Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Soorten beleggingspanden en -situaties

Over het algemeen worden panden met een langlopend huurcontract als minder risicovol ervaren. Door de hogere zekerheid en de verminderde kans op leegstand vertaalt zich dat vaak in een hogere aankoopprijs.
Voor de waardebepaling van een object is een taxatie nodig, maar in de praktijk wordt vaak een inschatting gemaakt met een snelle rekensom: de geschatte waarde is de kapitalisatiefactor vermenigvuldigd met de jaarhuur. Eenvoudig gezegd geeft de kapitalisatiefactor het aantal jaren huur weer dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen ofwel de koopsom gedeeld door de huur. De duur van een huurcontract speelt bij de waardering dus een grote rol.

Het omgekeerde van de kapitalisatiefactor is het bruto aanvangsrendement (bar). Dit is de jaarhuur van het eerste jaar gedeeld door de totale fondsinvestering (koopsom plus kosten koper plus overige kosten) minus een eventuele liquiditeitsreserve. Dit getal wordt vaak gebruikt bij de waardebepaling van vastgoed. Tabel 7.1 geeft de globale bruto aanvangsrendementen (v.o.n.) per regio weer, gesplitst naar locatie in het land.

Uitponden van vastgoed
Als de koper van een object inspeelt op een hogere waarde in de toekomst als hij het complex splitst en / of in delen verkoopt, noemen we dat het uitponden van vastgoed. Als de huur ten opzichte van de waarde van het onroerend goed extreem laag is, is het aannemelijk dat een pand in onverhuurde staat meer opbrengt dan in verhuurde staat. Ofwel: de waarde van het onroerend goed staat niet in verhouding tot de huurprijs.

Een ander veelvoorkomend scenario is de aankoop van onroerend goed met als doel dit op te splitsen en na verloop van tijd eventueel na een verbouwing in kleinere stukjes te verkopen. Dit brengt een hoger risico met zich mee dan de pure uitpondconstructie soms ook vanwege speculatie op een wijziging van het bestemmingsplan. Vaak gebeurt dit met panden die men wil verbouwen ten behoeve van kamerverhuur, zoals woonhuizen en flats.

Handel in niet-verhuurde panden brengt het hoogste risico met zich mee. De tijd en de voorwaarden spelen hierbij een belangrijke rol. Zo is het aan te bevelen om concrete afspraken te maken wat betreft de verkoop en het uitblijven van verhuur.

 

Door: Klaas Kroot
Eigenaar Financieel Opleidingsinstituut (FOI).

LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Vastgoedvergelijker Video
Nieuwsbrief
Schrijf u nu in.
Elke maand kunt u het gratis e-magazine ontvangen van Vastgoedvergelijker.

Schrijf u nu in:
 
 
Deze maand in het e-magazine:
Columns
Nieuws