Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Verliezen voor banken en woningeigenaren door executieveilingen mogelijk meer dan €100 miljoen

Het systeem van executieveilingen voor woningen moet hoognodig op de schop. Gemiddeld wordt er bijna 64 banken-hypomille per woning verlies geleden. Gedupeerde partijen zijn hier de woningeigenaren, banken en NHG. Maar doorverkoop levert nog steeds behoorlijke winsten op. Dat blijkt uit analyse van de resultaten van dergelijke gedwongen verkopen door Woningmarktcijfers.nl.

Woningeigenaren die hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen worden in de praktijk geconfronteerd met een gedwongen verkoop, onderhands of via een zogenaamde executieveiling. In 2013 zijn door het Kadaster 1.863 executieveilingen geregistreerd. In vergelijking met 2012 is dit een daling van 25%, in vergelijking met 2011 zelfs 34%. De afname is echter niet representatief omdat steeds meer woningen via een gedwongen onderhandse verkoop worden verkocht.

Hier is geen sprake van een executieveiling en deze verkopen krijgen een plaats tussen de reguliere woningtransacties. Een bevestiging hiervan zien we terug in de jaarcijfers van de Stichting Waarborgfonds eigen Woningen. Hieruit blijkt dat in 2013 ruim 4.500 huishoudens een beroep hebben gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie, een stijging ten opzichte van 2012 van 27%.

Doorverkoop

Wat wel representatief blijft zijn de resultaten van de executieveilingen. Evenals in 2009 onderzocht Woningmarktcijfers.nl data van het Kadaster. Het onderzoek heeft betrekking op 250 transacties waarbij naast de veilingopbrengst ook een oorspronkelijke aankoopsom bekend is. Tevens moet sprake zijn van een doorverkoop na de veiling. De oorspronkelijke aankoopsom is geïndexeerd met de regionale prijsontwikkeling. Er is verder geen rekening gehouden met waardevermeerdering door verbouwing of waardedaling door slecht onderhoud of andere oorzaken.

De oorspronkelijke aankoopsom van deze transacties kwam uit op € 203.500. Na indexatie bedraagt de marktwaarde in het veilingjaar € 187.700. De woningen zijn gemiddeld 84 maanden in eigendom. De veilingopbrengst bedraagt gemiddeld € 124.000. Het verlies per geveilde woning kan worden vastgesteld op € 63.700. Vervolgens is gekeken na de verkoopopbrengst bij doorverkoop. De doorverkoop vindt gemiddeld plaats binnen 4 maanden na de veilingmaand. De gemiddelde verkoopprijs komt uit op € 157.000. De bruto winst bij doorverkoop, zonder rekening te houden met veiling- en opknapkosten, kan worden vastgesteld op € 33.000.

Weinig toegankelijk

De resultaten wijken nauwelijks af van de resultaten uit het onderzoek van 2009. Ook in 2013 bedraagt het vermogensverlies van executieveilingen meer dan 100 miljoen euro. Inclusief de onderhands gedwongen verkopen kan wellicht op het dubbele bedrag worden gerekend. Uit de cijfers kan men concluderen dat het veilingsysteem de afgelopen jaren niet wezenlijk is verbeterd. De veilingopbrengst is gemiddeld 34% lager dan de geschatte marktwaarde, de prijs bij doorverkoop 25% hoger dan de veilingprijs.

Dat betekent dat er partijen zijn die nog steeds fors geld kunnen verdienen bij de aankoop op een veiling. De verliezende partijen zijn de woningeigenaren, banken of het Waarborgfonds Eigen Woningen, die ingeval van Nationale Hypotheekgarantie ten opzichte van de bank garant staat. Het veilingsysteem is nog steeds weinig toegankelijk voor de particuliere huizenkoper en extra risicovol. In veel gevallen kan de woning vooraf niet bezichtigd worden en een ontruimingsprocedure is voor de particulier evenmin een gemakkelijke klus. Ondanks alle goede voornemens van banken en het ministerie is er nog weinig veranderd. Minister Opstelten is voornemens het systeem opnieuw onder de loep te nemen.

Door Redactie | Gepubliceerd op 14 maart 2014

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email