Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Taco Ulrich

Foto van Taco Ulrich Taco Ulrich is directeur van Westplan Investors NV en is verantwoordelijk voor investor relations. Voorafgaand aan zijn indiensttreding bij Westplan Investors NV was hij eigenaar van makelaarskantoor HRS Makelaardij en werkzaam bij FDC, een verzekeringskantoor. De heer Ulrich is afgestudeerd aan de HEAO (Sales en Marketing ) in Den Haag en heeft zijn ‘Master of Studies in Real Estate’ afgerond aan de Amsterdam School of Real Estate (Universiteit van Amsterdam).
 
 
Meer artikelen van Taco Ulrich

Vooruitzichten Amerikaanse huurwoningmarkt

De marktomstandigheden voor huurappartementen in de VS zijn verder verbeterd in het tweede kwartaal van 2012. De leegstandpercentages daalden met 0,2%-punt in het tweede kwartaal tot 4,7%, hetgeen het laagste percentage is sinds 2001. De verwachting is dat de absorptie van huurwoningen meer dan twee keer zo hoog zal zijn als de opleveringen van nieuwe huurwoningen in 2012, waardoor de leegstand nog verder zal dalen tot een verwacht 4,3% eind van dit jaar.

De langere termijn verwachting is dat de absorptie in lijn zal blijven met de oplopende opleveringen hetgeen zal leiden tot leegstandspercentages van ca. 4,2% gedurende 2013-2016. De vraaghuur van huurwoningen stegen met 1,0% in het tweede kwartaal, wat de grootste stijging in een kwartaal was in vijf jaar. Effectieve huurgroei steeg met 1,3%. Helaas steeg het aantal banen in het tweede kwartaal met gemiddeld 75.000 per maand, beduidend langzamer dan de 225.000 gedurende het eerste kwartaal. De schuldencrisis in Europa en de wurggreep waarin de Democraten en Republikeinen elkaar houden in het Amerikaanse Congres hebben werkgevers voorzichtiger gemaakt bij het aannemen van nieuwe mensen. Banengroei zal een belangrijke rol blijven spelen bij de prestatie van de huurappartementen sector in de tweede helft van dit jaar.

De nieuwbouw van huurwoningen is gedurende de eerste twee kwartalen in lijn met de productie van 150.000 nieuwe woningen in 2012. Alhoewel dit het dubbele is van afgelopen jaar, is het ver onder het gemiddelde van de periode 1997-2006. Gegeven de tijd die het kost om woningen te ontwikkelen, zou dit betekenen dat nieuw aanbod de komende 18 maanden geen noemenswaardige invloed heeft. Echter, de effecten van de opstart van ontwikkeling zullen hun echte invloed pas laten gelden in 2014 en 2015. Aangezien de eerste vijf maanden van 2012 het aantal vergunningen voor multi family is toegenomen met 58,4% ten opzichte van vorig jaar, is een forser aantal opleveringen aannemelijk.

Buiten de ‘gateway’ steden, hebben de meeste markten nog geen sterk herstel gemerkt op de markt voor koopwoningen. Tegen de achtergrond van hogere huren heeft dit geleid tot een betere ontwikkeling van de betaalbaarheid van woningen ten opzichte van huur.

Echter, het is nog altijd bijzonder lastig om financiering voor een koopwoning te krijgen omdat veel leningverschaffers heel kritisch naar de krediethistorie van kopers kijken. Bovendien eisen zij een hoger aandeel eigen geld. Dit zorgt ervoor dat veel huurders niet in staat zijn om de overstap naar koop te maken.  Ook kiezen velen ervoor om te huren vanwege de flexibiliteit die dit biedt. De onzekerheid op de banenmarkt is hierin een belangrijke factor. Vergelijk dit met de situatie van een huurder. Deze kan makkelijk verhuizen voor een nieuwe baan zonder de druk om eerst zijn huis te moeten verkopen. Het beleid van de overheid en van lening verschaffers zal een belangrijke rol spelen op de koop- en huurmarkt.

Harvard University berichtte onlangs dat alleen al 2011  er meer dan 1 miljoen nieuwe huishoudens waren bijgekomen op de huurmarkt in; de grootste stijging sinds begin jaren 80 van de vorige eeuw.  Het onderzoek van Harvard bevestigde dat veel jong volwassenen wachten tot de banenmarkt verder verbeterd en tot de prijzen van koopwoningen niet langer dalen, alvorens ze overwegen om een woning te kopen. Volgens onderzoek van de Federal Reserve uit juni, is de mediaan van het vermogen van middle class huishoudens gedaald met 39% gedurende de laatste drie jaar. Voor een belangrijk deel is de achteruitgang een gevolg van dalende huizenprijzen. Dit zou kunnen betekenen dat de ouders van Generatie Y, die een belangrijk aandeel hebben in de huurderspool, veel minder snel in staat zullen zijn om bij te dragen aan de aankoop van een huis door hun kinderen. Mogelijk gevolg: jong volwassenen zullen veel langer blijven huren dan het geval was in vorige generaties. Daarnaast zijn er meer getrouwde stellen die huren ten opzichte van vorige generaties en meer midden- en hogere inkomens dan voorheen. Het nog altijd hoge aantal ‘foreclosures’ speelt daarbij een niet onaanzienlijke rol.

Real Capital Analytics rapporteerde dat het verkoopvolume van huurappartementen tot nu toe dit jaar met $22,1 miljard 15% hoger ligt dan vorig jaar.  Het rapport voorspelt dat het tweede kwartaal hoger zal uitkomen dan het eerste kwartaal van 2012 in verkoop volume. Private kopers kochten meer multi family dan REITS rapporteerde in 2011 en hadden hun grootste marktaandeel ooit.

Appartementeneigenaren, inclusief Westplan, zijn gefocust op het verhogen van de effectieve huren om de waarde van de objecten te maximaliseren, nu en de komende kwartalen. Zelfs meer opportunistische projecten worden meer realistisch nu huurverhogingen reëel blijken te zijn in de meeste deelmarkten.

Bezoek ook: www.vastgoedusa.nl
Hier vindt u trends, analyses en onze visie met betrekking tot investeren in Amerikaans vastgoed.

Westplan Investors NV
Haven 3-b, 2161 KS Lisse

T +31 (0)252 433 455
F +31 (0)252 425 810
E info@westplan.nl
www.westplan.nl

Door Taco Ulrich | Gepubliceerd op 2 oktober 2012