Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Taco Ulrich

Foto van Taco Ulrich Taco Ulrich is directeur van Westplan Investors NV en is verantwoordelijk voor investor relations. Voorafgaand aan zijn indiensttreding bij Westplan Investors NV was hij eigenaar van makelaarskantoor HRS Makelaardij en werkzaam bij FDC, een verzekeringskantoor. De heer Ulrich is afgestudeerd aan de HEAO (Sales en Marketing ) in Den Haag en heeft zijn ‘Master of Studies in Real Estate’ afgerond aan de Amsterdam School of Real Estate (Universiteit van Amsterdam).
 
 
Meer artikelen van Taco Ulrich

Waar op letten bij investeren in verhuurd vastgoed VS

De gunstige berichten over de huurwoningmarkt in Amerika mengen zich met de minder gunstige over de euro. Ook wij vinden dat investeringsmogelijkheden in deze categorie vastgoed uw aandacht waard zijn. Maar dan wel uw kritische aandacht. Want niet elk voorstel heeft een even gunstige risico-rendementverhouding. Onderstaand overzicht ondersteunt uw beeldvorming bij het nemen van een eventuele beslissing over investeren in appartementencomplexen in de Verenigde Staten.

Bezettingsgraad vastgoed. Hoe zit het precies?
Amerikaanse huurcomplexen kennen een jaarlijks verloop van 60% tot 70%. Stel u dus niet tevreden met een momentopname. De gemiddelde bezettingsgraad over de afgelopen 12 maanden zegt meer dan de bezetting op een bepaald moment.

Wat is een relevante bezettingsgraad?
Een bezettingsgraad tussen de 90% en 93% wordt ervaren als stabiel verhuurd. Neem deze marge als uitgangspunt als u de vraag stelt: Hoe ligt de bezetting van concurrerende projecten in vergelijking met deze aanbieding?

Wáár in Amerika ligt het vastgoed?
De VS is een conglomeraat van economische regio’s. Met grote onderlinge verschillen. Bijvoorbeeld de omvang van de economie van Houston is vergelijkbaar met die van een land als Oostenrijk. De staat Florida kent eveneens een aantal dynamische regio’s. Maar zeker ook een aantal, waar de economie niet erg inspireert.

Let op ook de regionale spreiding van het vastgoed
Is het vastgoed gelegen in een dynamische regio? Heel goed. Is het verspreid over meer sterke regio’s? Des te beter. Regionale spreiding is een vorm van risicospreiding.

Hoe groot is de spreiding per geïnvesteerde dollar?
Dat is de basisvraag bij iedere belegging of investering. Hoeveel appartementen worden aangekocht? Gaat om 200 huurwoningen, waarbij een vertrek van 40 huurders al leidt tot een gevoelige onderbezetting. Of gaat het om 1200 huurders?

Over hoeveel complexen is het risico verdeeld?
De ene portefeuille bevat één appartementencomplex. De andere bevat er vijf. Ook deze vorm van spreiding is relevant voor de hoogte van uw risico.

Oud is leuk bij wijn, niet bij appartementen
Amerikanen bouwen niet voor de eeuwigheid. De technische kwaliteit ligt lager dan wij gewend zijn. Oudere complexen hebben beduidend hogere onderhoudskosten dan nieuwe complexen. Dat zijn kosten die van uw exploitatiewinst afgaan. Elk jaar weer. En vaak ook elk jaar meer.

Gevaarlijk: woonmode
De economische levensduur is zo mogelijk nog belangrijker dan de technische. De smaak van Amerikaanse huurders was 10 jaar geleden beduidend anders dan nu. Ineens  kan een bepaalde kleur tapijt niet meer. Die kosten zijn nog te overzien. Maar ook plafondhoogtes, badkamers en indelingen zijn onderhevig aan trends. Dus vraag altijd naar het bouwjaar.

Toezicht, vooral ter plaatse
Het zegt wat of een uitgevende organisatie een permanente vergunning heeft van de AFM. Toezicht is belangrijk. En nog belangrijker is de praktische aanwezigheid van de organisatie in de VS zelf. Want adequate exploitatie vraagt om een organisatie die er lokaal bovenop zit: alert zijn op het binnenhalen van nieuwe huurders, vertragen van de huurderuitstroom (service!), doorvoeren van kostenbesparingen etc.

Inzicht
Hurende Amerikanen lijken misschien veel op Europeanen, maar qua leefgewoonten zijn ze toch echt anders. Alleen vele jaren van ervaring ter plaatse maken het mogelijk om locaties en de indeling van gebouwen goed te beoordelen. Succesvol beleggen kan alleen met een organisatie die inzicht heeft in wat wel en wat niet (meer) werkt in de woonmarkt voor huurders.

Schatting of overschatting?
Het brede optimisme over de huurmarkt kunnen wij onderschrijven. Maar kanttekeningen blijven nodig. Algemene trends van huurgroei zijn niet een-op-een van toepassing op individuele locaties. Vaak komen wij huurgroeiverwachtingen tegen die getuigen van laaiend optimisme. Aanstekelijk, maar houd uw reserves!

Vraag door over de kostenkant
Huurinkomsten mogen stijgen, maar dat zegt niet genoeg over de huuropbrengst. Helaas zijn ook de kosten voor onroerend goed, belasting en verzekeringen onderhevig aan stijging. Oftewel, hoe goed zijn de exploitatiekosten eigenlijk ingeschat?

Cruciaal: timing verkoop
Als de banklening mee te verkopen is (assumable) dan ontstaan er meer momenten om het complex te kunnen verkopen. Deze speelruimte is essentieel om een hoge verkoopopbrengst te kunnen realiseren. Bij stijgende rentes vertegenwoordigt een lening ook een waarde.

Wat is de kwaliteitsklasse?
De factor waarmee de waarde van een complex wordt bepaald is het aanvangsrendement; in de VS de cap rate geheten. De cap rate wordt in algemeenheid bepaald door de kwaliteit/locatie van het onroerend goed. Natuurlijk speelt de rentestand en de vraag ook mee, maar in principe is de kwaliteit/locatie bepalend. Een klasse A complex levert altijd meer op dan een B of C klasse. Institutionele kopers zijn vrijwel alleen geïnteresseerd in A klasse woningen. Dit is belangrijk met het oog op de exit van een deal.

Neem zelf een kijkje via uw computer
Eenvoudig en vaak interessant: met Google Earth, Street View en andere delen van het internet is veel informatie te verzamelen over complexen. Stel naar aanleiding van zo’n verkenningstocht eens een vraag. Op deze geven wij alvast antwoord: “Dat complex ligt heel dicht bij een grote weg en niet romantisch verscholen in het park; wat doet dat voor de waarde? Antwoord: meestal doet dat de waarde goed. De gemiddelde Amerikaan wil graag aan de weg wonen in plaats van rustig in het groen!

“Hoe beantwoordt Westplan dit soort kritische vragen?”

Op het ogenblik plaatsen wij onderhands participaties in de Westplan/Cortland Portfolio. (Kijk op www.westplan.nl)
• recent gebouwde “Class A” appartementencomplexen
• 1.435 woningen gespreid over Houston, Dallas en Jacksonville
• bezettingsgraad 93%
• inkoopprijs onder de vervangingswaarde

Met al uw vragen over deze portfolio bent u van harte welkom bij Taco Ulrich of Patrick van Harderwijk: 0252 433 455. De investeringssamenvatting aanvragen kan met een simpel mailtje naar: info@westplan.nl.

Door Taco Ulrich | Gepubliceerd op 10 oktober 2012