Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Gerdo de Jager

Foto van Gerdo de Jager Gerdo de Jager (1971) studeerde International Business Administration aan de Hogeschool Utrecht. Na zijn afstuderen (1995) is hij als ondernemer op een breed terrein van vermogensadvies actief, en beschikt over een netwerk van professionals binnen de vastgoed- en bancaire wereld. Vanuit zijn praktijk met vermogensvraagstukken van ondernemers en vermogende particulieren heeft hij sinds 2005 ervaring opgedaan met beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed en de daaraan verbonden behoefte aan informatie. De oprichting van Beurswaage was een logisch gevolg. Hij is geregistreerd senior beleggingsadviseur bij DSI (Dutch Securities Institute), en is als columnist verbonden aan IEX.nl en Analist.nl. Voorheen schreef hij tevens columns voor onder andere Inveztor.
 
 
Meer artikelen van Gerdo de Jager

Vastgoed gewild als inflatiehedge

Om zich in te dekken tegen een hogere inflatie storten beleggers zich massaal op vastgoed, grondstoffen en andere ‘real assets’. Vastgoedfondsen kunnen niet alleen excelleren in periodes waarin de inflatie toeneemt, maar doen het ook goed bij een afnemende inflatie.

Inflatie blijft in de huidige omgeving een belangrijk gespreksonderwerp voor beleggers. Alom bestaat de vrees dat de Fed, het stelsel van Amerikaanse centrale banken, zich uit de schuldencrisis wil infleren. En het onorthodoxe monetaire beleid geeft daar ook alle reden toe. Zolang de werkloosheid niet significant is gedaald, blijven de geldpersen immers op volle kracht draaien. De Fed blijft voorlopig voor miljarden per maand aan obligaties opkopen, ook wanneer de Amerikaanse economie al weer duidelijk aan de betere hand is.

Omdat de geldinjecties pas na enige tijd hun weg vinden in de reële economie, zijn de inflatierisico’s aanzienlijk. Het zal aankomen op een goede timing van Ben Bernanke, voorzitter van de Fed, om deze risico’s te mitigeren. Maar het is natuurlijk niet alleen de Fed die een extreem ruim monetair beleid voert, ook de balansen van de Europese, Britse en Japanse centrale banken zijn de afgelopen jaren fors uitgedijd. Daar komt nog bij dat de groeiende wereldbevolking en toenemende welvaart in opkomende landen tot hogere grondstof- en voedselprijzen leiden, wat ook in het Westen een hogere inflatie met zich meebrengt. Aan de andere kant legt de hoge werkloosheid de loonontwikkeling aan banden en drukt de overcapaciteit in de industrie de prijzen in de ontwikkelde landen.

Structurele verschuiving

Niettemin storten beleggers zich in toenemende mate op ‘real assets’, zoals vastgoed, infrastructuur en grondstoffen, om zich te wapenen tegen toekomstige inflatie. Deze harde assets hebben beleggers ook heel wat te bieden, zoals een lage volatiliteit, een over het algemeen beperkte correlatie met aandelen en obligaties, stabiele inkomsten en bescherming tegen inflatie. Vooral de laatste eigenschap is nu belangrijk. In periodes van hoge inflatie moeten de reële prijzen van deze harde beleggingen stabiel blijven of toenemen, waar de reële waarde van obligaties en andere financiële activa afneemt. Ook de enorme volatiliteit op de aandelenmarkten en lage yields op obligaties drijven beleggers in de armen van harde assets. Een trend die zich naar verwachting van JP Morgan voorlopig zal doorzetten. Waar real assets nu nog tot de alternatieve beleggingen worden gerekend en ruwweg 5-10% van portefeuilles uitmaken, is dat over tien jaar wellicht wel zo veel als 25%.

Deze structurele verschuiving zal waarschijnlijk vooral de weging van vastgoed binnen portefeuilles ten goede komen. Voor veel beleggers is vastgoed vanwege de omvang van de markt immers de belangrijkste real asset belegging. Veel institutionele beleggers willen hun exposure aan de vastgoedmarkten vergroten. Zo bleek vorig jaar uit een onderzoek van Universal Investment onder institutionele beleggers in Duitsland dat 43% van de ondervraagde beleggers zijn investeringen wil uitbreiden in vastgoed. Verder willen zij meer geld steken in wegen, elektriciteitsnetten en hernieuwbare energie. Ook uit een recente studie van INREV, de branche-organisatie voor niet-genoteerde vastgoedbeleggingen, blijkt dat beleggers weer het vizier op vastgoed hebben gericht. Een meerderheid (56%) van de ondervraagde beleggers denkt dit jaar zijn exposure aan vastgoed in de totale beleggingsportefeuille te vergroten.

Indirecte beleggingen

Directe investeringen in vastgoed bieden veel diversificatievoordelen ten opzichte van traditionele beleggingscategorieën als aandelen en obligaties, maar zijn voor veel beleggers niet aantrekkelijk vanwege de concentratierisico’s, vereiste deskundigheid en hoge kosten. Indirecte beleggingen via beursgenoteerde of niet-genoteerde vastgoedfondsen zijn vaak een veel beter alternatief. De diversificatievoordelen bij beursgenoteerde fondsen vallen grotendeels weg, maar daar staan een goede liquiditeit, transparantie, spreiding en lage kosten tegenover. Het voordeel van niet-genoteerde fondsen is dat zij niet onderworpen zijn aan de grillen van de aandelenmarkten en uitzicht bieden op een bovengemiddeld rendement.

Beide zijn inflatiebestendige beleggingen. De huurcontracten zijn in veel landen immers gekoppeld aan de inflatie. Aangezien de waardeontwikkeling van het vastgoed nauw verband houdt met de markthuren, zijn ook de vastgoedportefeuilles beschermd tegen geldontwaarding. Bovendien zijn de vastgoedwaarden van de onderliggende portefeuilles gerelateerd aan de vervangingskosten (huidige kosten van land, materialen en arbeid), welke de neiging hebben om met de inflatie mee te stijgen. Wat ook speelt is het feit dat de vastgoedeigenaren er over het algemeen goed in slagen om hogere operationele kosten door te berekenen in de huurprijzen. Deze ‘pricing power’ doet zich uiteraard vooral voor op de beste locaties, waar het aanbod vaak beperkt is.

Sterk track record

Beursgenoteerde vastgoedfondsen weten zich in positieve zin te onderscheiden van andere hard assets als grondstoffen en goud doordat ze het zowel goed doen bij stijgende als dalende inflatie. Het track record is sowieso bijzonder sterk. In de periode van eind 1974 tot eind 2011 leverden Amerikaanse vastgoedfondsen (REITS) een totaalrendement van gemiddeld 14% per jaar, tegenover 11,6% voor aandelen en 8,4% voor obligaties. In periodes van stijgende inflatie lag het totaalrendement op gemiddeld 9,5% per jaar en op 20,9% in periodes van afnemende inflatie, zo blijkt uit onderzoek van de Amerikaanse vermogensbeheerder Cohen & Steers.

Voor beleggers die vooral op zijn naar inkomsten uit hun portefeuilles is het van belang dat de groei van de dividendinkomsten de inflatie ruimschoots overtreft. De Amerikaanse vastgoedfondsen wisten sinds 1987 het dividend jaarlijks met gemiddeld 6,4% op te voeren, terwijl de inflatie bleef steken op gemiddeld 2,9% per jaar. De outperformance van beursgenoteerde vastgoedfondsen, die overigens ook internationaal te zien is vanaf medio jaren ’90, is in belangrijke mate te danken aan de riante dividenduitkeringen, die meer dan de helft van het totale rendement vertegenwoordigen.

In een real asset portefeuille zouden beursgenoteerde vastgoedfondsen en grondstoffen volgens Cohen & Steers elk een gewicht mogen innemen tussen de 25-35%. Grondstoffenaandelen (15-25%), obligaties met een variabele rente (5-20%) en goud (0-15%) completeren de modelportefeuille. De exposure aan vastgoed kan natuurlijk ook deels met niet-genoteerde vastgoedfondsen worden verkregen, afhankelijk van de omvang van het vermogen omwille van de spreiding.

Door Gerdo de Jager | Gepubliceerd op 6 februari 2013