Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rogier Hentenaar

Foto van Rogier Hentenaar Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van Vastgoedjournaal en verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt.
 
 
Meer artikelen van Rogier Hentenaar

Willekeurige taxaties brengen fondsen Hanzevast en Annexum in het nauw

Er is veel ophef over de jongste taxaties van het (kantoren)vastgoed van de fondsen bij Hanzevast capital en Annexum en de vervelende gevolgen daarvan voor de waarde van de aandelen/certificaten bij de beleggers. Zo is het vastgoed bij Hanzevast voor 21% afgewaardeerd en is het Vastgoed Fundament Fonds van Annexum met bijna 13% in de min gegaan. De vraag is: welke waarde nu moet worden toegekend aan deze taxaties? Ik zeg: heel weinig.

In korte tijd kwamen goed met elkaar vergelijkbare vastgoedfondsen om praktisch dezelfde reden in het nieuws: het fusiefonds van Hanzevast capital dat anderhalf jaar geleden is ontstaan door samenvoeging van negen maatschappen en het Vastgoed Fundament Fonds (VFF) van Annexum. Waarom zijn deze fondsen vergelijkbaar? Allebei zowat hetzelfde soort kantorenvastgoed  met hoofdzakelijk particuliere beleggers, een omvang van €100-150 mln, niet-beursgenoteerd en allebei getroffen door forse afboekingen door de crisis in de kantorenmarkt. Ook delen beide fondsen een andere eigenschap: beleggers kunnen er niet uitstappen.

Verschillen zijn er ook: VFF heeft een veel lagere gemiddelde leegstand in de portefeuille dan bij het Hanzevastfonds dat naar een alarmerende 50% is gestegen. Dit laatste fonds is samengesteld uit het vastgoed van meerdere – voormalige MPC Capital – maatschappen terwijl het VFF organisch is gegroeid en daarnaast nog een portefeuille heeft met beursgenoteerde vastgoedfondsen. Overigens heeft Annexum ook onderzocht of menging met een aantal  andere kantoren-vastgoedcv’s met het VFF mogelijk zou zijn maar dat is voor een aantal fondsen niet doorgegaan om nog niet opgehelderde redenen. لعبه روليت

Hanzevast kwam in het nieuws dat door de – betwiste – afwaardering van 21% van taxateur DTZ Zadelhoff het fusiefonds theoretisch met een negatief eigen vermogen kwam te zitten. Met een laatst bekende vastgoedwaarde van €165 mln bij de destijds geslaagde herfinanciering van €130 mln met de Duitse Pfandbriefbank zorgt een afwaardering van ruim 20% dat de vastgoedwaarde onder water komt te staan: de vastgoedwaarde is immers lager dan de uitstaande financiering. كيف تلعب روليت Zeg maar: een loan-to-value  van meer dan 100%. Dat betekent ook dat de circa 2500 beleggers die aanvankelijk €100 mln instaken als eigen vermogen nul euro aan participatiewaarde hebben. Bij het VFF is het gelukkig (nog) niet zover maar het ziet er wel gevaarlijk uit: diens portefeuille van €94 mln waarvan €32 mln (35%) eigen vermogen is eind 2011 met 12,9% afgewaardeerd. Teruggerekend naar de intrinsieke waarde van het beleggersaandeel (type A volgens Annexum) is deze met ruim 42% gekelderd van ruim €30 naar iets minder dan €18 per aandeel door het funeste effect van de financieringshefboom die de andere kant is opgeslagen. Dat is dus meer dan de beleggers bij Hanzevast die het theoretisch met nul euro moeten doen.

Toch zegt het helemaal niets omdat de VFF-beleggers met die koers van €18 niks kunnen aanvangen. Uitstappen tegen die koers kan (nog) immers niet sinds het fonds vanaf de zomer vorig jaar op slot ging. Bovendien: hoe erg is het eigenlijk? Hanzevast gaf in Vastgoedjournaal aan dat er nog steeds een comfortabele vrije kasstroom is van enkele miljoenen na betaling van de rente aan de bank. Het fonds kan in principe zichzelf bedruipen maar dan moet de leegstand niet verder gaan oplopen. Voor het VFF geldt hetzelfde: daar zijn de kasstromen na betaling van de rente ook positief. Dus niets om er druk over te maken hoewel ook Annexum moet knokken voor elke nieuwe huurverlenging die helaas tegen lagere huurprijzen worden afgesloten. En laten we wel wezen: veel woningeigenaren die de afgelopen 15 jaar een nieuw huis kochten, begonnen feitelijk ook met een loan-to-value van meer dan 100%  omdat banken graag en gretig kredieten verstrekten.

De vraag die ik in het begin stelde: hoe komen de taxaties dan toch tot stand als taxateurs al klagen dat er te weinig market evidence is om ‘goed’ te kunnen taxeren? Er worden immers maar weinig beleggingstransacties gedaan in deze crisistijden en als er al deals worden gedaan dan zijn die weer niet goed met elkaar te vergelijken. Als de taxateurs bij Hanzevast en Annexum tot andere afwaarderingspercentages waren gekomen dan had de markt dat ook geloofd. Taxeren is geen exacte wetenschap: een taxatie vormt hooguit een voorzichtig startpunt voor onderhandelingen tussen koper en verkoper. كيف يلعب البوكر

In deze lastige vastgoedmarkt hebben taxaties meer dan ooit weinig waarde zolang de koper niet wil kopen tegen de huidige prijzen en de verkoper er niet voor kwijt wil. Maar het is naar mijn mening onjuist te zeggen zoals makelaar Savills dat onlangs deed, dat met de ‘taxaties op zich weinig mis’ is omdat de zeer beperkte financierbaarheid van vastgoeddeals de vastgoedmarkt nu de meest beperkende oorzaak is dat deals niet van de grond komen en het dus niet aan de taxaties ligt. Dat is in mijn ogen het paard achter de wagen spannen.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal

Door Rogier Hentenaar | Gepubliceerd op 15 maart 2012