De vastgoedbeleggingen worden hard geraakt in de crisis. Leegstand, faillissementen, afwaarderingen, gedwongen veilingen, we kunnen het overal lezen en zien. Bijna elke vastgoedbelegger heeft er in meer of mindere mate wel mee te maken. Beleggingen staan onder water en de rendementen zijn niet geworden wat we hadden verwacht. Vastgoedbeleggingen verschuiven van hot naar not. Maar zijn stenen hiermee werkelijk taboe geworden als onderdeel van de beleggingsportefeuille? Moet u op dit moment ver weg blijven van vastgoedbeleggingen?
Ik ben van mening dat dit niet het geval zou moeten zijn. Over het algemeen zijn stenen nog altijd een prima stabiele kasstroomgenererende belegging. Dat zijn ze ook altijd geweest. De oude aankoopprijzen en de manier waarop de exploitatie van vastgoedbeleggingen in het recente verleden zijn gestructureerd en gefinancierd, daar wringt veel meer de schoen. Onder het juk van de grote hoeveelheden beschikbaar kapitaal zijn de uitgangspunten van een gezonde vastgoedbelegging los gelaten. Om de boot van de al maar stijgende waarden niet te missen en mee te kunnen in de prijsstijgingen zijn we als sector steeds meer leverage toe gaan passen (de rendementen op het eigen vermogen moesten immers zo veel mogelijk in stand blijven) en zijn we risico’s naar achter gaan schuiven. De winst uit het indirecte rendement zou immers toch wel komen en daarmee zou het te veel uitgekeerde rendement gemakkelijk worden glad gestreken. Een prachtig verdienmodel zolang de zeepbel vol blijft lopen. Wanneer de zeepbel echter knapt, of in het geval van het vastgoed kunstmatig langzaam leegloopt, een rampzalige strategie. En dan werkt de hoge leverage ineens in het nadeel van de eigen vermogensverschaffer. Maar ligt dit nu aan de stenen?
In een aantal gevallen uiteraard wel. Sommige gebouwen zijn zo gebruikersspecifiek door hun aard of omvang dat er weinig tot geen alternatieve aanwendbaarheid is. Dergelijke objecten zijn in mijn ogen niet geschikt voor derden belegging als onderdeel van een vastgoedportefeuille. Dat zijn ze ook nooit geweest. Deze panden horen in principe thuis op de balans bij de gebruiker, niet bij een belegger. In de meeste gevallen echter biedt vastgoed, mits niet te duur gekocht, met de huurinkomsten als stabiele kasstroom een mooie basis voor een bescheiden rendement passend bij het risicoprofiel van deze asset categorie.
Een vastgoedbelegging bestaat uit een coherent geheel van verschillende componenten. De objecten, de huurcontracten, de financiering en de exploitatie. Deze componenten zijn nauw met elkaar verbonden en beïnvloeden elkaar.
In de afgelopen jaren zijn de componenten te vaak gestructureerd met als doel maximalisatie van het direct rendement. Met alle gevolgen van dien. Het risicoprofiel nam navenant toe. Wanneer de componenten echter worden gestructureerd met als doel portefeuille optimalisatie, is een heel ander risicoprofiel voor uw vastgoedbelegging te construeren. Wanneer behoud van de waarde het geïnvesteerde vermogen het uitgangspunt is zal vastgoed weer een stabiel maar bescheiden direct rendement leveren. Een op deze wijze gestructureerde vastgoedbelegging hoort nog altijd onderdeel te zijn van iedere beleggingsportefeuille. Zowel voor de professionele grote belegger als de kleinere particuliere belegger.
Op de vraag of u op dit moment in moet stappen in vastgoed kan dus ook volmondig ja worden geantwoord. Bedenk u alleen van tevoren of u zich richt op maximalisatie van het direct rendement of op portefeuille optimalisatie. En kies vervolgens de beleggingsstructuur of de manager die past bij uw risicovoorkeur.
Pim Heurman heeft een bancaire achtergrond. Na zijn studie Bedrijfskunde van de Financiële Sector aan de Vrije Universiteit te Amsterdam, trad hij in dienst van De Nederlandsche Bank (DNB). Daar was hij allereerst actief in diverse toezichthoudende functies op financiële conglomeraten. Vervolgens werd hij Toezichthouder Specialist
Reinsurance en Asset & Liability Management. Tijdens zijn DNB-dienstverband rondde hij de postdoctorale opleiding tot Financieel en Beleggingsanalist van de VBA af.
In 2005 trad hij als fondsmanager in dienst van Haerzathe Investments Beheer, waar hij sinds 2009 de functie van dagelijks beleidsbepaler vervult. Als zodanig is hij verantwoordelijk voor het financiële beheer van de beheersorganisatie en de vastgoedbeleggingsfondsen.
Pim Heurman is als geregistreerd beleggingsanalist opgenomen in het register van de Vereniging van Beleggingsanalisten (VBA), de beroepsvereniging van beleggingsprofessionals en heeft zich gedurende zijn loopbaan ontwikkeld tot een specialist op het terrein van beleggings- en financieringsstructuren.
Sinds februari 2012 is Pim Heurman tevens aandeelhouder van Haerzathe Investments Beheer B.V. en is hij toegetreden tot het bestuur van de Vennootschap.
