Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Aad Rozendal

Foto van Aad Rozendal Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam.
 
 
Meer artikelen van Aad Rozendal

Tips voor woningbeleggers om onder de verhuurdersheffing uit te komen

Beleggers met sociale huurwoningen kunnen niet meer onder de veel bekritiseerde verhuurdersheffing uit. Toch zijn er zeker (fiscale) mogelijkheden om de heffing op een legale manier te ontwijken. Omdat Vastgoedjournaal met de branche meedenkt, hebben wij in samenwerking met fiscalist Aad Rozendal van RSM Niehe Lancée Kooij de wettelijke mogelijkheden hiervoor op een rij gezet.

Het zal niemand zijn ontgaan dat we er weer een belastingheffing bij hebben, de zogeheten verhuurdersheffing. Deze heffing ziet op verhuurders van huurwoningen waarvan de huur lager is dan de huurtoeslaggrens. De verhuurdersheffing moet € 1,7 miljard per jaar gaan opbrengen maar heeft al de nodige kritiek moeten verduren, zowel vanuit de politiek als vanuit belangenorganisaties van vastgoedbeleggers en woningcorporaties. Het ligt voor de hand dat verhuurders van huurwoningen minder mogelijkheden zullen hebben om te investeren in onderhoud, verbetering en ontwikkeling en dus op zoek zullen gaan naar mogelijkheden om deze heffing te voorkomen. In deze column zal ik enkele van deze mogelijkheden op een rij zetten.

Hoe wordt de heffing berekend?

De verhuurdersheffing geldt sinds 1 januari 2013 en is kort gezegd van toepassing op individuen of (een groep van) rechtspersonen die meer dan 10 huurwoningen bezitten die niet als woningen in de ‘vrije sector’ worden beschouwd. De verhuurdersheffing is dus alleen van toepassing op woningen die op of onder de huurtoeslaggrens vallen (de grens in 2014 is € 699,48). De verhuurdersheffing wordt berekend over de WOZ-waarden van de woningen. Dit gaat als volgt.

Stel dat u op 1 januari 2014 een portefeuille heeft van 27 huurwoningen. Van uw portefeuille zijn er 20 woningen die op of onder de huurtoeslaggrens zitten. Van deze 20 woningen moeten we dan de totale WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde gaan vaststellen. Stel dat de totale WOZ-waarde van de 20 woningen € 4.000.000 bedraagt en de gemiddelde WOZ-waarde € 200.000. Het bedrag waarover de verhuurdersheffing is verschuldigd wordt bepaald door van de totale WOZ-waarde 10 keer de gemiddelde waarde af te halen. In dit voorbeeld wordt dus over € 2.000.000 (dat is € 4.000.000 minus € € 2.000.000) verhuurdersheffing betaald. Het percentage voor 2014 is 0,381% zodat in dit voorbeeld het te betalen bedrag € 7.620 bedraagt.

Mogelijkheden om op de verhuurdersheffing te besparen

Om onder deze verhuurdersheffing uit te komen zijn er meerdere mogelijkheden denkbaar, waarvan ik er een aantal zal noemen. Een makkelijke manier is natuurlijk om er voor te zorgen dat u niet in het bezit bent van meer dan 10 woningen die op of onder de huurgrens zitten. Dit kan eenvoudigweg worden bereikt door een aantal woningen te verkopen. Nadeel daarvan is dat u een deel van uw portefeuille moet afstoten.

Een andere mogelijkheid is om de woningen te verspreiden over meerdere aan elkaar gelieerde partijen. Hierbij is het wel oppassen geblazen. Zo is het bij woningen die worden gehouden door vennootschappen niet mogelijk om een bestaande holdingstructuur om te vormen in meerdere vennootschappen die ieder 10 of minder woningen bezitten. Een groep van rechtspersonen valt namelijk ook onder de verhuurdersheffing als een rechtspersoon voor meer dan 50% onmiddellijk of middellijk deelneemt (1) aan de leiding van een andere rechtspersoon, (2) aan het toezicht op die andere rechtspersoon, of (3) in het kapitaal van die andere rechtspersoon. Indien sprake is van een zuivere joint venture waarbij iedere aandeelhouder een belang van precies 50% heeft in een vennootschap, is er dus geen sprake van een groep. In dat geval kan het dus mogelijk wel lonend zijn om te kijken naar mogelijkheden om de woningen te spreiden over meerdere vennootschappen.

Bij woningen gehouden door individuen zou men de woningen kunnen overdragen aan familieleden of bevriende zakenrelaties. Het nadeel hiervan is echter dat veelal 2% overdrachtsbelasting zal zijn verschuldigd zodat de bespaarde verhuurdersheffing weer teniet wordt gedaan.

Een allerlaatste mogelijkheid is het maken van bezwaar tegen de verhuurdersheffing. Het is namelijk niet ondenkbaar dat de verhuurdersheffing onverbindend blijkt te zijn, omdat er mogelijk sprake is van strijd met het internationale eigendomsrecht en het gelijkheidsbeginsel. Zo is de verhuurdersheffing bijvoorbeeld verschuldigd door degene die de WOZ-beschikking krijgt uitgereikt, ook al is deze niet de volledige eigenaar van de woning (bijvoorbeeld omdat er sprake is van mede-eigendom). Mocht inderdaad blijken dat de verhuurdersheffing onverbindend is, dan kan men de reeds betaalde belasting terugvragen aan de fiscus. Dit is echter alleen mogelijk als alle beschikbare rechtsmiddelen zijn benut. Dit betekent concreet dat er binnen zes weken na betaling van de verhuurdersheffing bezwaar moet worden gemaakt bij de fiscus. Als dit niet gebeurt, heeft men niet langer het recht om later alsnog bezwaar te maken als de verhuurdersheffing inderdaad onverbindend blijkt te zijn.

Zoals u ziet zijn er verschillende mogelijkheden om de verhuurdersheffing te voorkomen, waarvan ik er enkele heb genoemd in deze column. Afhankelijk van uw concrete situatie zijn er wellicht andere alternatieven denkbaar. Indien u in de praktijk wordt geconfronteerd met de verhuurdersheffing en geïnteresseerd bent in de mogelijkheden om dit te voorkomen of in het maken van bezwaar tegen deze heffing, neemt u dan gerust contact met mij op.

Door Aad Rozendal | Gepubliceerd op 15 januari 2014