Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rogier Hentenaar

Foto van Rogier Hentenaar Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van Vastgoedjournaal en verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt.
 
 
Meer artikelen van Rogier Hentenaar

Waar blijft het harde bewijs voor lagere huurkortingen?

In een onderzoek naar de internationale kantorenmarkt meldde Cushman & Wakefield (C&W) dat huurkortingen bij nieuwe contracten op de Zuidas aan het dalen zijn. De adviseur vond het echter niet nodig om daar uitgebreid bij stil te staan. Wij wel, en hebben daar zelfs een heel artikel aan gewijd. De beweringen over de huurkortingen zijn niet na te trekken omdat de verstrekte incentives immers nergens openbaar worden gemaakt. Adviseurs kunnen dus roepen wat ze willen. Heeft C&W gelijk? Ik heb het andere vastgoedadviseurs gevraagd.

Wij krijgen net als alle vastgoedmedia met regelmaat uitgebreide marktrapporten van grote vastgoedadviseurs toegestuurd. Ze worden allemaal door ons gelezen en het meest interessante nieuws lichten wij er voor u uit. Maar het neemt niet weg dat dergelijke rapporten, zeker de jaarrapporten, grosso modo, met hetzelfde verhaal komen.

Toch loont het altijd de moeite om die zaken uit de rapporten te pikken die de ‘anderen’ over het hoofd zien. Zo stuitte ik vorige week vrijdag op het bovengenoemde rapport van C&W. Waar alle andere media domweg C&W’s eerste conclusie overnamen – Londen passeert Hong Kong als duurste kantorenlocatie – lazen wij het persbericht nog eens goed door. Het onderdeel over de dalende trend van huurkortingen leek ons veel interessanter voor onze – meest in Nederland – actieve lezers. Het zal hen immers een worst wezen waar op deze aardbol de kantoorhuren het hoogst zijn.

Groot taboe

Op zich is het positief nieuws dat de huurkortingen aan het dalen zijn op de Zuidas. Dat betekent dat de macht van de huurder kennelijk tanende is. Maar hoe meet je nu dat de huurkortingen aan het afnemen zijn? Het openbaar maken van verleende incentives blijft immers taboe. Vastgoedjournalisten krijgen die gegevens niet, ook niet als zij informatie over huurtransacties aangeleverd door dezelfde vastgoedadviseurs. Wij journalisten mogen al blij zijn als er al iets van een huurprijs bekend wordt gemaakt.

Ik ga ervan uit dat de onderzoeksafdeling van C&W over de schouder van hun dealmakende collega’s heeft kunnen meekijken. Op grond van die waarnemingen wordt dus de dalende trend van de incentives op de Zuidas vastgesteld. Zien de andere vastgoedadviseurs dat ook? Ik heb een rondje gemaakt langs de andere vastgoedadviseurs die op Zuidas zaken doen.

Reacties van de vastgoedadviseurs op rapport C&W

CBRE: Ja, wij onderschrijven deze visie. Het aanbod van met name grote en moderne vloeroppervlakken op de Zuidas begint schaars te worden en dit leidt tot delande incentives. Dit geldt ook voor andere sterke locaties, zoals Zuidoost-ArenA. (Machiel Wolters, hoofd Research bij CBRE).

DTZ Zadelhoff: Ondersteunt de visie van C&W (Cuno van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur DTZ Zadelhoff)

Van Gool Elburg: Vraag en aanbod gaan zich op de Zuidas steeds beter met elkaar verhouden. Logisch dat de huurkortingen dalen, dat zien wij ook. Er wordt daar geen enkel gebouw nog op eigen risico ontwikkeld. Als er al gebouwd wordt, dan met een huurder die al gecontracteerd is zoals Akzo Nobel (vertrekt uit Stibbe Toren) en Deloitte. Feit is dat er geen gebouw te vinden is op de Zuidas met meer dan 10.000 m2 aaneengesloten. Wie 1000-1200 m2 zoekt, kan daar nog wel terecht. (Hans Gosewehr, partner bij Van Gool Elburg)

Jones Lang LaSalle: Wij delen de constatering van C&W dat incentives op de Zuidas dalen. Dit komt door het feit dat kantoorgebruikers in toenemende mate zoeken naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed op de beste locaties. Dit product is schaars. De gebruikersmarkt polariseert. De trend op de Zuidas herkennen wij ook op andere toplocaties in Nederland. De incentives zijn de afgelopen periode met name gedaald bij de kleine kantoorunits (in het WTC). Ook de grotere units zijn in toenemende mate schaars en wij verwachten dat daar de incentives de komende periode eveneens dalen. De hoogte van de incentives hangt altijd samen met de lokale en actuele marktsituatie. In de toekomst verhuizen Akzo en Stibbe naar nieuwbouw, daarnaast zijn er nog diverse ontwikkelposities en het Atrium dat nu onvoldoende competitief is, heeft na renovatie concurrerend aanbod. Als al deze ontwikkelingen doorzetten, kan het zijn dat de huidige schaarste op de Zuidas omslaat en dat incentives weer toenemen. Echter wij verwachten dat de huidige belangstelling voor de Zuidas ook in de toekomst aanhoudt en dat de genoemde polarisatie doorzet. Dit vormt een gezonde bodem voor de Zuidas. Incentives zijn niet openbaar omdat het niet om uniforme getallen gaat. Incentives verschillen van contract tot contract, maar als je er daar door de tijd heen veel van ziet dan kun je wel een algemene trend aangeven. (Michael Hesp, Head of Research JLL)

Kortom, de grootste vastgoedadviseurs zien allemaal dezelfde trend. We zullen het met hun waarnemingen moeten doen want harde bewijzen ontbreken. Overigens vraag ik me af of de grote vastgoedadviseurs wel informatie over de incentives delen met elkaar. Als dit zo is, dan kunnen we ervan uitgaan dat ze een goed beeld van de gehele markt hebben en  dit soort onderzoeken zonder onjuistheden naar buiten kunnen brengen. Dit zonder de marktwerking te verstoren. Mochten ze de informatie niet delen met elkaar, dan is het de vraag wat zo’n onderzoek nu werkelijk waard is.

Door Rogier Hentenaar | Gepubliceerd op 7 februari 2013