Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rogier Hentenaar

Foto van Rogier Hentenaar Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van Vastgoedjournaal en verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt.
 
 
Meer artikelen van Rogier Hentenaar

Schaamt AXA zich voor de zeperds met kantoorbeleggingen?

Het kan verkeren: het ene moment breng je als marktpartij enthousiast het bericht de wereld in dat je het meest bijzondere hotel van Amsterdam hebt gekocht. Op het andere moment hou je angstvallig een zeperd stil over de verkoop van een kantorenportefeuille. AXA Real Estate Managers bedrijft ouderwetse psychologie en Cushman & Wakefield houdt de kaken op elkaar.

Op de grote trom slaan, dat kan AXA heel goed. Het nieuws dat de assetmanagers van AXA het Amsterdamse hotel Krasnapolsky hadden gekocht was afgelopen maandag niet te missen. Een pr-bureau mocht de blijde boodschap verspreiden die dankbaar en gretig door alle (vak)media is opgepikt. Zegslieden van AXA stonden stand by om journalisten van extra informatie te voorzien. Ook wij hebben met AXA gebeld voor aanvullend commentaar. Maar opvallend is dat naast de gebruikelijke informatie er zaken werden achtergehouden, zoals de namen van de ‘Europese en Aziatische client’ voor wie Krasnapolsky is gekocht en de nadere details van het managementcontract met NH Hoteles. Jammer, want juist deze details zijn interessante kost voor vastgoedprofessionals die in de hotelbeleggingsmarkt willen stappen. Ingewikkelde managementcontracten met hotelexploitanten waarbij de inkomsten voor de stenenbelegger grotendeels meebewegen met de kameromzet, zijn namelijk sterk in zwang.

Geen vastgoedadviseurs

Wat mij ook opviel is dat er geen enkele vastgoedadviseur bij de Kras-deal is genoemd. Normaliter kloppen de vastgoedadviseurs de volgende dag bij de redacties aan met het ‘verzoek’ om het eerdere bericht te ‘rectificeren’ omdat hun betrokkenheid niet is vermeld.

Geheel in tegenstelling met de hoteltransactie was de oorverdovende stilte bij de verkoop van een zeer grote Nederlandse kantoor/winkelportefeuille door hetzelfde AXA. In dit geval ging het over de verkoop van zes grote kantoorpanden en een winkelcentrum. Deze portefeuilledeal is alleen te vinden op de Duitstalige site (klik HIER) van het Duitse managementteam van AXA. Volgens AXA zijn de panden uit het AXA Immoselect fonds verkocht vanwege de leegstand van 20%, de lage resterende huurcontractduur en de B-locatie van de panden. Wie de lijst van de verkochte kantoren bekijkt zal concluderen dat het hier niet bepaald om B-locaties gaat: Amsterdam ( waaronder Mexx-gebouw), Den Haag en Rijswijk (Plaspoelpolder).

Referentiedata

AXA zal destijds vast niet de beleggers voor het fonds hebben gelokt door te zeggen dat het om B-kantoren ging. Duitse partijen kochten in de Randstad juist de beste kantorenpanden op. Nu hebben ze de pech dat ook zij de gifbeker van de kantorenleegstand geheel moeten leegdrinken. De Duitsers zijn wel zo eerlijk te vermelden dat de verkoopprijs circa 48% lager is dan de laatste eigen Duitse schatting. Dat is dus een halvering van de oorspronkelijke aankoopsom. Ook vertelt AXA op de website dat het niet is gelukt is om de panden afzonderlijk te verkopen wat begrijpelijk is in deze slechte beleggingsmarkt. Liever zien de taxateurs individuele verkoopwaarden, echter deze portefeuilledeal geeft hen een zeer nuttige referentie van de stand van zaken op de kantorenmarkt.

Daarom is het zo jammer dat vastgoedadviseur Cushman & Wakefield over de twee recente belangrijke kantorentransacties waar zij bij betrokken zijn geweest (kantoor Atrium en deze van AXA) heeft moeten zwijgen van hun opdrachtgevers. En dat terwijl iedere taxateur zit te azen op de meest actuele transactiedata.

Door Rogier Hentenaar | Gepubliceerd op 1 juli 2013