Aanbieders van vastgoedparticipatiefondsen doen er goed aan om hun fondsen verhandelbaar te maken. Dat kan door de aandelen van dergelijke fondsen een beursnotering te geven. Daarmee winnen deze vastgoedfondsen sterk aan aantrekkelijkheid. “De aanbieders kunnen overwegen van hun fonds een Reit (Real Estate Investment Trust) te maken. In de huidige Europese regelgeving zijn die mogelijkheden aanwezig”, adviseert Aart Hordijk, Nederlands eerste hoogleraar in Taxatieleer, geestelijk vader van de ROZ/IPD Vastgoedindex en sinds kort docerend aan de TiasNimbas Business School van de Tilburgse Universiteit.
Vastgoedjournaal spreekt prof. dr. Aart Hordijk MRICS in het WTC Amsterdam op de Zuidas, het epicentrum van Nederlands meest prestigieuze kantorenlocatie. Met zijn langjarige en internationaal brede vastgoedervaring, uitmondend in een veelgeprezen promotieonderzoek over vastgoedtaxaties in 2005 is Hordijk bij uitstek de specialist die kan vertellen waar de obstakels liggen in de vastgoedparticipatiesector.
Andere structuur participatiefondsen
Het marktsegment voor particuliere beleggers kende tussen 2002-2007 een pijlsnelle groei met vastgoedcv’s, -maatschappen en -obligaties totdat de crisis en diverse fraudegevallen hard en ongenadig toesloeg. Nadat verschillende aanbieders omvielen en diverse andere aanbieders in elkaar opgingen, klimt de markt nu langzaamaan weer voorzichtig opwaarts. Men ziet weer de vooraankondigingen voor participatiefondsen in de media opduiken die vervolgens toch weer volgetekend raken. De particuliere belegger die in 2008 de sector links liet liggen om te herstellen van de verliezen op de eigen fondsen, is weer in charge en ziet het vastgoed weer zitten.
Toch is Hordijk niet tevreden over de opzet en structuur van de meeste van deze participatiefondsen. “Je zag bij veel van deze fondsen die in bestaand commercieel Nederlands vastgoed belegden een opeenstapeling van risico’s, zoals in veel gevallen een 80% financiering, het hanteren van een variabele leenrente, te lage begrote exploitatiekosten en te hoge beheerkosten en een fondslooptijd die vrijwel altijd eindigde met een kortlopend huurcontract. Zie het vastgoed dan maar eens goed te verkopen.” Een andere steen des aanstoots betreft de zeer beperkte verhandelbaarheid van dergelijke fondsen.
“Particulieren stappen bij deze producten doorgaans voor circa zeven jaar in. Ze moeten de hele rit uitzitten. Als je nu zorgt dat ze er eerder uit kunnen stappen, bijvoorbeeld door de aandelen verhandelbaar te maken, dan kan dat de liquiditeit, transparantie en aantrekkelijkheid van deze sector vergroten”, vindt Hordijk. Ook vindt hij dat er nog gesleuteld kan worden aan de provisiestructuur. “Een emissiefee van 3% vooraf, een performancefee op het eind en gedurende de looptijd een lage beheerfee is onwerkbaar in slechte tijden zoals nu. De aanbieders horen juist voornamelijk te leven van de beheerfee. Dat vereist een andere fee structuur.”
Lees verder » Interview met Aart Hordijk, Hoogleraar Taxatieleer