Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rob Knobben

Foto van Rob Knobben Rob H.J.B. Knobben (1973) heeft na zijn studie Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit in Groningen verschillende functies vervuld in de vastgoedwereld, onder meer bij Vastgoed Salland BV en als acquisiteur bij Nieuwe Steen Investments. Rob is sinds 1 maart 2005 werkzaam als Hoofd Vastgoed bij Beethoven Beheer BV Per 7 juli 2006 is Rob toegetreden tot de directie van Beethoven Beheer BV.
 
 
Meer artikelen van Rob Knobben

Vijf vragen aan Rob Knobben, directeur Beethoven Beheer B.V.

Waar belegt Woon-Winkel Fonds in?
Woon-Winkel Fonds belegt uitsluitend in Nederlands vastgoed met brede regionale spreiding. De portefeuille van Woon-Winkel Fonds is voor 72% opgebouwd uit winkels. Een belangrijk deel van deze winkelruimte betreft winkels in wijkwinkelcentra. Een ander groot deel zijn de elf Spar supermarkten verspreid over Nederland. Het deel van de portefeuille dat uit woningen bestaat bedraagt 27%. Het merendeel van deze woningen betreft appartementen in diverse complexen, met name in Noord- en Zuid Holland. Het overige deel (1%) bestaat uit parkeerplaatsen en parkeergarages. Kenmerkend voor de spreiding van het onroerend goed in de portefeuille is de verdeling van winkelruimten over alle twaalf provincies van Nederland.  Het leegstandrisico hebben we goed gespreid door het grote aantal huurcontracten (ruim 350). De leegstand in de gehele portefeuille bedraagt per 31 december 2013 6,1% t.o.v. 5,3% in 2012 en 4,9% in 2011. De frictieleegstand bedraagt 5% en dat is voor een volwassen portefeuille, waarbij meerdere huurcontracten zijn verlengd of opnieuw afgesloten, in de huidige markt een laag percentage. Dit geeft de kwaliteit van de portefeuille en het management weer.

Waar kennen beleggers Woon-Winkel Fonds van?
Woon-Winkel Fonds staat bekend om zijn degelijk beleggingsbeleid en zorgvuldige spreiding van risico’s. De portefeuille bestaat op dit moment uit 72% winkels, 27% woningen en 1% parkeerplaatsen waarmee een solide inkomstenstroom kan worden gegenereerd. De nadruk van toekomstige investeringen zal op woningen liggen. Uiteindelijk wil de Beheerder naar 50% woningen en 50% winkels, om de waardevastheid van de portefeuille verder te versterken. Het “asset-, portfolio- en property management” doen wij zelf, zodat eventuele risico’s, maar ook kansen en mogelijkheden voortdurend onder de aandacht zijn. De Beheerder vindt het essentieel om de huurders goed te kennen. Huurders geven door een goed contact sneller aan wat er speelt en/of wat zich in de omgeving afspeelt. De Beheerder kan hierdoor eventuele problemen op tijd signaleren, zoals debiteuren- en leegstandsrisico.

Hoe zou u het Fonds kort omschrijven?
Woon-Winkel Fonds biedt sinds 1995 de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille van Nederlandse woningen en winkels met een goede kwaliteit en een hoog rendement. Woon-Winkel Fonds heeft in deze roerige tijden uiteraard ook last van afwaardering van het vastgoed, maar doordat het directe rendement uit huurstroom zeer goed is laat het Fonds zien in de kern gezond te zijn. Vorig jaar heeft de participantenvergadering besloten om het Fonds te sluiten voor toe- en uittreding. Ook vinden er voorlopig geen uitkeringen plaats. Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het weer toelaat, zal het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) aan de Participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed, of aangewend voor aflossing. Op dit moment wordt er onderzocht of het Fonds in 2014 open kan gaan voor toetreding.

Wij informeren onze Participanten graag op verschillende manieren, naast de jaarvergadering, jaarverslagen en nieuwsbrieven bezoeken wij jaarlijks met onze Participanten onze panden, met als doel de belegging nog transparanter te maken. Daarnaast is ons team altijd bereikbaar voor vragen en opmerkingen. Transparantie door een directe relatie met onze Participanten is voor Woon-Winkel Fonds erg belangrijk, wij werken namelijk voor de Participanten. De doelstelling van Woon-Winkel Fonds is: Woon-Winkel Fonds wil een degelijk renderend vastgoedfonds zijn voor huidige en nieuwe beleggers met kwalitatief verantwoorde groei door te investeren in woningen en winkels verspreid over Nederland.

Het Fonds is voor gemene rekening. Kunt u hier meer over vertellen?
Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene rekening en daarmee een overeenkomst tussen de Participant, de Bewaarder en de Beheerder. Op grond van die overeenkomst worden door de Beheerder voor rekening en risico van de Participant gelden belegd in vermogenswaarden die op naam van de Bewaarder voor de Participant worden bewaard. Dit betekent dat dit Fonds, anders dan bij een B.V., in principe geen vennootschapsbelasting hoeft te betalen en geen dividendbelasting inhoudt. Het is fiscaal transparant, wat betekent dat de fiscus door het Fonds heen kijkt naar de Participant en deze direct belast. De Beheerder heeft een AFM vergunning en staat ook onder toezicht van De Nederlandsche Bank.

Wat doet u als Beheerder om een stabiel rendement te behalen?
De winkels vormen het zwaartepunt van de vastgoedportefeuille en bieden een goed en stabiel direct rendement. Woningen bieden een laag stabiel direct rendement, maar hebben het voordeel dat een positief verkoopresultaat kan worden behaald wanneer de woning vrij van huur komt. Afhankelijk van de ontwikkeling van de woningmarkt en het aantal leeggekomen woningen per complex beslist de Beheerder om de woningen weer te verhuren wat vaak leidt tot een hogere huurprijs. In het woningdeel van de portefeuille beschikt het Fonds over een aanzienlijke stille reserve. Deze stille reserve komt vrij bij verkoop van woningen.
Daarnaast probeert de Beheerder waarde te behouden en waar mogelijk toe te voegen in de portefeuille door verbouwingen in samenspraak met de huurders te realiseren.

De woningen waar Woon-Winkel Fonds nu in belegt zitten in het betaalbare segment tot € 175.000, een segment met een goede doorstroom en dus laag risico. De portefeuille is regionaal goed verdeeld over Nederland en bestaat uit meer dan 350 huurcontracten. De spreiding van de portefeuille over winkels en woningen, regio’s en het aantal huurcontractanten geeft het Fonds een stabiel en degelijk opgebouwd rendement.

De Beheerder heeft veel ervaring met Nederlands vastgoed. Zowel met aan- als verkoop, als met het effectief beheren van vastgoed. De Beheerder doet het asset-, property- en portfolio management op een actieve wijze, wat zorgt voor een sterke betrokkenheid met het vastgoed. Daardoor zijn eventuele risico’s, maar ook kansen en mogelijkheden voortdurend onder de aandacht. Voor de belegger een veilige gedachte. De Beheerder realiseert het rendement zonder hoge emissiekosten of struktureringsfees, maar op basis van gedegen beheer, onderhoud en waardetoevoegingen aan de portefeuille.

Door Rob Knobben | Gepubliceerd op 16 januari 2014