Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Scope: Investment rating besloten vastgoedfondsen

Scope Netherlands, een joint-venture tussen Beurswaage en Scope Group, introduceerde onlangs een onafhankelijke financiële rating voor Nederlandse vastgoedfondsen. Beleggers krijgen daarmee een unieke tool in handen. Maar hoe komt de rating eigenlijk tot stand?

Om debiteurenrisico’s in te kunnen schatten, zullen obligatiebeleggers de kredietwaardigheid van de emittent willen onderzoeken. Daarbij worden zij al sinds jaar en dag geholpen door kredietbeoordelaars zoals Standard & Poor’s en Moody’s die dit risico uitdrukken in een letter variërend van CCC tot AAA. Deze organisaties berekenen aan de hand van verschillende scenario’s hoe groot de kans is dat de belegger zijn geleende geld plus een rentevergoeding aan het einde van de looptijd terugkrijgt. Hoe lager de risicoklasse hoe hoger de kredietwaardigheid. Beleggers kunnen met behulp van de kredietwaardigheidsbeoordeling van deze ratinginstituten een afweging maken of de rente-opslag boven op de risicovrije staatsobligaties voldoende compensatie biedt voor het te verwachte risico. Voor Europese staatsobligaties wordt de Duitse tienjaarslening als benchmark genomen.

Beleggers die willen investeren in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen worden in feite met soortgelijke vragen geconfronteerd als beleggers in obligaties. Ook zij zullen eerst een gedegen afweging willen maken tussen het verwachte risico en het verwachte rendement. Enkele aandachtspunten daarbij zijn: betrouwbaarheid en ervaring van de initiatiefnemers, kwaliteit van het onderliggende vastgoed, looptijd huurcontracten, kredietwaardigheid huurders, financieringsrisico’s en de kostenstructuur. Helaas laat de transparantie van besloten vastgoedfondsen vaak te wensen over, waardoor het voor particuliere beleggers erg lastig is om de risico’s goed te doorgronden en te beoordelen of de voorgeschotelde rendementen wel realistisch zijn.

Voordelen

Om beleggers te ondersteunen bij hun selectieproces heeft Scope Netherlands een onafhankelijke rating geïntroduceerd voor – in eerste instantie – besloten vastgoedfondsen in Nederland. Scope Group is in Duitsland een van de grootste beoordelaars van niet-genoteerde vastgoedfondsen en heeft op dit terrein veel ervaring opgedaan. Met de rating kunnen beleggers niet alleen een realistische inschatting maken van de beleggingskwaliteit van een fonds, maar ook een vergelijking maken met beursgenoteerde vastgoedfondsen evenals aandelen- en obligatiebeleggingsfondsen. Een bijkomend voordeel van de ratings is dat deze de transparantie in de markt voor besloten vastgoedfondsen vergroten en dientengevolge een positieve invloed hebben op het vertrouwen binnen de branche. Scope gaat ervan uit dat verkooporganisaties en productsamenstellers binnen financiële instellingen zich in toenemende mate op investment ratings zullen baseren. Bij veel banken komen producten zonder een rating eenvoudigweg niet binnen.

Net als de belangrijkste kredietbeoordelaars hanteert Scope verschillende risicoklasses. De ratingschaal van Scope kent negen niveaus, van AAA (uitstekend) tot D (zeer zwak). Om hierin nuances aan te geven, kunnen deze letters worden aangevuld met plus- of mintekens. Een rating gaat altijd vergezeld met een uitgebreide analyse en wordt met de publicatie van het ratingbericht van kracht tot aan de plaatsing van het fonds.

Analysemethode

Waar aandelen en beursgenoteerde beleggingsfondsen over historische koers- en dividenddata beschikken, is dat bij besloten fondsen niet het geval. Wie een closed-end fonds wil waarderen kan derhalve uitsluitend naar de geprognosticeerde rendementen kijken op basis van reeds bekende gegevens. Zo is het mogelijk om te kijken in hoeverre afzonderlijke rendementsprognoses van de aanbieder haalbaar zij. Daarbij zal een zeer groot aantal cijfers en factoren in ogenschouw genomen moeten worden. Analisten staan daarom voor de taak om uit alle rendementsresultaten die voortvloeien uit ontwikkelingsscenario’s het gemiddeld te verwachten beleggingsrendement te filteren. Dit doen zij met behulp van een gevoeligheidsanalyse met een Monte Carlo simulatie. Deze kwantitatieve methode vervangt de deskundigheid en kwalitatieve beoordelingen van de analisten echter niet. Doel is vooral om alle kwalitatieve data in een kwantitatief analysemodel onder te brengen om zo de vereiste vergelijkbaarheid met andere beleggingen te garanderen.

Bij het opstellen van de rating werken de analisten volgens een vast patroon. Allereerst bepalen zij welke factoren invloed uitoefenen op het rendement en risico van het fonds en in hoeverre deze in de toekomst gevoelig zijn voor schommelingen. Afhankelijk van de complexiteit van het fonds kan het aantal variabelen variëren tussen de 5 en 20. De variabelen zijn onderverdeeld in een vijftal hoofdcategorieën: ‘investering’, ‘opbrengsten’, ‘uitgaven’, ‘desinvestering’ en ‘externe invloeden’. Voor alle variabelen worden afzonderlijke bandbreedten, verwachtingswaarden en statistische kansverdelingsprofielen gedefinieerd.

Management

Ook de kwaliteit van het management wordt meegenomen in de analyse. Deze brengen de analisten in kaart aan de hand van een zogeheten managementfactor (alfa). Daarbij wordt ervan uitgegaan dat het management zowel het rendement als het risico in negatieve of positieve zin kan beïnvloeden. Als benchmark dient de managementwaardering voor de gehele markt (alfa = 0). Indien er sprake is van een negatieve alfa-waarde dan blijkt de waardering van het management onder het marktgemiddelde te liggen, hetgeen een negatieve invloed kan hebben op de performance van het fonds. Bij een propositie waarvan de vastgoedportefeuille op voorhand nog niet bekend zijn (‘blind pool’), is de invloed van het management normaliter groter. Dit wordt meegenomen in de berekening van de managementfactor.

Tot slot vindt in de analyse een computersimulatie plaats, waarbij het fondsrendement 10.000 keer herberekend wordt op basis van uiteenlopende scenario’s. Bij de berekening worden de variabelen overeenkomstig hun vastgestelde bandbreedte en kansverdeling gevarieerd. Uit de computersimulatie volgen 10.000 mogelijke rendement uitkomsten. Op basis daarvan kan het meest waarschijnlijke rendement en de mogelijke bandbreedte waarin het resultaat zich beweegt (het risico van de belegging) worden afgelezen.

De uitkomsten van de analyse komen uiteindelijk samen in de rating. De letterwaardering is een samenstelling van de aangepaste Sharpe-ratio, de verwachtingswaarde en de volatiliteit (lpm).
Dit betekent dat fondsen waarbij rendement en risico in een zeer gunstige verhouding staan als beste uit de bus komen. Doorslaggevend is de onderlinge verhouding tussen beide grootheden: tegenover een hoge volatiliteit zal ook een hoog verwacht rendement moeten staan.

SWOT-analyse

In elk rapport is ook een kwalitatieve SWOT-analyse te vinden, die alle sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen van de propositie weergeeft. Hierdoor krijgt de belegger snel een globale indruk van het betreffende fonds. De sterke en zwakke punten verwijzen naar de interne invloedfactoren op de belegging, terwijl de kansen en bedreigingen betrekking hebben op externe marktfactoren.

Hoewel het onderliggende rating systeem wellicht wat complex oogt, krijgen beleggers antwoord op de belangrijkste vragen die bij het beoordelen van besloten vastgoedfondsen relevant zijn. Te denken valt daarbij aan: welk rendementsbereik kan voor het fonds worden afgeleid
uit verschillende marktscenario’s? (high- en low-case scenario’s), hoe sterk kan het verwachte rendement schommelen? (volatiliteit), is de verhouding tussen rendement en risico in balans? (Sharpe-ratio), hoe groot is het potentiële maximale verlies? (value-at-risk) en in hoeveel procent van de gevallen krijgt de belegger ten minste zijn ingelegde vermogen terug? (break-evenwaarschijnlijkheid).

Beleggers kunnen binnenkort op www.scope-analysis.nl alle analyses en ratings raadplegen.

Door Scope | Gepubliceerd op 6 december 2011