Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Van Valen van Sectie5: 95% van de supermarktbeleggingen valt af

Beleggers in kantoren beleven zware tijden. Beursgenoteerde vastgoedaandelen fluctueren mee met het algemene jumbobeurssentiment en beleggers in niet-genoteerd vastgoed, zoals maatschappen en cv’s, krijgen boodschappen te verwerken dat de rentebetaling, terugbetaling of de verhandelbaarheid wordt gestaakt. Maar het is niet allemaal kommer en kwel in cv-land. Participanten in de winkelfondsen van Sectie5 Investments hebben hun beleggingsdroom niet in een nachtmerrie zien veranderen.

“Twaalf van de zestien winkelfondsen doen het beter dan het geprognosticeerde rendement, twee lopen parallel aan de prognoses uit de prospectus en slechts twee renderen ietsjes minder. En dan heb ik het over minder dan een procent afwijking van de prognose”, vertelt Jeroen van Valen, partner bij Sectie5. “Wij zijn best trots op deze resultaten.”

Van Valen vertelt dat Sectie5 vooral belegt in supermarkten en wijkwinkelcentra. “Die worden minder hard geraakt door de crisis en last van dalende omzet door internet hebben zij in beperkte mate. Supermarkten zien hun omzet zelfs stijgen. Mensen blijven eten en drinken. Daar is onze visie op gebaseerd. ”Maar dat betekent niet dat Van Valen en zijn collega’s alles kopen wat en los en vastzit in supermarktland. “Voor het nieuwe Willemstede Vastgoedfonds zijn vele maanden aan voorbereiding vooraf gegaan. Wij hadden een lijst van ruim 60 supermarkten, daaruit hebben we een shortlist geselecteerd en uiteindelijk hebben we voor het fonds twee Jumbo’s gekocht, in Tilburg en in Zwolle.”

Niet alleen wordt er gekeken naar de duur van de  huurcontracten, Van Valen zet altijd specialisten in om op lokaal niveau uitgebreid onderzoek te doen: hoe ziet het verzorgingsgebied eruit, hoe zit het met de demografische ontwikkelingen en de koopkracht van de mensen die er winkelen. “Vijfennegentig procent van de supermarkten valt na zo’n onderzoek af. Zo zullen wij bijvoorbeeld nooit beleggen in krimpgebieden.”

Mocht het nodig zijn wordt er bij aanvang van een fonds geld geoormerkt voor modernisering en renovatie en soms zelfs uitbreiding. “In Uden bezitten wij een wijkwinkelcentrum dat er eigenlijk niet uit ziet, maar wel een begrip is in het verzorgingsgebied. Dat pakken wij dan aan. Er is zelfs een ‘wachtlijst’ van lokale ondernemers en landelijke filiaalbedrijven die zich graag wil vestigen in Uden. Dat is toch een teken dat het een solide belegging is”, aldus Van Valen.

Hoeveel een supermarkt of een wijkwinkelcentrum kost hangt van veel factoren af, zegt Van Valen. Meestal ligt dat ergens tussen 12 en 14 keer de huurwaarde. Voor het Willemstede Vastgoedfonds, met de twee Jumbo’s, is €5,7 miljoen eigen vermogen nodig. “We liggen op koers met de plaatsing. Omdat het mogelijk is om vanaf €15.000 in te stappen bereiken we een bredere groep. Toch zien we dat beleggers voor gemiddeld €40.000 participeren.”

De financierbaarheid is goed

Sectie5, met een totaal belegd vermogen van €248 miljoen, vist bij de plaatsing voor een groot deel uit de vijver van ruim 300 bestaande beleggers. Er is sprake van een hoge terugkeerfrequentie van deze klanten. “Wij hebben transparantie zeer hoog in het vaandel staan. Doen wat je zegt, is ons devies. Zo houden we onze beleggers op de hoogte met kwartaalberichten en financiële rapportages. Wij zijn conservatief van aard, ook in onze prognoses.  Beloven geen gouden bergen. Het feit dat onze jaarvergaderingen slecht worden bezocht, zie ik dan ook als compliment.”

Van Valen heeft geen goed woord over voor aanbieders die schuiven met geld om fondsen tegen wil en dank overeind te houden. “Bij ons zitten er dikke sloten op de deur. Onze juridische structuren en interne procedures laten schuiven met geld niet toe. Het heeft ook te maken met een stukje moraliteit.” De banken waarderen dat blijkbaar ook. Want de financierbaarheid van de cv’s is goed, vertelt Van Valen. “Al is het niet meer zo dat banken 70% financieren. Voor het nieuwe fonds is 55% van de bank met een verplichting om 1% per jaar af te lossen. Gelukkig is aflossen geen vies woord meer.”

Door Redactie | Gepubliceerd op 19 augustus 2013