Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Vastgoedmarkt wacht uitdagend jaar

De lagere economische groei zal de commerciële vastgoedmarkten dit jaar negatief beïnvloeden. Maar vastgoed van de hoogste kwaliteit blijft voor beleggers een relatief aantrekkelijke beleggingscategorie. We kunnen gerust stellen dat de wereldwijde commerciële vastgoedmarkten kunnen terugzien op een historisch unieke periode, die gekenmerkt werd door een bijzonder hoge volatiliteit.

Tijdens de kredietcrisis klapte de wereldeconomie in elkaar, wat over het algemeen resulteerde in een forse daling van de transactievolumes en vastgoedwaarden. Maar na het dieptepunt begin 2009 kwam de markt weer tot leven en stabiliseerden de prijzen. In 2010 volgde een bemoedigend herstel, waarbij vooral de prijzen in het topsegment van de markt verder toenamen. Even zag het ernaar uit dat ook 2011 een jaar van herstel zou worden, maar de marktomstandigheden draaiden in de tweede jaarhelft ten negatieve.

De aanhoudende Europese schuldenproblemen tastten het vertrouwen onder consumenten en producenten aan, waardoor de economie vooral in Europa scherp vertraagde. Voor de Nederlandse vastgoedmarkt betekent dit dat het beleggingsvolumes naar verwachting met een kwart is gedaald tot ruim onder de €5 miljard. Daarmee is het volume weer onder het niveau van 2009 terechtgekomen. Dat blijkt uit research van Jones Lang Lasalle, in samenwerking met ABN Amro. De gedaalde dynamiek is niet alleen toe te schrijven aan de verslechterde economische omstandigheden, maar ook aan de krappe financieringsmarkt. Banken werden nog terughoudender met het verstrekken van krediet, terwijl er wederom een aantal partijen de Nederlandse markt verliet. Vooral secondair vastgoed is vrijwel niet te financieren, waardoor het aantal transacties hier beperkt bleef en de prijzen verder daalden. Het gat tussen secondair en prime vastgoed is hierdoor groter geworden. Beleggers blijven vooral oog houden voor eersteklas vastgoed. Begin 2011 namen de prijzen voor prime kantoor- en met name winkelvastgoed nog toe, maar de aanvangsrendementen stabiliseerden in de loop van het jaar. Ook hier hadden de hogere financieringsmarges een negatieve invloed. Daarnaast is er van huurgroei nauwelijks sprake en werden beleggers in de loop van het jaar ook wat terughoudender.

Woningen in trek

Volgens de makelaar richten institutionele beleggers hun vizier dit jaar vooral op prime winkels en woningen. Portefeuilles met kantoren en bedrijfsruimten worden geconsolideerd of afgebouwd. Aankopen vinden eigenlijk alleen plaats om de portefeuille te verjongen. Wat dat betreft zullen er zich dit jaar kansen aandienen voor pensioenfondsen, zo verwacht de makelaar. Naar verwachting komt namelijk een aantal grote kwalitatief hoogwaardige kantoorpanden op de markt, waaronder Vinoly, Symphony en het Atrium op de Amsterdamse Zuidas. Omdat Duitse beleggers, traditioneel de belangrijkste kopersgroep voor dit soort kantoorgebouwen, zich ook terughoudender opstellen, zal de concurrentie minder worden. Wanneer de verkoopprijzen onder druk komen, kunnen Nederlandse pensioenfondsen wel eens toeslaan.

Ook op de woningmarkt doen zich kansen voor. Professionele beleggers, maar ook particulieren, zien op de woningmarkt momenteel solide investeringsmogelijkheden met een acceptabel rendement en een hedge tegen de inflatie. Uit eigen onderzoek van Jones Lang Lasalle blijkt dat deze groep in de periode juni 2011 tot eind dit jaar minstens €2,5 miljard in de woningmarkt wil investeren. Er is voldoende aanbod, want woningcorporaties willen juist woningen in de vrije sector verkopen. Maar door de vele regels en beperkingen zijn de voormalige corporatiewoningen nog niet echt interessant voor beleggers.

Verdere prijsdaling

De vooruitzichten voor het secondaire segment zijn een stuk minder gunstig. Hier neemt de vraag naar verwachting nog verder af, met als gevolg dat de tweedeling in de markt alleen maar groter wordt. Vooral kantoren in het secondaire segment kunnen nauwelijks op belangstelling van beleggers rekenen, zeker als er sprake is van minder goede locaties, kortlopende huurcontracten of leegstand. De risico’s van dit soort objecten zijn gewoon te groot, terwijl ook de financieringsmogelijkheden beperkt zijn. Het aanbod van vrijwel onverkoopbaar secondair vastgoed is al groot en neemt nog verder toe, waarbij het ook deels om gedwongen verkopen gaat. Het laat zich raden wat voor effect dit heeft op de prijzen.

Door een verdere prijsdaling zullen steeds meer secondaire kantoorpanden onder water komen te staan, ofwel hun waarde is lager dan de hypotheek. Dit levert niet direct een probleem op zolang de panden maar voldoende huurinkomsten genereren om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Maar wanneer er op grote schaal leegstand voordoet of wanneer herfinanciering nodig is, wordt de situatie nijpend. Maar vooralsnog kiezen de banken ervoor om de leningen door te rollen, want anders schieten zij zich in eigen voeten. Dit is vanzelfsprekend een tijdelijk lapmiddel: op termijn zal het vastgoed afgewaardeerd moeten worden. Wat dat betreft ligt de sleutel in de handen van de banken, zo stelt de makelaar terecht.

Met het oog op de verdere prijsdalingen die nog te verwachten zijn, rijst de vraag of er zich straks geen kansen op deze markt aandienen. Een groot deel van de markt is immers nog gezond. Maar beleggers zullen wel selectief te werk moeten gaan omdat tegelijkertijd een deel van de markt in feite geen toekomst heeft. Hier is sloop de enige optie. De makelaar pleit daarom voor de oprichting van een ‘onttrekkingsfonds’, dat zich zal bezighouden met de opkoop en sloop van secondaire kantoren. Het fonds moet onder regie van de overheid komen te staan en een omvang hebben van €2,5 miljard tot €3,0 miljard. Vrijgekomen gronden zullen uiteindelijk weer in handen komen van de gemeenten, waardoor de investering van de overheid weer deels wordt terugverdiend. Projectontwikkelaars moeten het fonds aanvullen bij elke nieuw project dat zij starten.

Amsterdam onderaan

Al met al schetst Jones Lang Lasalle niet al te florissante vooruitzichten voor de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt. Gebruikersmarkten staan onder druk, banken zijn terughoudend en beleggers hebben in deze omgeving vooral oog voor prime vastgoed. Vastgoed blijft wat ons betreft echter een interessante beleggingscategorie in verhouding tot andere beleggingscategorieën. Door de lage rente is het aanvangsrendement op prime vastgoed nog altijd relatief aantrekkelijk. Bovendien waarderen beleggers in deze onzekere omgeving de relatief stabiele, voorspelbare huurinkomsten van prime vastgoed. ABN Amro gaat er in zijn basisscenario vanuit dat de regeringsleiders in Europa snel een afdoende oplossing vinden voor de schuldencrisis. Daardoor kan de Nederlandse economie in het tweede halfjaar weer aantrekken, na een verwachte krimp in de komende twee kwartalen. De verhuurmarkten kunnen in lijn met de algehele economische ontwikkeling geleidelijk verbeteren in de loop van het jaar.

Kijken we naar de kantorenmarkten in Europa dan springt Amsterdam, de grootste kantorenmarkt in Nederland, er in negatieve zin bovenuit. De leegstand zal dit jaar naar verwachting van Cushman & Wakefield licht toenemen van 16,0% naar 16,3% om vervolgens volgend jaar te dalen naar 15,3%. Van de grote Europese steden staan alleen in Dublin en Milaan, beide hard getroffen door de schuldencrisis, nog meer kantoren leeg. In Londen, Parijs, Luxemburg en Zurich is de leegstand relatief gering. Positief is dat er over het algemeen minder nieuwe panden opgeleverd worden. Dat zal de huren in vooral het prime segment van de markt ondersteunen. Hier signaleert de makelaar in verschillende steden een toenemend tekort. Het aanbod bestaat dan ook in toenemende mate uit secondair vastgoed. Niettemin zal de huurgroei in het topsegment dit jaar afzwakken van 3% naar minder dan 1%. Volgend jaar kan weer een versnelling van de groei optreden, waarbij Parijs, Istanboel, Dublin, Luxemburg, München en Stockholm voorop gaan. Amsterdam blijft echter achter met een stabiele huurontwikkeling in het prime segment dit jaar en een fractionele toename in 2013.

Door Scope | Gepubliceerd op 2 februari 2012