Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rob van Gool

Foto van Rob van Gool De heer Van Gool (1970) is na het atheneum gaan werken bij (een van de rechtsvoorgangers van) PricewaterhouseCoopers en heeft daarnaast in deeltijd de NIvRA opleiding gevolgd. In 1999 is hij afgestudeerd als Register Accountant aan de Universiteit van Amsterdam. Sinds 2000 is de heer Van Gool als controller werkzaam bij Bakkenist & Emmens en met ingang van 2008 benoemd tot directeur, met als voornaamste verantwoordelijkheid de structurering en het beheer van de winkelfondsen. Na de fusie van Bakkenist & Emmens met Annexum eind 2009 is de heer Van Gool binnen het management verantwoordelijk voor het beheer en acquisitie van alle winkelbeleggingen binnen Annexum.
 
 
Meer artikelen van Rob van Gool

Vijf vragen aan Rob van Gool, directeur winkels Annexum

Annexum komt met een supermarktfonds, waarom supermarkten?

De supermarktbranche in Nederland laat al jaren toenemende omzetten zien, ondanks de economisch mindere tijden. Als laatste bespaart men immers op eten. In deze roerige tijd waarin vastgoed onder het vergrootglas ligt vinden wij dat beleggingen in supermarktvastgoed een goede aanvulling zijn op een gespreide beleggingsportefeuille. Deze beleggingen geven meer evenwicht in de portefeuille omdat ze minder conjunctuurgevoelig zijn dan andere vastgoedsegmenten.

Hierdoor laat dit segment tevens een redelijk stabiele cashflow zien. Supermarken voorzien in de primaire dagelijkse levensbehoefte. Hierdoor is de omzet van supermarktketens, in tegenstelling tot in andere detailhandel, stabieler. Supermarktlocaties zijn schaars omdat de beschikbaarheid van de locaties worden gereguleerd door het ruimtelijke ordening beleid. Er bestaat hierdoor een continue onderlinge concurrentie tussen supermarktketens om locaties te bemachtigen.

Supermarktvastgoed kent daarnaast lage onderhoudskosten, de huurder draagt zorg voor het grootste deel van het onderhoud, waarbij de supermarktorganisaties over het algemeen ook nog eens grote bedragen investeren in de winkelinrichting.

Wie zijn de huurders?

Supermarkt Beleggingsfonds is een groeifonds en  heeft als eerste supermarkten een Albert Heijn in Maasland, een Lidl in Panningen en een Plus in Pernis geselecteerd. Hiermee start het fonds direct met een mooie spreiding in Nederland en over de verschillende huurders. De Albert Heijn en Plus zijn zogenaamde full service supermarkten die zich kenmerken door een groot assortiment aan dagelijkse boodschappen. Lidl is een zogenaamde discount supermarkt, die overigens de laatste tijd een steeds groter assortiment biedt tegen een concurrerend prijsniveau.

Verder is de kwaliteit van het verzorgingsgebied van belang geweest bij de selectie van de supermarkten. Zowel de Albert Heijn als de Plus zijn de enige supermarkt in het dorp. Maasland kent circa 6.800 inwoners en Pernis circa 4.500. Hiermee is sprake van een gezond verzorgingsgebied, zodat de supermarkt een goede omzet kan realiseren en daarmee de huur kan dragen. Panningen heeft een sterke regiofunctie. De Lidl ligt aan hetzelfde plein als de Albert Heijn, hetgeen voor beide supermarkten een aanvulling is. Alle supermarkten beschikken over voldoende gratis parkeerplaatsen voor de supermarkt.

Wat is het beoogd rendement?

Zoals gezegd kent het fonds de eerste jaren een doelstelling om te groeien, waardoor een traditionele rendementsverwachting niet te geven is. Wanneer we naar de huidige portefeuille kijken dan verwachten wij een gemiddeld direct rendement van circa 6,7% per jaar, met een direct rendement van 6% in het eerste jaar. En wanneer wij ervan uitgaan dat de portefeuille zijn waarde behoud in termen van geldontwaarding dan is onze verwachting dat het gemiddeld totaalrendement van deze portefeuille circa 7,4% per jaar is. Deze rendementen zijn gebaseerd op de volgende belangrijke uitgangspunten. De rente waarmee gerekend is bedraagt 4,25% per jaar bij 50% financiering van de waarde van de supermarkten. Er is rekening gehouden met een indexering van de huren met 2% per jaar. Daarnaast is ondanks dat het grootste deel van het onderhoud voor rekening komt van de supermarkten rekening gehouden met een reservering van 3% van de huuropbrengst voor (toekomstig) groot onderhoud.

Hoe is de verhandelbaarheid van de certificaten geregeld?

De verhandelbaarheid is georganiseerd op het NPEX platform. NPEX is de MKB beurs van Nederland en zorgt ervoor dat effecten gemakkelijk, snel en goedkoop verhandeld kunnen worden. Met maximale transparantie en toegankelijkheid voor zowel beleggers als bedrijven. Een laagdrempelige beurs zodat beleggers elkaar onderling gemakkelijk kunnen vinden en waar vraag en aanbod elkaar dagelijks treft.

Hoe is de financiering in dit fonds geregeld?

Het fonds is gestructureerd als een fiscale beleggingsinstelling wat betekent dat het fonds maximaal 60% van de investeringskosten in de supermarkten mag financieren. Het fonds streeft er echter naar om deze maximale grens niet structureel op te zoeken. Bij de berekening van het beoogde rendement zijn wij in onze modellen uitgegaan van 50% financiering door de banken. Hiermee zijn wij zodanig flexibel dat we tegen aantrekkelijke voorwaarden en condities kunnen financieren en wanneer nodig leencapaciteit beschikbaar hebben om aantrekkelijke acquisities snel te kunnen verwerven.

Wilt u meer informatie over het betreffende fonds? Klik dan HIER.

Door Rob van Gool | Gepubliceerd op 8 februari 2013