De redactie van Vastgoedjournaal.nl interviewde Rick Venema al eens eerder over zijn succesvolle Garagepark formule. We kwamen vandaag een lezenswaardig interview tegen waarin het verhaal van deze rasondernemer in een verder stadium nogmaals wordt uitgelicht. ”Het concept is ontstaan uit eigen behoefte”, aldus Venema.

Als de markt per saldo stabiel is, zijn er toch mogelijkheden om business te halen. Maar dat kan uitsluitend door in de huid van de klant te kruipen. Dat stelt René Buck, directeur van Buck Consultants International. “Het valt me op dat bij grote internationale congressen waar de eindgebruiker centraal staat, het aantal Nederlandse deelnemers altijd op een hand te tellen is. Als het voor mij als consultant interessant is, dan is het toch ook goed voor projectontwikkelaars en beleggers? Een ticket naar Londen kost tegenwoordig maar een paar tientjes.”

Het is hoog tijd om de ellende in het vastgoed te parkeren in een door de overheid in te richten vorm van een ‘bad bank’  zodat het goede vastgoed in de keten niet verder besmet raakt en de stokkende economische motor in de vastgoedketen niet verder stil valt, dit stelt Marcel de Boer, directeur van Troostwijk Real Estate. Dat de nood hoog is, blijkt ook wel uit het feit dat De Nederlandsche Bank de leegstand van kantoren en bedrijfsruimten onlangs kwalificeerde als een sluipmoordenaar onder de financiële sector. Net zo desastreus als de kredietcrisis en de eurocrisis. “Er zijn nu structurele zaken aan de hand en de normale conjuncturele cyclus waarin we ervan uit gingen dat we vanzelf snel uit het dal zouden komen duurt nu wat langer dan verwacht. Niets meer is vanzelfsprekend.  We zullen in deze kantelende markt nu structureel zaken moeten beetpakken en met structurele maatregelen moeten komen. Het gaat om daadkracht en innovatief vermogen. Het imago van onze beroepsgroep en de sector staat wat mij betreft op het spel.”

Waar kennen beleggers Neddex van?
Neddex initieert en beheert sinds 2002 vastgoed- fondsen. De beleggers in onze vastgoedfondsen weten dat wij bij de selectie van het vastgoed niet alleen oog hebben voor de stenen, maar ook voor de huurders. Die zijn de bron van het rendement en geven stabiliteit aan een belegging. Het management heeft gemiddeld meer dan 20 jaar relevante ervaring in de vastgoed- en fi nanciële sector. Sinds 2002 heeft Neddex door de introductie van vastgoed-CV’s, obligaties en aandelen en dit nieuwe vastgoedfonds voor meer dan 200 miljoen euro fondsvermogen belegd. Alle fondsen realiseren goede directe rendementen uit de exploitatie.  

Wie is Alexander Betz?

Alexander Betz, CPO van MPC Capital AG is per 1 april 2010 benoemd tot bestuurslid van MPC Capital AG. Daarvoor was hij directeur van eFonds Holding AG. Dit grootste verkoopplatform voor gesloten fondsen heeft hij opgebouwd vanuit een adviesbedrijf voor emissiehuizen, dat in 1993 door hem was opgericht nadat hij zijn studie bedrijfseconomie had afgerond. Op basis van zijn jarenlange kennis van de branche zal hij met name verantwoordelijk zijn voor de ontwikkeling van nieuwe producten, marketing en de intensieve contacten met verkoop- en productpartners.

2.  Kunt u ons meer vertellen over MPC Capital AG?

Als beursgenoteerd uitgiftehuis, heeft MPC Capital AG sinds 1994 ontwikkeld, gelanceerd, verkocht en beheer gevoerd van rendement gerichte investeringsproducten voor particuliere beleggers en is marktleider in Duitsland van alternatieve investeringen. Tot einde 2009 investeerden rond 176.000 klanten in totaal een bedrag van circa 7,7 miljard euro in 319 beleggingsproducten. Het totale investeringsvolume daarvan bedraagt rond de 18,6 miljard euro.

3. MPC is onlangs teruggekeerd naar de Nederlandse beleggersmarkt met het aanbieden van gesloten fondsen. Waarom is dat?

De Nederlandse markt voor closed-end fondsen is goed gevestigd, maar biedt nog steeds een groot potentieel. Onze verhuizing naar Nederland in 2009 was gebaseerd op de strategische beslissing om anti-cyclisch te handelen om onevenredig te profiteren van een herstel van de financiële markten. Wij zijn ervan overtuigd, dat de producten van MPC Capital zullen voldoen aan de lange termijn vraag van de markt en haar ervaren beleggers.

Aanbieders van vastgoedparticipatiefondsen doen er goed aan om hun fondsen verhandelbaar te maken. Dat kan door de aandelen van dergelijke fondsen een beursnotering te geven. Daarmee winnen deze vastgoedfondsen sterk aan aantrekkelijkheid. “De aanbieders kunnen overwegen van hun fonds een Reit (Real Estate Investment Trust) te maken. In de huidige Europese regelgeving zijn die mogelijkheden aanwezig”, adviseert Aart Hordijk, Nederlands eerste hoogleraar in Taxatieleer, geestelijk vader van de ROZ/IPD Vastgoedindex en sinds kort docerend aan de TiasNimbas Business School van de Tilburgse Universiteit.

Vastgoedjournaal spreekt prof. dr. Aart Hordijk MRICS in het WTC Amsterdam op de Zuidas, het epicentrum van Nederlands meest prestigieuze kantorenlocatie. Met zijn langjarige en internationaal brede vastgoedervaring, uitmondend in een veelgeprezen promotieonderzoek over vastgoedtaxaties in 2005 is Hordijk bij uitstek de specialist die kan vertellen waar de obstakels liggen in de vastgoedparticipatiesector.

Andere structuur participatiefondsen

Het marktsegment voor particuliere beleggers kende tussen 2002-2007 een pijlsnelle groei met vastgoedcv’s, -maatschappen en -obligaties totdat de crisis en diverse fraudegevallen hard en ongenadig toesloeg. Nadat verschillende aanbieders omvielen en diverse andere aanbieders in elkaar opgingen, klimt de markt nu langzaamaan weer voorzichtig opwaarts. Men ziet weer de vooraankondigingen voor participatiefondsen in de media opduiken die vervolgens toch weer volgetekend raken. De particuliere belegger die in 2008 de sector links liet liggen om te herstellen van de verliezen op de eigen fondsen, is weer in charge en ziet het vastgoed weer zitten.

Toch is Hordijk niet tevreden over de opzet en structuur van de meeste van deze participatiefondsen. “Je zag bij veel van deze fondsen die in bestaand commercieel Nederlands vastgoed belegden een opeenstapeling van risico’s, zoals in veel gevallen een 80% financiering, het hanteren van een variabele leenrente, te lage begrote exploitatiekosten en te hoge beheerkosten en een fondslooptijd die vrijwel altijd eindigde met een kortlopend huurcontract. Zie het vastgoed dan maar eens goed te verkopen.” Een andere steen des aanstoots betreft de zeer beperkte verhandelbaarheid van dergelijke fondsen.

“Particulieren stappen bij deze producten doorgaans voor circa zeven jaar in. Ze moeten de hele rit uitzitten. Als je nu zorgt dat ze er eerder uit kunnen stappen, bijvoorbeeld door de aandelen verhandelbaar te maken, dan kan dat de liquiditeit, transparantie en aantrekkelijkheid van deze sector vergroten”, vindt Hordijk. Ook vindt hij dat er nog gesleuteld kan worden aan de provisiestructuur. “Een emissiefee van 3% vooraf, een performancefee op het eind en gedurende de looptijd een lage beheerfee is onwerkbaar in slechte tijden zoals nu. De aanbieders horen juist voornamelijk te leven van de beheerfee. Dat vereist een andere fee structuur.”