Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Martin van Gooswilligen

Foto van Martin van Gooswilligen Studeerde bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Na zijn dienstplicht bij de Koninklijke Marine als officier heeft hij 12 jaar een onderneming geleid die consumentengoederen produceerde en distribueerde aan retailketens in de Benelux. Sinds 2002 is hij actief in het vastgoedbeleggen en vanaf 2007 betrokken bij SynVest. Hij houdt zich voornamelijk bezig met de commerciële aspecten van de beleggingsfondsen.
 
 
Meer artikelen van Martin van Gooswilligen

Vastgoed in Duitsland biedt solide kansen

Vele beleggers zullen de afgelopen tijd de hersens hebben gepijnigd waarin te beleggen. Zijn aandelen nog overgewaardeerd of weer goedkoop. Moet ik überhaupt wel in aandelen beleggen? Ook (staats)obligaties zijn niet meer de veilige haven die het eens was. Sparen levert na aftrek van inflatie weinig op. En (kantoren)vastgoed lijkt al helemaal uit den boze, gezien de vele negatieve publicaties van de laatste maanden.

Toch lijkt vastgoed nog steeds het meest reële alternatief om met een langere termijn horizon een redelijk en inflatiebestendig rendement te maken, tegen een aanvaardbaar risico. Maar dan moet wel een goede selectie worden gemaakt. En dan zijn er zeker nog mooie kansen in Nederland, maar dat geldt ook in Duitsland. Wij zullen u eerst in het algemeen schetsen waarom dit het geval is. Verderop in deze column wordt in meer detail een overzicht geven waarop u als vastgoedbelegger in Duitsland moet letten.

Duitsland algemeen De Duitse economie is een van de sterkste in Europa. Ondanks de groeivertraging in 2011 (2010: 3,6% groei), lijkt ook voor de komende jaren de Duitse economie de meest solide van Europa. De Duitse vastgoedmarkt moet in bepaalde regio’s echter nog een forse inhaalslag maken. Dat vertaalt zich in aantrekkelijke prijzen voor goede objecten. Winkels en (zorg)woningen zijn in Duitsland betaalbaar; solitaire supermarkten moeten worden gemeden. Er liggen kansen in het midden en noorden van Duitsland. Dit gebied is economisch sterk en volop in ontwikkeling met voldoende mogelijkheden om te investeren. Het beleggen in verschillende soorten vastgoed en regio’s heeft vele voordelen. De gevolgen van een eventuele economische achteruitgang van een bepaalde regio of economische sector worden hiermee beperkt. Gestreefd moet wel worden naar relatief kleine objecten met meerdere huurders. Hierdoor wordt het risico verder beperkt.

Aflossing op financiering Meer in detail komen we op andere zaken, die bij een belegging in Duits vastgoed in overweging moeten worden genomen. In Duitsland wordt een hypothecaire financiering van 70% hoog geacht. Daarbij komt dat op deze financiering in de regel ook 2% (woningen) tot 3% (winkels) afgelost moet worden. In Nederland was tot voor kort aflossingsvrij lenen bijna gemeengoed, bij een financiering van 80-85% of soms zelfs hoger. Dit drukt het direct (uitkeerbaar) rendement van een belegging in Duits vastgoed, maar beperkt het risico aanzienlijk. Als het ware wordt zo een extra spaarpot opgebouwd. De bankschuld neemt jaarlijks af, terwijl ook de rentelasten dalen.

Bescherming tegen inflatie Een ander belangrijk verschil is de inflatiecorrectie die in Nederland jaarlijks door middel van de huurcontracten toegepast wordt. Daarmee zijn de huurinkomsten geïndexeerd en stijgen mee met de inflatie. Dit werkt in Duitsland anders. Daar wordt voor woningen vaak wel een jaarlijkse inflatiecorrectie toegepast, maar voor winkels is dat in de praktijk, door een veelgebruikte drempel van 10% inflatie,  meestal vertraagd met drie of vier jaar. En dan ook maar voor 60-70% van de 10% over die voorafgaande periode. Met een huurcontract van 15 jaar op winkels, een lengte die in Duitsland nog steeds zeer gebruikelijk is, kan dat bij een sterk oplopende inflatie dus een negatief element op de (verkoop)factor impliceren. De prijs van een object wordt immers vaak uitgedrukt in een vermenigvuldigingsfactor van de huursom.

Daarom vinden wij dat in Duitsland niet alleen in winkels moet worden belegd. Spreiding is hier dus risicobeperking voor wat betreft (hyper)inflatie. Overigens zijn beleggingen in weidewinkels (solitair gelegen supermarkten buiten een stad of dorp met vaak een gerenommeerde huurder) in Duitsland niet gewenst. Want wat is de eindwaarde van een dergelijk object (lees: huurcontract) na 15 jaar (of zelfs na 7 jaar met nog een resterend huurcontract van 8 jaar!), waar de huurder met een nieuw pand aan de andere kant van de stad doorstart? Als je zo’n propositie goed analyseert zie je dat men bij aanvang zo maar 2 keer de bouwkosten heeft betaald. Dan gaat het in onze optiek nooit goed komen met de eindwaarde. Een parallel is dan snel getrokken met de huidige situatie op de Nederlandse markt voor kantoren cv’s. Beleggers zijn veelvuldig in een te duur object met een langlopend huurcontract gestapt.

Servicekosten en huurcontracten Ook een belangrijk element is een duidelijke omschrijving in het huurcontract van de (service)kosten die voor rekening van de belegger, of de huurder komen. In Nederland is dit tamelijk standaard en in de regel goed vastgelegd. In Duitsland zijn er ook kosten waar je als Nederlandse belegger niet zo snel rekening mee houdt, bijvoorbeeld het sneeuwvrij houden van de locatie. De jaarlijkse kosten met betrekking hierop kan snel 10-15% van de huurpenningen betekenen en daarmee 1% punt rendement op jaarbasis uitmaken. Het goed doorgronden van contracten met betrekking tot dit soort servicekosten blijft dus een belangrijk aandachtspunt.

Ontvolking in bepaalde regio’s De ontvolkingstrend is in Duitsland, met momenteel zo’n 82 miljoen inwoners,  ook van groot belang. Volgens onderzoek van Jones Lang LaSalle (JLL) min 10% tot 2040. In bepaalde regio’s gaat dat zelfs veel sneller, zoals in Sachsen-Anhalt (-28%) en Thüringen (-26%). Volgens JJL stijgt het aantal (eenpersoons)huishoudens daarentegen licht van 40,4 miljoen in 2010 tot ruim 41 miljoen in 2030. Vanuit deze ontwikkelingen dient wel of juist niet in een bepaald soort winkels en woningen, regio’s en locaties te worden belegd. Als je in een stad, of grotere plaats overweegt te beleggen in regio’s waarvan men verwacht dat de bevolking gelijk zal blijven of zelfs afnemen ga dan zeker niet aan de rand van de stad zitten, maar tegen het centrum aan. Daar zal een winkel of woning na verloop van tijd altijd interessant blijven als beleggingsobject.

Hiermee blijft beleggen een vak en een professional kan uw keuzes (helpen) bepalen…..

Drs. Martin van Gooswilligen,
Commercieel Directeur SynVest Fund Management BV

Door Martin van Gooswilligen | Gepubliceerd op 18 januari 2012