Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Huib Boissevain

Foto van Huib Boissevain De heer drs. H.W. Boissevain, MRICS Huib Boissevain heeft diverse leidinggevende functies bekleed in de financiële wereld bij bedrijven als Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Sinds 2000 is Huib Boissevain als oprichter en CEO van Annexum verantwoordelijk voor de structurering en het beheer van vastgoed CV’s waaronder beleggingen in kantoren en winkels, woningen en zorgvastgoed. Andere vastgoedfondsen van Annexum zijn het Vastgoed Fundament Fonds N.V. en European Hospitality Properties, een investeringsfonds gericht op Europees hotel vastgoed
 
 
Meer artikelen van Huib Boissevain

Wederom onverantwoord gedrag DNB

In het FD van vrijdag 11 mei liet de Nederlandsche Bank weten dat uit een steekproef blijkt dat 25% van het commercieel vastgoed in Nederland ‘onder water staat’. Hiermee wordt bedoeld dat bij dit vastgoed de hypothecaire lening hoger is dan de huidige waarde van het vastgoed. Omdat ook ik niet ga ontkennen dat er serieuze problemen zijn in de Nederlandse vastgoedmarkt is dit op het eerste gezicht een alarmerend bericht. Toch is enige nuance wel op zijn plaats.

Nederlandse banken slechts beperkt geraakt

Wanneer we de situatie nader bekijken, ontstaat toch een ander beeld. Wanneer we een inschatting maken van de situatie bij de Nederlandse banken, dan valt op dat de grote Nederlandse spelers als ING en Rabo/FGH, maar ook de meeste andere partijen hun zaken redelijk goed voor elkaar hebben. Op basis van mijn eigen waarneming is bij de Nederlandse banken circa 10-12% hoger dan de marktwaarde van het vastgoed. Natuurlijk ook geen goede zaak maar aanzienlijk minder erg dan DNB aangeeft. Alleen SNS lijkt een veel groter probleem te hebben, maar ook hier is men druk bezig de risico’s te managen.

Verder is de vraag wat de mogelijke gevolgen van deze situatie zijn. Laten we er eens van uitgaan dat de gehele portefeuille die ‘onder water’ staat zou moeten worden verkocht. Een redelijke aanname lijkt dat bij het liquideren van deze portefeuilles op een ordelijke manier de banken mogelijk een schade oplopen van 10-20% van de lening. Dit betekent dat de gezamenlijke Nederlandse banken een strop tussen 1% tot 2,4% van het totale uitgeleende vermogen zouden moeten absorberen. Hoewel dit natuurlijke een forse schadepost betekent, lijkt me dit zeker gezien de hogere marges die banken momenteel berekenen aan hun klanten zeker geen ramp.

Buitenlandse banken en CMBS hebben grote problemen

Zoals recente veilingen (Uni-Invest, Orange) bevestigen, worden er inmiddels grote portefeuilles geliquideerd. Dit gaat met forse discounts op eerder getaxeerde waardes. In het begin van deze eeuw zijn er grote portefeuilles middels CMBS-structuren van veel vreemd vermogen voorzien. Deze structuren kennen weinig buffer tegen tegenvallers en redelijk is om aan te nemen dat het merendeel van deze structuren in grote problemen zitten. Omdat er binnen deze structuren een rangorde is van bondhouders en er strakke liquidatieprocedures worden getriggerd bij doorbreken van convenanten in de financiering worden deze structuren nu planmatig gexecuteerd.

Een tweede groep waar veel problemen zitten zijn de buitenlandse banken. Hier is veelal de acceptatie van leningen op afstand gebeurt en meestal gebaseerd op externe taxaties. Ook in deze leningportefeuilles zit veel pijn.

Cashflow is king

Omdat de gehele markt te maken heeft met de problemen van de kredietcrisis en opvolgende economische malaise zijn banken terughoudend geweest in het opeisen van leningen en het veilen van panden. Een belangrijke reden hiervoor is dat in de meeste situaties eigenaren in staat bleven om rente (en aflossing) te blijven voldoen. Het gevolg is dat op grote schaal aflopende leningen noodgedwongen zijn doorgerold. Ook nu is deze situatie nog steeds actueel. Ondanks hogere rentetarieven kunnen veel vastgoedeigenaren hun renteverplichting aan de bank nakomen. Hierbij zijn overigens de nog steeds stijgende marges die banken hun klanten berekenen een punt van zorg.

Onvoorziene omstandigheden daargelaten kan worden vastgesteld dat de huidige situatie hoewel zorgelijk geen acute problemen behoeft te veroorzaken wanneer iedereen het hoofd koel houdt.

Wat was verstandig beleid geweest?

Naar mijn mening had DNB het volgende kunnen doen. Bij de rapportage van dit onderzoek had men kunnen aangeven dat er problemen zijn, maar dat deze geconcentreerd bij een beperkt aantal (vnl buitenlandse) partijen zich bevinden. Men had moeten aangeven dat de Nederlandse partijen de situatie aan zouden moeten kunnen. Verder was verstandig geweest aan te geven dat er wel degelijk geherstructureerd wordt (CMBS) en dat waarschijnlijk een aantal buitenlandse banken nog verdere afschrijvingen zou mogen verwachten.

De ongenuanceerde uitingen van DNB brengen Nederland veel schade toe. Buitenlandse investeerders krijgen de indruk dan Nederland niet in staat is haar problemen op te lossen. DNB speldt zichzelf hiermee ook een brevet van onvermogen op.

Het wordt tijd dat er bij DNB weer bankiers komen die hun verantwoordelijkheid nemen en constructief meehelpen problemen op te lossen. Nederland heeft geen behoefte aan ambtenaren die middels korte berichten in de media zichzelf en hun loopbaan indekken en verzuimen zelf een bijdrage te leven.

Door Huib Boissevain | Gepubliceerd op 15 mei 2012