Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Taco Ulrich

Foto van Taco Ulrich Taco Ulrich is directeur van Westplan Investors NV en is verantwoordelijk voor investor relations. Voorafgaand aan zijn indiensttreding bij Westplan Investors NV was hij eigenaar van makelaarskantoor HRS Makelaardij en werkzaam bij FDC, een verzekeringskantoor. De heer Ulrich is afgestudeerd aan de HEAO (Sales en Marketing ) in Den Haag en heeft zijn ‘Master of Studies in Real Estate’ afgerond aan de Amsterdam School of Real Estate (Universiteit van Amsterdam).
 
 
Meer artikelen van Taco Ulrich

Yes we rent!

Inleiding

De Amerikaanse koopwoningmarkt is sinds 2007 in mineur. Afnemende koopvolumes en dalende prijzen beheersen al weer bijna vijf jaar het economische nieuws. Aspirant kopers die nog een hypotheek kunnen krijgen, wachten af tot het moment dat de bodem van de markt is bereikt. Heel voorzichtig zien wij al her en der kleine oplevingen op de koopwoningmarkt, met name in de markten die het diepst gevallen zijn. Aangezien de aspirant huizenkopers wel willen wonen, is een huurwoning voorlopig een geschikte oplossing. Voor de mensen die geen hypotheek kunnen krijgen, is een huurwoning de enige oplossing.

Daarnaast is er een grote groep mensen die wel kunnen kopen maar helemaal niet van plan zijn om een huis aan te schaffen. Een koopwoning past niet bij hun leefstijl. Ik bedoel daarmee twee groepen; jonge mensen die hun studie afgerond hebben en flexibel willen zijn vanwege hun carrière en ouderen die hun kapitaal niet meer vast willen hebben in stenen.

Al deze mensen, en het zijn er veel, zijn actief op de Amerikaanse huurmarkt en het kan dus ook niet anders dat de huursector daarvan profiteert. Uit de cijfers van onze asset managers blijkt dat ook te kloppen. Wij hebben de afgelopen twaalf maanden een gemiddelde stijging van zo’n 6,5% gerealiseerd over de nieuw afgesloten huurcontracten. Bij een gemiddeld huurcomplex met 300 woningen en een gemiddelde huurprijs van $750 per maand scheelt dat bruto $175.500 op jaarbasis. Een welkome verbetering na een aantal donkere jaren. Dit is echter gebaseerd op de gemiddelde groei, de werkelijkheid verschilt van complex tot complex. Alvorens hier op in te gaan, nog even enkele kenmerken eigenschappen van de Amerikaanse huurmarkt.

Amerikaanse huurmarkt

De wisselwerking tussen de koop en de huurmarkt werkt met name in een vrije markt. In Nederland ontbreekt de marktwerking en heeft de haperende koopwoningmarkt een zeer beperkte invloed op de huurmarkt. Hoe anders is het in ons werkgebied. In het zuiden en zuid oosten van de VS is er geen noemenswaardige bescherming van de huurder. Huurcontracten hebben vrijwel altijd een looptijd van twaalf maanden. Na twaalf maanden gaan huurder en verhuurder van rechtswege uitelkaar. Een artikel in het huurcontract over de indexatie van de huur na 12 maanden is niet nodig. Willen beide partijen nog een jaar door dan wordt een nieuwe huurprijs voorgesteld door de huisbaas. Is de huurder van mening dat de huurprijs te hoog is, dan zal hij of zij elders gaan wonen. Huurwoningen zijn er voldoende. Is de huurprijs wel akkoord dan begint weer een nieuw contract van 12 maanden.

Verreweg het grootste deel van de huurmarkt bestaat uit huurwoningcomplexen van 240 tot 450 eenheden. Gemiddeld ligt de mutatiegraad bij dit soort complexen tussen de 40% en 70% per jaar. Kortom het hele jaar door trekken huurders weg en komen er nieuwe huurders voor in de plaats. Door de grote hoeveelheid mutaties stemmen eigenaren het prijsbeleid af op de verwachte leegstand en de vraag uit de markt. Met andere woorden, als in een maand een aantal tweekamer appartementen vrij komt en de prijs in de markt is gestegen dan zal de property manager de huurprijzen verhogen. Is de vraag lager dan zullen de prijzen naar beneden worden aangepast. Zo simpel kan verhuren zijn. Stijgen de huurprijzen te veel door een grote vraag dan trekt dat vanzelf nieuwbouw aan en zal het totale aanbod van huurwoningen toenemen. Volgens het principe van vraag en aanbod zal vervolgens de huurprijsniveau wat dalen.

Lokale verschillen

De huurontwikkelingen, gemeten over de 26 complexen die wij actief beheren in de VS, geven een wisselend beeld. Grotendeels positief (93%) maar wel met een stevige deviatie.

De hoogste huurgroei per complex in onze portefeuille, betreft een complex in Dallas. The District of Greenville heeft haar nieuwe huurcontracten de afgelopen maanden met 18,4% weten te verhogen. Ongekend, want de andere complexen in Dallas laten stijgingen zien van 5 tot 10%. Dit is een direct gevolg van het feit dat dit complex recent is opgeleverd en in de opverhuurfase huurkortingen weggaf om snel alle woningen verhuurd te krijgen.

Als we verder kijken in onze portefeuille zien we in de stad Houston, stijgingen tussen de 4 en 10%. Hetgeen de kracht van Texas verder onderschrijft.

In Phoenix zien we dat onze complexen rond de 0% groei zitten. Voor outsiders zeer vreemd omdat de stad Phoenix al een jaar bezig is met een sterke economische opleving met veel nieuwe banen. Insiders weten dat de koopwoningmarkt nog zo veel leegstand kent, dat veel huurders een voormalige koopwoning huren. Dit fenomeen wordt de “shadow market” genoemd en heeft helaas effect op de lokale huurmarkt.

De conclusie is niet alleen dat vastgoed een locatie geboden fenomeen is, maar ook dat om succesvol te kunnen zijn, lokale expertise onontbeerlijk is. Eén ding is echter overduidelijk:. “Yes we rent” is de trend! Een zonnig vooruitzicht na jaren van donkere wolken.

Taco Ulrich

Door Taco Ulrich | Gepubliceerd op 27 april 2012