Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Vastgoedfonds van de Maand April: SynVest German RealEstate Fund

Vier vragen aan Martin van Gooswilligen, directeur SynVest Fund Management

SynVest German RealEstate Fund is het nieuwste fonds van Synvest. Waarom investeren in Duitsland?

Het Duitse fonds is voortgekomen uit de vraag van onze 1400 beleggers in het Nederlandse fonds. Participanten lieten ons weten dat ze aanbiedingen van derden voorbij zagen komen, maar wilde graag via SynVest beleggen. Ons trackrecord, gedegen strategie, lage kosten en transparante (financiële) communicatie worden door onze participant als positief en uniek ervaren.

Daarnaast is Duitsland een zeer sterke economie en is het vastgoed relatief goedkoop. De verwachting is dat de onroerend goed prijzen zullen stijgen, al dan niet ingegeven door de vlucht van kapitaal van de zuid Europese staten naar het noorden. Ook is investeren in stenen (vastgoed) bij een (verwachte) hogere inflatie juist aantrekkelijk. Dit is immers één van de weinige beleggingsfactoren die bescherming biedt. Inflatie ofwel daling van de koopkracht is iets wat men zeker niet moet onderschatten.

Er zijn op dit moment zeer aantrekkelijke investeringsobjecten te koop in Duitsland. Dit varieert van woningen, zorgwoningen tot winkels met een eerste levensbehoefte zoals supermarkten en basistextiel. Dit zijn winkels die weinig last hebben en krijgen van de trend ‘online shoppen’. Deze objecten geven een hoog direct rendement en we zien nu al de prijzen stijgen door de enorme vraag naar dit type vastgoed. In 2011 is het vastgoed in Duitsland gemiddeld met 4,5% gestegen.

Als je nu investeert in dit fonds profiteer je dus dubbel. Enerzijds door een hoog maandelijks uitgekeerd voorschot dividend en anderzijds door het zicht op een waardestijging van het vastgoed.

Wat is het rendement van SynVest German RealEstate Fund?

Het rendement bedraagt momenteel 7,4%. Dit wordt als voorschot dividend op maandbasis uitgekeerd. Dit is namelijk het directe rendement ofwel het rendement wat overblijft als van de huurinkomsten alle exploitatiekosten, rente en aflossing aan de bank wordt afgetrokken. Doordat we in Duitsland aflossen op de banklening dalen de rentelasten bij de bank. Dit zorgt ervoor dat het rendement geleidelijk omhoog gaat. Volgens het theoretische model loopt zelfs het direct uitkeerbare rendement in 7 jaar geleidelijk op naar 9,6%.

Dit is zonder rekening te houden met eventuele waardestijging van de objecten waar andere aanbieders soms mee schermen. Wij bouwen namelijk aan een portefeuille voor op de lange termijn en dan kijk je heel anders naar vastgoed dan partijen die de objecten al na 7 jaar willen verkopen.

Waarom investeren in SynVest German RealEstate Fund?

We bouwen in Duitsland voort op de no-nonsense strategie van SynVest. We investeren ook hier in ‘’gewone’’ objecten, maar wel in objecten waar altijd behoefte aan is. Om het in autotermen te zeggen; wij investeren in de volkswagen golfjes en busjes van vastgoedland. Aan dit soort objecten is altijd een behoefte omdat het courant is en je krijgt altijd waar voor je geld. Daarom hebben wij in het Nederlandse fonds, ook na 7 jaar en 2 crisissen, nog steeds een bezettingsgraad van 97%. En dat met 102 panden en meer dan 140 huurders.

Waarin investeert SynVest German RealEstate Fund?

SynVest investeert in woningen, zorgwoningen en winkels. Daarnaast zal het voorkomen dat in een gebouw (complex) een klein deel aan bedrijfsruimte of kantoren aanwezig is. Een mooi voorbeeld is onze eerste aankoop in Duitsland. Dit betreft 95 zorgwoningen, 22 winkels, een kinderdagverblijf en een kantoor. Het kantoor is van de instelling die de zorg verleent. Kortom, gelijk een object met veel spreiding.

Uiteraard zijn we er trots op dat we dit object voor een lage prijs hebben gekocht. We zijn 6 maanden met de verkopende bank bezig geweest om de koop voor elkaar te krijgen en de inspanning is beloond. Voor een factor 8 is dit voor het Duitse fonds een prachtige aankoop. Een hoog direct rendement, risicospreiding en zicht op een mooie waardestijging. In dit hele proces is de kracht van SynVest goed naar voren gekomen. We hebben zowel de specifieke vastgoedkennis als de benodigde juridische en fiscale kennis in eigen huis voor dit soort trajecten. Als je die moet inhuren dan werkt het meestal niet en zijn de kosten ook nog eens sprookjesachtig hoog.

Het tweede object is een buurt winkelcentrum gelegen in het centrum van Adorf. Hier hebben we een 10-jarig huurcontract met Norma supermarkt en daaromheen een drietal winkels met een bakker, slager en slijterij. We zijn momenteel meerdere potentiële objecten aan het onderzoeken of in onderhandeling met de verkopers. Een groot verschil met Nederland is dat de aankoopprocessen in Duitsland wat langer duren.

Daarnaast zijn wij afhankelijk van het geld dat beleggers aan ons toevertrouwen. Onze regel is namelijk dat er eerst geld op de bank moet staan voordat we iets gaan kopen. Wordt er door nieuwe of bestaande beleggers weinig geld belegt dan kopen we iets kleins of sparen we nog wat langer. Krijgen we meer geld van beleggers dan kunnen we iets groters of meer panden kopen.

Men kan iedere maand bij SynVest instappen en deelnemen. Dit kan eenvoudig door het deelnameformulier te downloaden op onze website en deze in te vullen en te versturen. In de maand na het overmaken van het geld krijgt men al het voorschot dividend over de inleg op de rekening gestort. Een solide belegging en rust in de portefeuille. Dat doen we al 7 jaar!

Door Redactie | Gepubliceerd op 3 mei 2012