De WOZ waarde is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Het gerechtshof Amsterdam heeft in dat verband zeer recent een belangwekkende uitspraak gedaan over de invloed van een voorwaardelijke kortingsregeling op de WOZ waarde van een woning.
De kortingsregelingen maakten onderdeel uit van de koopovereenkomst. Aan kopers van woningen wordt een korting van 10% op de v.o.n. -prijs verleend, vermeerderd met een nominale korting van 15%, welke nominale korting bij doorverkoop aan de gemeente onder bepaalde voorwaarden moet worden terugbetaald. Laatstgenoemde korting is voorwaardelijk en afhankelijk van de prijs van de woning bij doorverkoop. De korting van 15% vervalt bij een positieve waardeontwikkeling. De korting is daarmee afhankelijk van een nu (op de peildatum) nog onzekere omstandigheid, te weten de waardeontwikkeling van de woning ten opzichte van de feitelijk betaalde koopprijs.
Het gerechtshof besliste dat de voorwaardelijke kortingsregeling onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een samenstel van afspraken die betrekking hebben op de aankoop(prijs) van de woning. Zij stelt vast dat zonder die voorwaardelijke korting voor de woning geen kopers gevonden konden worden die bereid waren te kopen voor de koop-aanneemsom. Daarom is de voorwaardelijke kortingsregeling medebepalend voor de waarde in het economische verkeer. In goede justitie stelt het gerechtshof de waarde druk van deze eventuele toekomstige betalingsverplichting op 7.5% van de WOZ waarde.
Verruiming jurisprudentie…?
Het is vaste jurisprudentie dat voor het vaststellen van een WOZ waarde rekening moet worden gehouden met zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichtingen als door die verplichting de omvang van het genot van een onroerende zaak wordt beperkt. Met persoonlijke verplichtingen wordt bij het vaststellen van een WOZ waarde dus geen rekening te worden gehouden. Dergelijke verplichtingen hebben geen derden-werking. Een opvolgende verkoper kan hieraan geen rechten ontlenen.
De in de koopovereenkomst opgenomen afspraken zijn persoonlijk van aard en missen derden-werking. Desalniettemin stelt het gerechtshof in casu vast dat de verkoper met een lagere prijs dan de koop/aanneemsom genoegen neemt door in te stemmen met een korting die afhankelijk is gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis. Dat leidt tot de prijs die bij aanbieding op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
Het Gerechtshof lijkt hier een (zeer) ruime interpretatie voor te staan van de zakelijke werking van verplichtingen door aan het samentel van afspraken dat tot deze kortingen leidt een dergelijke werking toe te kennen.
Belang voor de praktijk
Het belang voor de praktijk lijkt aanzienlijk voor die situaties waarin de verkoper, ingegeven door marktontwikkelingen, genoegen neemt met een lagere prijs dan die volgt uit een koopaanneemsom. Breder zou mogen worden gesteld dat alle (voorwaardelijke) kortingsregelingen die dienen om tot een prijs te komen van invloed kunnen zijn op een WOZ waarde. Wellicht dat het daarbij ook zou kunnen gaan om allerlei garantieregelingen etc., die de koopprijs kunnen beïnvloeden. In ieder geval lijkt een beroep op dat soort regelingen door de gemeenten niet langer te kunnen worden afgedaan onder verwijzing naar de gangbare jurisprudentie.
Wat te doen?
Alvorens de WOZ waarde op dit onderdeel ter discussie te stellen is het belangrijk het geheel van verkoop bevorderende regelingen goed op haar merites te beoordelen. Daarbij dient zowel te worden gelet op doel en strekking van de geldende wet en regelgeving alsmede de jurisprudentie. Indien en voor zover en sprake mocht zijn van een of meerdere regelingen, dient het effect van die regelingen op de prijs te worden gewaardeerd om de mate van invloed op de WOZ waarde te kunnen inschatten. Weliswaar heeft deze uitspraak betrekking op woningen maar wij zien niet in waarom zij niet tevens zou gelden voor niet-woningen.
Tegen de uitspraak van gerechtshof Amsterdam is nog cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. wellicht dus komt er nog vervolg op de uitspraak. Waar mogelijk dient bezwaar gemaakt te worden tegen de WOZ beschikking ter behoud van rechten.
Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren.
In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
