Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Frits Panhuyzen

Foto van Frits Panhuyzen Sinds 1977 was de heer Panhuyzen actief als makelaar na het voltooien van zijn HBS opleiding en kandidaats Nederlands Recht aan de Universiteit van Nijmegen. Vanaf 1986 was hij mede eigenaar van Nolthenius|Panhuyzen Commercieel o.g. Makelaars te Arnhem. Later is deze vennootschap overgenomen door de Kamerbeek Groep en vervolgens door Meeùs (Aegon). In de periode 1999 – 2004 was hij directeur bij Meeùs. Tevens is hij van 1995 tot 2006 als mede initiator en directeur actief betrokken geweest bij het vastgoed groeifonds FiduVast. Hierdoor beschikt hij over specifieke kennis en ervaring met betrekking tot het besturen van een beleggingsfonds. Zijn huidige functie is algemeen directeur van SynVest Beleggingsfondsen.
 
 
Meer artikelen van Frits Panhuyzen

Vastgoedbelegger: opgepast! (2)

Sprookjes bestaan niet. Veel beleggers laten zich echter (opnieuw) leiden door op het eerste gezicht aantrekkelijke maar zeer risicovolle alternatieven voor de lage rente op spaargeld. Dit zorgt er voor dat malafide aanbieders van vastgoedbeleggingen wederom kansen zien in de markt. Deel twee van de column; deze keer het Rendement en het Vastgoed zelf.

Het Rendement

Als er een relatief hoog rendement wordt voorgespiegeld dan dient u zich eerst af te vragen of dit (financieel) voldoende wordt onderbouwd. Is dit niet het geval dan is de conclusie: afblijven. Mocht er wel voldoende onderbouwing zijn dan moet u toetsen of dit ten opzichte van andere aanbieders reëel is. Sprookjes bestaan immers niet. Meestal is de hoogte van het rendement gekoppeld aan een hoger risico. Ook een aardige is de slogan dat het rendement wordt “gegarandeerd”. De eerste vraag is dan door wie en is deze partij ook werkelijk in staat dat te doen. Neemt u rustig van mij aan dat als het gaat om een garantie in 99% van de gevallen een lege huls wordt verkocht.

Er zijn ook andere belangrijke vragen. Geeft de aanbieder voldoende informatie over de kosten en is dit financieel inzichtelijk gemaakt? Met andere woorden zijn er verborgen kosten? Hoe hoog is de hypothecaire financiering? In de hoogtij dagen, voor de crisis, liepen financieringen op tot wel 90% van de waarde van het vastgoed. Het mag duidelijk zijn dat dergelijke fondsen bij de geringste waardedalingen direct “onder water” stonden en de bank vervolgens de dienst uitmaakte. Daardoor hadden participanten meestal het nakijken en was hun inleg geheel verloren. Gelukkig heeft de financiële crisis er voor gezorgd dat dergelijke hoge financieringen tot het verleden behoren.

Momenteel zijn er aanbieders die in het geheel geen financiering aantrekken. Dat is weliswaar een solide uitgangspunt, maar men mist de hefboom waardoor het rendement op het eigen vermogen lager is. Ik ben van mening dat bij de huidige lage vastgoedprijzen een financiering van 50% – 60% zeker verantwoord is. Tot slot dient u zich af te vragen of over de belegging belasting moet worden afdragen, in combinatie met de vraag of het fonds ook belastingplichtig is. In dat geval is er immers sprake van dubbele belastingdruk.

Het Vastgoed

Eigenlijk de belangrijkste vraag. Waarin wordt uw geld belegd? En is er wel sprake van een belegging of gaat het om een lening? In het laatste geval bent u namelijk geen eigenaar, maar slechts financier. Dan hebben we het over de beroemde of zo u wilt de beruchte “Vastgoedobligatie”. Een en ander is afhankelijk van uw (meestal slechte) ervaringen in het verleden. Bij een vastgoedobligatie komt u na de bancaire financiering en heeft u ook nog eens niets te vertellen. U bent immers geen eigenaar, maar draagt wel het – niet daarbij behorende – risico. Ik raad vastgoedobligaties in het algemeen af.

Is er concrete informatie over het vastgoed waarin wordt belegd of is er een duidelijk gedefinieerd beleggingsbeleid op basis waarvan de aanbieder bij uitbreiding van de portefeuille dient te handelen. Als er sprake is van nog te ontwikkelen vastgoed dan dient u zich te realiseren dat dit een extra risico betekent.

Zeer belangrijk is ook of er een degelijk taxatie van het vastgoed is en wie de taxateur is. Ik zou altijd kiezen voor een gerenommeerde taxateur die aangesloten is bij een certificeringsinstituut. Bij de meeste grotere (internationale) makelaarskantoren is dat het geval. Bedenk hierbij steeds dat de taxatie de basis is van de waarde van uw belegging. Het is ook belangrijk te kijken hoe dikwijls er getaxeerd gaat worden. Als er alleen een taxatie bij aanvang is dan kan de waarde gedurende uw periode van deelname fors wijzigen. Hierdoor loopt u bijvoorbeeld het risico dat u de participatie onjuist bij de fiscus aangeeft voor wat betreft de waarde bij Box 3.

In de volgende en laatste column aandacht voor het Vastgoed en de Controle.

Frits Panhuyzen is algemeen directeur SynVest Beleggingsfondsen in Amsterdam www.synvest.nl

Door Frits Panhuyzen | Gepubliceerd op 20 april 2015