Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Veel interesse voor winkelvastgoed

Zolang de risico-aversie onder grote beleggers aanhoudt, blijft de vraag naar defensieve winkelvastgoedbeleggingen waarschijnlijk op een hoog niveau. Vooral winkelcentra die voorzien in de primaire levensbehoefte gelegen op goede locaties zijn in trek, wat de aanvangsrendementen zal ondersteunen.

Europese retailers hadden het vorig jaar niet makkelijk. Na een goede start van het jaar, koelde de Europese economie in het tweede halfjaar duidelijk af als gevolg van de onzekerheid omtrent de financiële situatie in de periferie van de eurozone. . Ramingen van Eurostat wijzen voor het vierde kwartaal op een krimp van 0,3% in zowel de Europese Unie als de Eurozone, enige Europese staten zoals bijvoorbeeld Duitsland uitgezonderd. Over het gehele jaar genomen is in Europa nog wel sprake van een lichte economische groei van 1,6%, maar de vooruitzichten voor dit jaar zijn niet gunstig met een beperkte groei van naar verwachting slechts 0,2%. Vanzelfsprekend zijn er binnen Europa grote verschillen, waarbij de kern van de eurozone zich over het algemeen goed houdt en de periferie de pijn van de overheidsbezuinigingen voelt.

Expansie internationale retailers

De aanhoudende Europese schuldencrisis had een merkbare invloed op het vertrouwen van de Europese consument, die zich in de meeste landen terughoudend opstelde. Dit zal waarschijnlijk ook dit jaar het geval zijn. Volgens recente ramingen van het planbureau komt het Nederlands tekort zonder het nemen van extra bezuinigen uit op ongeveer 4% van BBP.  Afgezien van het afnemende consumentenvertrouwen hebben ook andere factoren een negatieve rol op het bestedingspatroon van de consument. Het internet neemt een steeds groter aandeel van de totale retailverkopen, een ontwikkeling die zich naar verwachting versneld zal doorzetten. Hoewel winkeliers derhalve geen makkelijke tijden doormaken, besloten ook velen om hun vestigingennetwerk verder uit te breiden. Sommige leggen zelfs een agressieve expansie aan de dag, waaronder H&M en de merken van het Spaanse Inditex (onder andere Zara). Tegelijkertijd breiden ook Amerikaanse merken, zoals Forever 21 en Abercrombie, verder uit in Europa, zo geven analisten van CBRE aan.

Daarbij richten de retailers zich vooral op prime locaties in de grote Europese steden. Met name Duitsland is in trek bij de grote internationale retailers, maar ook andere relatief goed presterende economieën in Scandinavië en Oost-Europa kunnen op de nodige belangstelling rekenen. Dat betekent echter niet dat zij de consument in Frankrijk, Italië en Spanje links laten liggen, ondanks de lastige economische omstandigheden in vooral de twee laatstgenoemde landen. Ook hier zoeken internationale retailers naar expansiemogelijkheden. Steden als Barcelona en Milaan blijven populair.

Door de sterke vraag van retailers naar A-locaties in combinatie met het beperkte aanbod lieten de huren een relatief goede ontwikkeling zien, ondanks de zwakke economische situatie. Over het gehele jaar genomen stegen de huren in de Europese hoofdwinkelstraten met 3,4%. Dat blijkt uit research van CBRE. Wel was in het vierde kwartaal sprake van een duidelijke afzwakking van de groei, waarbij de huren in de meeste markten stabiliseerden. Volgens CBREliet Alleen Berlijn, Manchester en Lille lieten in het laatste kwartaal nog huurgroei zien.

Grote interesse beleggers

Winkels en winkelcentra op prime locaties blijven zich verheugen onder grote belangstelling bij institutionele beleggers. Niettemin zijn de waardestijgingen in de loop van het jaar afgevlakt. Het aanvangsrendement in de Europese hoofdwinkelstraten daalde in het vierde kwartaal ten opzichte van het kwartaal daarvoor fractioneel van 5,26% naar 5,24%. Vergeleken met een jaar geleden kwam het aanvangsrendement 12 basispunten lager uit. Het rendement op eersteklas winkelcentra liet volgens CBRE een iets sterkere daling op jaarbasis zien van 27 basispunten naar 6,22%. De rendementen daalden onder meer in Zweden, Duitsland, Rusland en Polen.

Winkelcentra zijn bij beleggers het meest begeerd, dankzij de spreiding over meerdere huurders, schaalgrootte en de goede defensieve eigenschappen, en waren vorig jaar goed voor meer dan tweederde van het totale transactievolume in de Europese retailmarkt van €31,6 miljard. Dat komt naar voren in marktresearch van Jones Lang Lasalle. Het totale volume in de retailmarkt is daarmee overigens geëxplodeerd met een stijging van 53% ten opzichte van 2010. Dit illustreert de aanhoudende risico-aversie onder grote beleggers, die daardoor voorzichtig zijn met beleggingen in de meer cyclische kantorenmarkt.

Prime retailvastgoed biedt uitzicht op redelijk voorspelbare stabiele directe inkomsten, potentiele waardegroei en bescherming tegen inflatie. Deze karakteristieken sluiten goed aan bij de huidige en toekomstige verplichtingen van bijvoorbeeld pensioenfondsen. Maar direct vastgoed biedt ook diversificatievoordelen. Een andere – meer structurele- reden voor de toenemende populariteit van retailbeleggingen is het feit dat beleggers hier meer waarde kunnen toevoegen dan bij kantoren door bijvoorbeeld winkelcentra of – gebieden aantrekkelijker voor het winkelend publiek te maken. Tot slot is het verschil tussen het aanvangsrendement op prime retail en de kapitaalmarktrente nog altijd aantrekkelijk.

Duitsland in trek

Uit onderzoek van Jones Lang Lasalle komt naar voren dat beleggers zich vorig jaar vooral richtten op de grote, liquide vastgoedmarkten. Ook hier speelt de risico-aversie een rol. Met een beleggingsvolume van €10,2 miljard (+58%) blijft het Verenigd Koninkrijk met afstand de grootste markt voor winkelvastgoed. De grootste Europese transactie betrof de aankoop van het Trafford Centre in Manchester door het op de Britse beurs genoteerde Capital Shopping Centre voor €1,9 miljard. Maar ook Duitsland staat duidelijk op de radar van beleggers. Het volume kwam hier een kwart hoger uit op €7,7 miljard, waarmee het na Engeland de grootste retailmarkt in Europa is. De drie grootste aankopen kwamen op rekening van beleggers uit Noord-Amerika. Duitsland profiteert van zijn status als veilige haven voor internationale beleggers. Bovendien biedt de relatief gunstige ontwikkelingen in de binnenlandse economie perspectieven. De werkloosheid daalt al weer enige tijd, terwijl de Duitse werknemers na jaren van loonmatiging ook weer uitzicht hebben op loonstijgingen. Dit vergroot de koopkracht en kan de detailhandelsbestedingen een positieve impuls geven.

Nederland blijft achter

De Nederlandse vastgoed retailmarkt bleef volgens CBRE in Europees perspectief daarentegen achter met een stevige daling van het beleggingsvolume van 38% naar circa €1,3 miljard. Daarmee keerde het volume weer terug naar het langjarige gemiddelde. Bij de scherpe volumedaling moet de kanttekening worden geplaatst dat 2010 een uitzonderlijk actief jaar was door omvangrijke verkopen van Unibail-Rodamco. Wereldhave nam toen voor ruim €200 miljoen vier winkelcentra over van Unibail-Rodamco. Dergelijke omvangrijke portefeuille-transacties zijn echter zeldzaam op de Nederlandse markt. Meestal gaat het om individuele units of winkelcentra, waarbij de gemiddelde omvang per transactie het afgelopen jaar ook verder daalde. Er waren slechts twee transacties met een omvang groter dan €100 miljoen. De krappe kredietmarkten spelen daarbij ongetwijfeld ook een rol.

Niettemin signaleren de makelaars ook in Nederland een toenemende vraag naar prime winkelvastgoed. Hoewel het aanbod van prime vastgoed beperkt is, mijden beleggers volgens Jones Lang Lasalle kwalitatief minder sterke locaties en steden buiten de Randstad nog altijd. De polarisatie tussen eersteklas en secondair vastgoed zet zich dus door. Vooral in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht was de huurontwikkeling in het prime segment positief met stijgingen tussen de 4 en 12%. Dit kwam ook door de upgrade van de bestaande high street gebieden in Rotterdam en Den Haag. Door de focus op zogeheten ‘flagship stores’ is er bij retailers vooral behoefte aan grotere high street winkelunits, zo stelt CBRE. Daarentegen loopt de leegstand in aanloopstraten en andere secondaire locaties snel op.

De polarisatie tussen prime en secondair vastgoed zal zich ook dit jaar waarschijnlijk voortzetten. En niet alleen in Nederland, maar in de gehele Europese retailmarkt. Institutionele beleggers zien prime winkelvastgoed als een relatief veilige asset categorie met een gunstig rendement-risicoprofiel. Dit zal de aanvangsrendementen ondersteunen. Aan secondair vastgoed kleeft voor de meeste beleggers nog een te hoog risico, ook gezien de gevolgen van internet op het winkelgedrag. Winkelgebieden en winkelcentra moeten ervoor moeten zorgen dat zij hun aantrekkingskracht voor het publiek behouden, waarbij vooral beleving centraal zal staan. Aantrekkelijke binnensteden of grote winkelcentra die functioneren als ontmoetingsplek of die veel entertainment bieden, hebben de beste uitgangspositie.

Door Scope | Gepubliceerd op 5 maart 2012