Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

Waar liggen de kansen in 2013?

Ondanks de zwakke economische vooruitzichten blijven vastgoedbeleggers positief over de wereldwijde commerciële vastgoedmarkten in 2013. Hun vizier is daarbij naar verwachting vooral gericht op de Verenigde Staten en eersteklas vastgoed in het algemeen.

De commerciële vastgoedmarkten hebben nog immer te kampen met een lastige economische omgeving. Hoewel het economische herstel wereldwijd doorzet, is de groei de afgelopen kwartalen duidelijk afgenomen. In zijn laatste rapport over de economische vooruitzichten heeft het IMF de groeiraming voor de ontwikkelde landen verlaagd van 2% naar 1,5% en voor de opkomende landen van 6% naar 5,6%. Wereldwijd zal de economische groei daardoor dit jaar blijven steken op 3,3% om vervolgens in 2013 slechts licht aan te trekken naar 3,6%. Bezuinigingen en een onverminderd zwakke financiële sector drukken de groei in de ontwikkelde landen, waar de werkloosheid hardnekkig hoog blijft. De malaise in het Westen raakt vanzelfsprekend ook de economieën in opkomende landen, die hun export  onder druk hebben zien komen.

Daartegenover staan de positieve invloeden van het ruime monetaire beleid van de centrale banken. Dankzij de Europese Centrale Bank (ECB) zijn de neerwaartse risico’s in de eurozone afgenomen. In zijn prognoses gaat het IMF ervan uit dat de Europese beleidsmakers maatregelen treffen die de financieringscondities in de periferie geleidelijk verder doen verbeteren. Ook nemen de economen aan dat de Verenigde Staten het zogeheten fiscale ravijn weten te ontlopen. Door deze onzekerheden is het neerwaartse risico in de wereldeconomie echter groot. Aan de andere kant kunnen de ramingen van het IMF wel eens te pessimistisch blijken als die onzekerheden weggenomen worden. De laatste tijd komen er immers betere geluiden uit de Verenigde Staten en China.

Stabiele transactievolumes

Vastgoedbeleggers zien het sowieso niet zo somber in, blijkt uit een wereldwijd sentimentsonderzoek van Colliers onder bijna 500 grote beleggers.  Zij hebben over het algemeen een lange beleggingshorizon en kijken daarom voorbij de huidige zwakke marktomstandigheden in afwachting van een geleidelijk economische herstel in de komende jaren. De wereldwijde transactievolumes kunnen daardoor volgend jaar een gematigde groei laten zien. Deze verwachting ligt in lijn met de visie van Jones Lang Lasalle, die ervan uitgaat dat de huidige transactievolumes van $100 miljard per kwartaal in 2013 op dit niveau zullen stabiliseren, maar opwaarts potentieel hebben.

Hoewel de wereldwijde transactievolumes tot en met het derde kwartaal met 7% zijn gedaald, heeft de makelaar er vertrouwen in dat de geprognosticeerde $400 miljard dit jaar gehaald wordt. Daarvoor is er circa $105 miljard aan transacties nodig in het vierde kwartaal, lager dan het niveau in dezelfde periode van zowel 2011 als 2010. Het transactievolume komt daarmee dit jaar overigens licht lager uit dan in 2011. Vooral in Europa doen beleggers het een stuk rustiger aan met het oog op de aanhoudende schuldencrisis. Er zijn echter grote verschillen. Zo blijven de beleggingsvolumes in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk tot dusver dit jaar stabiel, terwijl Duitsland door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod en Zuid-Europa een daling laten zien. Ook in Amerika zijn er grote verschillen op landenniveau. Canada en Mexico mogen zich bijvoorbeeld verheugen in een grote belangstelling van beleggers, maar Brazilië moet juist na de sterke prijsstijgingen van de afgelopen twee jaar een stap terug doen.

Amerikaanse kantoren

De Verenigde Staten laten een licht hoger activiteitenniveau zien, maar Jones Lang LaSalle denkt dat de beleggingsmarkt hier alsmede op het gehele Amerikaanse continent het grootste opwaartse potentieel biedt. Dankzij een versnelling vanaf medio 2013 kunnen de Amerikaanse transactievolumes uiteindelijk een kwart hoger uitkomen vergeleken met dit jaar. De makelaar verwacht dat beleggers de Verenigde Staten als een aantrekkelijke en relatief veilige regio blijven beschouwen, al heerst op kort termijn onzekerheid rond de begroting. Ook de door Colliers ondervraagde beleggers zien de Verenigde Staten als de meeste aantrekkelijke regio om volgend jaar te investeren, gevolgd door Azië en West-Europa. De bereidheid om te beleggen in Oost-Europa, het Midden-Oosten en Zuid-Afrika is daarentegen een stuk lager.

In Europa vindt 56% van de beleggers het een goed moment om te investeren, maar de krappe financieringsmarkt vormt hier een belangrijk struikelblok. Dit is in de Verenigde Staten veel minder het geval. Van de Amerikaanse beleggers acht 67% het een goed moment om te investeren in eigen land en 74% gaat ook daadwerkelijk de markt op. Daarbij zijn de ogen vooral gericht op industriële en logistieke objecten (44%) en kantoren in de zakendistricten van de grote steden (16%). Vooral New York, Los Angeles en San Francisco  staan in de belangstelling. Vastgoedanalisten van de Britse vermogensbeheerder Invesco sluiten zich hierbij aan en stellen dat de vooruitzichten voor vastgoed in het komende jaren het gunstigst zullen zijn in de Verenigde Staten en Australië. Hoewel de performance per regio verschilt, hebben veel Amerikaanse steden de laatste tijd goed gepresteerd en zullen deze naar verwachting ook in de periode 2013-2015 sterke rendementen blijven genereren, schrijft Invesco. In de Verenigde Staten alsook in de regio Azië-Pacific zal de kantorenmarkt volgens de vermogensbeheerder betere totaalrendementen genereren dan andere sectoren.

Krap aanbod

Waar Amerikaanse beleggers een voorkeur hebben voor industrieel en logistiek vastgoed, blijkt uit het onderzoek van Colliers dat de meeste beleggers kantoren prefereren. Ook winkelcentra zijn bij beleggers in West-Europa, Australië en Canada populair. De beleggers lopen daarmee duidelijk vooruit op betere tijden, want vooralsnog wegen de onzekere economische vooruitzichten op de vraag naar kantoorruimte in vrijwel alle regio’s. Dit is ook in de Verenigde Staten het geval, waar als gevolg van een lagere opname de leegstand dit jaar boven de 17% blijft. Dit is wel het landelijke gemiddelde en bovendien het laagste niveau in drie jaar tijd. Huurders richten zich hoofdzakelijk op eersteklas vastgoed in de zakelijke centra, waar het aanbod juist erg beperkt is doordat er de afgelopen jaren weinig nieuwe projecten in aanbouw zijn genomen. In de meeste regio’s zal de krapte volgens Jones Lang Lasalle tot zeker begin 2015 voortduren. De huren herstellen zich dan ook sneller in deze ‘prime’ zakendistricten dan in de buitenwijken. Net als in 2012 zal de prime kantorenmarkt in San Francisco samen met die in Peking volgend jaar wereldwijd de sterkste huurgroei laten zien van 10-20%. In de andere grote Amerikaanse steden als New York, Los Angeles en Washington blijft de groei naar verwachting beperkt tot 0-5%.

Wereldwijd groeien de huren in de prime kantorenmarkt naar verwachting van de makelaar met circa 3%, gelijk aan het percentage in 2012. In Europa bieden de eersteklas kantoormarkten in Londen en in mindere mate in Parijs, Brussel, Frankfurt en Stockholm het beste uitzicht op huurgroei in 2013. Madrid zal daarentegen een huurdaling van 5-10% voor zijn kiezen krijgen. Ook de prijzen zullen hier naar verwachting met een dergelijk percentage dalen. De beste waardegroei bieden de kantoormarkten in onder andere San Francisco, Peking, Tokio, Londen en Hong Kong.

Secondaire markten zijn nog altijd in mineur omdat er hier weinig vraag is van huurders. Ondanks de aantrekkelijke rendementen die hier mogelijk zijn, blijven beleggers dit segment over het algemeen nog mijden. Vooral investeerders in de Verenigde Staten, Canada en Europa blijven risicoavers, wat tot uiting komt in een rendementseis (IRR) van minder dan 10%. Veilige havens als Londen, Parijs, New York en de grote Duitse steden behouden naar verwachting van Colliers hun aantrekkingskracht. Het genereren van een stabiele inkomstenstroom en behoud van kapitaal staan bij de meeste grote beleggers namelijk ook in 2013 voorop.

Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 5 december 2012