Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Visie IVBN op winkellocatiebeleid: huurrecht hoeft niet te knellen

Afgelopen vrijdag publiceerde IVBN haar visie op het winkellocatiebeleid. Eén van de stellingen van de IVBN is dat beleggers het Wendela_RaasNederlandse huurrecht als knellend ervaren bij het streven een ideale mix te realiseren tussen ketens en ‘local heroes’. Of het Nederlandse huurrecht te beschermend is, is een kwestie van perspectief waar ik hier niet in zal treden. Maar één ding is zeker. Het huurrecht hoeft helemaal niet te knellen.

De afgelopen jaren is in de praktijk een duidelijke trend waarneembaar. De grotere winkelbeleggers kiezen er steeds meer voor om met eigen modellen huurovereenkomsten te werken. Deze contracten worden toegespitst op specifiek beleid van de verhuurder ten aanzien van het winkelcentrum, en worden gekenmerkt door een grote mate van flexibiliteit.

Het is in deze contracten gangbaar om te werken met bepaalde tijd, bijvoorbeeld tien jaar, waarna de overeenkomst daadwerkelijk eindigt. Opzeggen en de gang naar de rechter is niet nodig. Dit geeft de verhuurder de mogelijkheid om na tien jaar te bezien of de betreffende formule nog de juiste is voor het winkelcentrum. Willen partijen met elkaar door, dan kunnen ze een nieuwe huurovereenkomst aangaan. Maar willen ze van elkaar af, dan kan dat. Daarnaast is omzethuur gebruikelijk om in dit type contract te regelen. Ook wordt gewerkt met andere vormen van huurprijsherziening dan de 303-procedure, en wordt soms de mogelijkheid aan de verhuurder gegeven om tussentijds te beëindigen als de exploitatie van de huurder niet goed loopt.

Beter lopend winkelcentrum

Eenzijdig? Misschien. Maar de gedachte is dat de huurder er een beter lopend centrum voor terugkrijgt. Een winkelcentrum waar de verhuurder actiever kan ingrijpen, en waar door het wisselen en actueel houden van formules het centrum aantrekkelijker kan worden gehouden voor de consument. Dit kan in het voordeel zijn van de ondernemers ter plaatse. Bovendien weet de huurder vooraf goed waar hij aan toe is, en kan hij zijn bedrijfsvoering afstemmen op een termijn van tien jaar. Een ander veelgehoord argument is die van marktwerking: als een formule succesvol is zal de belegger die dolgraag willen houden. Ook zie ik regelmatig dat partijen afspraken maken over de investeringen van de huurder, zodat ook in deze zin de huurder bepaalde zekerheden heeft. Het past mij als advocaat niet om op deze plek een mening te hebben over de noodzaak en effectiviteit van dit type contracten. Dat is opnieuw een kwestie van perspectief. Ik constateer enkel dat deze contracten in de praktijk een grote vlucht hebben genomen.

Maar hoe zit het dan met het knellende huurrecht? Dat verzet zich toch tegen dit soort bepalingen? Ja. Maar dat is op te lossen. Voor ieder contract wordt vooraf bij de kantonrechter toestemming gevraagd voor afwijkende bedingen. En dan kan het wel. En zelfs vrij makkelijk. Sterker nog, in mijn praktijk heb ik nog nooit een afwijzende beschikking gekregen.

Goedkeuring ligt voor de hand als de huurder een grote internationale keten is, maar ook bij hele kleine huurders kan goedkeuring worden verkregen. Zo heb ik een toewijzing gekregen in een kwestie waarbij de huurder een dame was die in persoon een winkel huurde om daar een stripboekenzaak te beginnen.

Overtuigend onderbouwen

Voorwaarde is wel dat de huurovereenkomst goed in elkaar zit en het verzoek overtuigend kan worden onderbouwd. Wurgcontracten komen er bij de rechter niet door. Onredelijke contracten ook niet. Er moet een balans zijn. Er moet een belang aan beide kanten zijn om dit contract aan te gaan. De huurder moet goed geïnformeerd zijn over zijn rechten. Hoe kleiner de huurder, hoe kritischer de rechter naar deze onderwerpen zal kijken. Maatwerk dus. Is dit allemaal in orde, dan is er veel mogelijk.

De IVBN en haar achterban zullen zeggen dat dit alles een omweg is, en dat een flexibeler huurrecht voor de praktijk beter werkbaar zou zijn. Wellicht. Maar dat is een andere discussie. Ik laat dat hier in het midden. Feit is dat de omweg bruikbaar is, en – mits goed aangepakt – het gewenste resultaat kan bereiken: het huurrecht hoeft niet te knellen.

Wendela Raas

Wendela Raas is bij Boekel De Nerée gespecialiseerd in huurrecht bedrijfsruimte en procedeert en adviseert over onderwerpen als gebreken, renovaties, omzethuur, green lease en huurprijsherzieningen. Daarnaast is zij werkzaam in de algemene vastgoedpraktijk, waaronder begrepen koop/verkoop en algemeen verbintenissenrecht. 

Door Redactie | Gepubliceerd op 18 november 2013

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email