Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Huib Boissevain

Foto van Huib Boissevain De heer drs. H.W. Boissevain, MRICS Huib Boissevain heeft diverse leidinggevende functies bekleed in de financiële wereld bij bedrijven als Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Sinds 2000 is Huib Boissevain als oprichter en CEO van Annexum verantwoordelijk voor de structurering en het beheer van vastgoed CV’s waaronder beleggingen in kantoren en winkels, woningen en zorgvastgoed. Andere vastgoedfondsen van Annexum zijn het Vastgoed Fundament Fonds N.V. en European Hospitality Properties, een investeringsfonds gericht op Europees hotel vastgoed
 
 
Meer artikelen van Huib Boissevain

Taxeren van kantoren heeft geen zin, kasstromen waarderen wel

Rond de jaarwisseling vindt bij alle vastgoedfondsen een vast ritueel plaats. De panden worden getaxeerd. Meestal worden hiervoor externe taxateurs uitgenodigd die dan een onafhankelijk oordeel over de actuele waarde van de panden bepalen. In de huidige markten is dit geen eenvoudige opgave. Er wordt getracht de waarde per pand te bepalen die een ‘willing seller’ en een ‘willing buyer’ overeen komen, mocht een transactie op dat moment tot stand komen. Erg goed waren taxateurs hier niet in. Voor de kredietcrisis was het meestal zo dat wanneer er werkelijke transacties tot stand kwamen deze meestal 5%-10% hoger uit dan de laatste taxatie.

Nu de omstandigheden drastisch zijn veranderd, kan in de kantorenmarkt eigenlijk op deze basis geen waarde meer worden bepaald. Er vinden namelijk nauwelijks transacties meer plaats. Bovendien is de druk op taxateurs fors toegenomen omdat sommige partijen het de taxateurs verwijten dat de waardes die in het verleden zijn opgeschreven nu veel te hoog lijken. Hierdoor zijn nogal wat taxateurs ertoe zijn overgegaan een grotere veiligheidsmarge in hun waarderingen op te nemen en voor de zekerheid een voldoende lage waarde opschrijven.

Er is iets eigenaardigs aan de hand. We zijn een beetje kwijtgeraakt waarom er wordt getaxeerd. De belangrijkste redenen zijn het bepalen van de verhouding tussen het vastgoed en de bijbehorende hypotheek enerzijds en de hoogte van het eigen vermogen anderzijds. En met name bij dat laatste gaat iets fout. Laten we bijvoorbeeld eens uitgaan van twee identieke panden met hypotheken van gelijke hoogte. Er is alleen een verschil: de eerste hypotheek loopt volgende week af en moet worden geherfinancierd, de andere loopt nog 10 jaar. De theorieboekjes leren dan dat het eigen vermogen het verschil is tussen de waarde van het pand minus de hypotheek. In ons voorbeeld hebben beide fondsen hetzelfde eigen vermogen. Wanneer dat in de huidige markt zouden beschouwen, zien we dat er iets goed fout gaat. Het pand dat volgende week moet worden geherfinancierd, loopt namelijk tegen grote moeilijkheden aan. Het herfinancieren van kantoren is op dit moment bijzonder problematisch. Als het al gedaan kan worden, zal het gebeuren tegen aanzienlijk ongunstiger voorwaarden dan daarvoor. In voorkomende gevallen zullen banken trachten beleggers te bewegen vers eigen vermogen bij te storten. Het zal duidelijk zijn dat in deze situatie de waarde van het eigen vermogen zal dalen.

Het is dan ook zeer vreemd dat ten tijde van een kredietcrisis de kenmerken van het vreemd vermogen niet worden meegerekend. Ook het bepalen van een marktwaarde van de hypotheek helpt niet. Het gaat immers om de situatie nadat de hypotheek is afgelopen.

Veel beter zou zijn om de kasstromen van zowel uit het pand als uit de hypotheek te schatten over bijvoorbeeld de komende 10 jaren. Wanneer dan vervolgens het resultaat uit deze inschattingen contant maken met een gemiddelde van de financieringsrente en het gewenst rendement op het eigen vermogen, kunnen we de waarde bepalen van het eigen vermogen.

Kortom een soort ondernemingswaardering in plaats van een schatting van de marktwaarde als basis voor het bepalen van de waarde van het eigen vermogen is een te prefereren methode. Verder kunnen ook de parameters die tot de bepaling van de waardes hebben geleid transparant met betrokkenen worden gedeeld.

Voor meer informatie : www.annexum.nl

Door Huib Boissevain | Gepubliceerd op 18 januari 2012