan zijn als het bedrag dat kan worden gerealiseerd uit verkoop van het object, is deze waarde specifiek voor een bepaalde partij en weerspiegelt deze de voordelen verbonden aan het bezit van het object en is dus niet noodzakelijkerwijs gekoppeld aan een hypothetische transactie. Deze waarde kan verschillen van de marktwaarde.

2. Een voorbeeld van waarde is de waarde van een beleggingsobject voor een bepaalde partij die wellicht wenst te analyseren wat de potentiële prestaties zijn, afgezet tegen de eigen beleggingscriteria, bijvoorbeeld een beoogd rendement, in tegenstelling tot het in de markt gebruikelijke rendement. (RICS, 2010)

Reële waarde
Reële waarde is het bedrag waarvoor een actief zou kunnen worden overgedragen tussen geïnformeerde bereidwillige partijen bij een transactie tegen marktconforme voorwaarden. (IVSC, 2007). Reële waarde is een breder begrip dan marktwaarde. Hoewel in veel gevallen de prijs die reëel is voor twee specifieke partijen hetzelfde zal zijn als de prijs die haalbaar is in de algemene markt, zullen er gevallen zijn waar het nodig zal zijn om voor de bepaling van de reële waarde rekening te houden met zaken die genegeerd moeten worden bij de bepaling van de marktwaarde (RICS, 2010).

• Executiewaarde
De executiewaarde is de prijs die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende potentiële koper zou zijn besteed.

Bij al deze begrippen wordt een verschil gemaakt tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde vrij van huur en gebruik.

Het tarief voor een taxatierapport staat niet vast en is meestal afhankelijk van het soort object en de getaxeerde waarde. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijfsonroerend goed en woningen. De prijzen verschillen per taxatiebureau en zijn vaak onderhandelbaar. Voor woningen geven de richtlijnen een percentage tussen circa 0,150 procent en 0,185 procent van de getaxeerde waarde aan, verhoogd met zaken als kadasterkosten, administratiekosten, BTW en eventuele validatiekosten (bij NHG en/of NWWI). In de praktijk vallen de prijzen vaak nog lager uit. Zo zijn er aanbieders die een vast tarief aanbieden voor een taxatierapport waarin de extra kosten al zijn inbegrepen. Hierdoor wordt de taxatie een stuk goedkoper. Deze vaste prijs ligt meestal rond de € 300. Voor het taxeren van beleggingsonroerend goed geldt doorgaans geen vast tarief. Het laagste tarief is 0,11 procent van de getaxeerde waarde, exclusief btw.

 

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws