Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Verkeerd opgeleverd? Vergeet niet tijdig te klagen!

Een recent arrest van het Gerechtshof van deze week zet de klachtplicht weer eens in het middelpunt van de Wendela_Raas (1)belangstelling. De klachtplicht houdt in dat een schuldeiser (zowel verhuurder als huurder) tijdig aan de bel trekt als de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt. 

Het huurrecht kent allerlei specifieke voorschriften als het gaat om onderwerpen als oplevering en/of gebreken. Het Burgerlijk Wetboek kent echter ook een algemene regel, die ook van toepassing is op het huurrecht. De wet bepaalt dat een schuldeiser ‘binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt’ bij zijn wederpartij moet klagen. Doet hij dat niet, dan kan de schuldeiser zijn rechten verliezen. Ook al is de vordering nog lang niet verjaard.

Wat een ‘bekwame tijd’ is, valt niet op voorhand te zeggen. Dit hangt af van de feiten en de omstandigheden van het geval. De Hoge Raad heeft vorig jaar opnieuw bevestigd dat een vaste termijn niet kan worden gegeven, ook niet als uitgangspunt.

Wisselend beeld

In de jurisprudentie zijn verschillende voorbeelden te vinden waarin een vordering van een huurder of verhuurder hierop stuk liep. Maar het beeld is wisselend. Een huurder die pas anderhalf jaar na het aangaan van de huurovereenkomst stelde dat sprake was van een gebrek, had volgens de rechter zijn rechten verwerkt. In een andere kwestie oordeelde een (andere) rechter echter dat het niet tijdig klagen door de huurder alleen tot gevolg had dat de huurder tot het moment van klagen geen aanspraak kon maken op huurvermindering en schade, maar voor de periode daarna wél. Als gezegd, een wisselend beeld.

Feit is, dat de klachtplicht vaak door partijen over het hoofd wordt gezien. Meestal weet men wel dat sprake is van een verjaringstermijn (veelal 5 jaar) en dat wordt doorgaans in de gaten gehouden. Maar het schenden van de klachtplicht kan al veel eerder leiden tot het verlies van een vordering.

Risico’s van klachtplicht

Een arrest van deze week maakt opnieuw duidelijk dat de klachtplicht risico’s meebrengt. Dit keer was het de verhuurder die bot ving. Het volgende was er aan de hand. Een huurder had het gehuurde bij einde huur niet correct opgeleverd, althans dat stelde de verhuurder. Bij de eindoplevering was echter niets gezegd en er was ook geen opleveringsrapport gemaakt. Een kleine twee maanden later meldde de verhuurder pas dat sprake was van schade. Op zich bestond er genoeg aanleiding de huurder ervan te verdenken de schade te hebben veroorzaakt. De huurder gebruikte dat gedeelte als spuitcabine en er was vervuiling aangetroffen van een soort coating die door de huurder werd gebruikt.

Het Gerechtshof oordeelde echter dat de vervuiling zichtbaar moet zijn geweest bij de eindoplevering. De verhuurder kon niet aantonen dat er tijdens deze eindoplevering iets van was gezegd. Door pas twee maanden later te klagen, was de huurder in zijn bewijspositie benadeeld. Ná het vertrek van de huurder was het gehuurde door anderen gebruikt, en de huurder kon zich nu niet meer goed verweren en aantonen hoe de situatie was op het moment van de oplevering. De verhuurder had dus eerder moeten klagen. Door dat niet te doen, heeft hij zijn rechten verwerkt, aldus het Hof.

Een heldere les voor de praktijk. Natuurlijk doen partijen er veruit het beste aan om een goed rapport te maken van de eindoplevering. Dat bespaart zowel huurder als verhuurder een hoop ‘gedoe’. Maar als om welke reden dan ook geen eindrapport is opgesteld, of schade wordt geconstateerd die niet bij de eindoplevering was opgemerkt, dan doet de verhuurder er verstandig aan zo spoedig mogelijk schriftelijke melding te maken van eventuele gebreken. Hoe langer partijen hiermee wachten, hoe groter het risico dat zij met lege handen komen te staan.

Wendela Raas is partner bij Boekel De Nerée en voorzitter van de vastgoedsectie. Zij is gespecialiseerd in huurrecht bedrijfsruimte en koop/verkoop van onroerend goed. 

Door Redactie | Gepubliceerd op 24 januari 2014

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email