Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Risicoaversie blijft troef in vastgoedmarkt

Vastgoedbeleggers blijven dit jaar risicomijdend en richten zich vooral op landen met een geringe bloostelling aan de schuldencrisis in de eurozone. Vanwege schaarste aan eersteklas vastgoedbeleggingen in deze markten liggen de transactievolumes lager dan vorig jaar.

‘De Europese Centrale Bank staat klaar om binnen haar mandaat alles te doen wat nodig is om de Euro te redden, en geloof me, dat is genoeg’. Het zijn inmiddels legendarische woorden van Mario Draghi, waarmee de president van de Europese Centrale Bank (ECB) eind juli een voorschot nam op een nieuwe ronde obligatieaankopen. In de daaropvolgende vergadering van de centrale bank voegde hij de daad bij het woord door een nieuw opkoopprogramma in werking te stellen. Sindsdien is de onzekerheid in de eurozone afgenomen en zijn beleggers weer meer risico gaan nemen, hetgeen vooral tot uiting is gekomen op de beurzen.

Maar de ECB kan met haar maatregelen natuurlijk niet in een keer de schuldencrisis oplossen. Daarvoor zijn de problemen te groot. De hervormingsmaatregelen en bezuinigingen zijn noodzakelijk, maar wegen voorlopig wel op tegen de consumentenbestedingen. Hierdoor blijft de groei naar verwachting op een laag niveau steken. De laatste ramingen van het IMF wijzen op een lichte krimp in de Europese Unie van 0,2% in 2012 en een lichte groei van 0,5% in 2013. Zorgwekkend is de ontwikkeling van de werkloosheid in de Europese Unie (EU-15), die inmiddels is opgelopen tot een historisch hoog niveau van 10,7%. De laatste maanden is vooral de werkloosheid in Spanje (25,1%) en Frankrijk (10,6%) gestegen, terwijl die in Duitsland (5,5%), Italië (10,7%) en België (7,4%) is gestabiliseerd. In Duitsland is zelfs sprake van een recordlaag aantal werklozen. In het Verenigd Koninkrijk is de werkloosheid juist gedaald in de afgelopen maanden, naar momenteel 7,9%.

Duidelijk lagere volumes

Tegen de achtergrond van dit toch wel sombere economische beeld is het niet verwonderlijk dat vastgoedbeleggers zich in Europa nog altijd terughoudend opstellen. Het vizier blijft gericht op kwalitatief hoogwaardige (‘prime’)  vastgoedbeleggingen op de beste locaties in de meest liquide markten, met een beperkte blootstelling aan de probleemlanden in de Eurozone. Het gaat dan vooral om centraal gelegen locaties in Parijs en Londen alsmede Berlijn en München, die alle vier over de eerste negen maanden van dit jaar een sterke volumegroei wisten te boeken. Dat blijkt uit research van BNP Paribas Real Estate. De sterke groei in deze specifieke regionale markten was echter niet voldoende om een daling elders in deze landen op te vangen. In heel Europa (Centraal- en Oost-Europa uitgezonderd) kwam het beleggingsvolume over deze periode zodoende 9% lager uit op €69,8 mrd.

Alleen in Oostenrijk, Luxemburg en Zweden kwam het beleggingsvolume over de eerste negen maanden hoger uit. Frankrijk (-4%), het Verenigd Koninkrijk (-6%), Duitsland (-13%) en ook Nederland (-8%) boekten allen een stevige daling. Daarbij speelt ook een gebrek aan eersteklasvastgoedbeleggingen in zowel de kantoren- als retailmarkt een rol. Niet geheel onverwacht vielen de ergste klappen in de periferie van de eurozone, waar beleggers Italië (-66%) en Spanje (-68%) massaal links laten liggen. Door de krappe financieringsmarkten liggen er in deze landen alleen mogelijkheden voor financieel krachtige partijen, die zich beperken tot kleinere transacties. Ook het feit dat verkopers nog vasthouden aan te hoge prijzen zet een rem op de vastgoedmarkten.

Engeland favoriet

Uit cijfers van CBRE blijkt dat vooral het Verenigd  Koninkrijk, de grootste commerciële vastgoedmarkt in Europa, de afgelopen maanden in trek was bij beleggers. Hier kwam het transactievolume in het derde kwartaal ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar mede dankzij het sterkere pond liefst 40% hoger uit op €8,5 miljard. Dat staat in schril contrast met de lichte daling van 1% tot €28,6 miljard voor Europa, inclusief Centraal- en Oost-Europa, als geheel. Het Verenigd Koninkrijk profiteert van de toestroom van risicomijdende vastgoedbeleggers van buiten Europa die hun exposure aan de euro zo klein mogelijk willen houden. Gelet op de goed gevulde Britse pijplijn aan nieuwe deals, rekent CBRE op een sterke afsluiting van 2012. BNP Paribas verwacht niettemin over geheel het jaar een daling van het transactievolume in het Verenigd Koninkrijk van circa 5%. Deze daling wordt ook voor Duitsland voorzien. De Franse volumes zullen met een kwart dalen, terwijl Spanje en Italië zich volgens de bank mogen opmaken voor een teruggang van meer dan 50%. Voor volgend jaar wordt hier echter een trendommekeer voorzien. De grote markten mogen rekenen op een stabilisering van de volumes, verwacht BNP Paribas.

Zoals gezegd blijft schaarste aan ‘prime’ beleggingen echter een probleem. Dit had een significant negatief effect op de volumes in het derde kwartaal in bijvoorbeeld Duitsland, Polen en Tsjechië. Vooral in de winkelmarkt, waar beleggers zich vanwege de defensieve kenmerken de afgelopen jaren massaal op stortten, is er in het topsegment weinig aanbod. Dit komt ook doordat er relatief weinig nieuwe ontwikkelingen zijn. Gevolg is dat ondanks een grote transactie van €400 miljoen (Center Milaneo in Stuttgart) het transactievolume in de Duitse retailmarkt in het derde kwartaal slechts €1,6 miljard bedroeg, een kwart onder het driejarige gemiddelde. Volgens CBRE speelt de schaarste aan hoogwaardige winkel beleggingen in geheel Europa en moeten beleggers hierdoor gaan samenwerken met lokale specialisten en/of net buiten het topsegment gaan kijken naar expansiemogelijkheden.

Kantoren gevraagd

De opmars van retail ten opzichte van kantoren is in elk geval voorlopig gestuit. Want het retailvolume in Europa mag dan in het derde kwartaal met 12% zijn gestegen naar €7,1 miljard ten opzichte van het voorgaande kwartaal, over de eerste negen maanden van het dit jaar komt het transactievolume maar liefst 34% lager uit. Hierdoor daalde het aandeel van retailbeleggingen in het totale transactievolume van 34% naar 23%, blijkt uit data van BNP Paribas. Vooral op de Duitse en Britse retailmarkten was het relatief rustig. Netto aanvangsrendementen op ‘prime’ retailvastgoed bleven gemiddeld genomen vrij stabiel en liepen in het derde kwartaal ten opzichte van een jaar geleden alleen op in het Verenigd Koninkrijk (5,0%) en Italië (4,6%). In Duitsland en Nederland bleven de rendementen stabiel op respectievelijk 4,2% en 4,6%, terwijl deze in Frankrijk daalden naar gemiddeld 4,0%. Opmerkelijk is dat het netto aanvangsrendement ook in Spanje stabiel bleef, op 5,5%, met de kanttekening dat het natuurlijk alleen om toplocaties in de grote steden gaat.

Anders dan winkelvastgoed laat de kantorenmarkt wel een hoog activiteitenniveau zien. Het volume steeg hier in de eerste negen maanden van het jaar met 16% tot €37,9 mrd en neemt daardoor 54% (vorig jaar 43%) van het totale volume voor zijn rekening. Nederland, België en Italië waren op jaarbasis echter dissonant in het geheel en boekten lagere volumes. De grootste en meest liquide markten, het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk, compenseerden dit echter ruimschoots. Vooral centraal gelegen locaties in Londen blijven zeer in trek bij buitenlandse beleggers. Maar beleggers toonden ook veel belangstelling voor Duitse kantoren. In München daalde het netto aanvangsrendement in het derde kwartaal ten opzichte van het tweede kwartaal met 5 basispunten naar 4,7%. Ook in het topsegment van Amsterdam en Parijs was op kwartaalbasis sprake van een lichte daling, dankzij een beperkt aanbod en hun aantrekkelijke locatie. Het netto aanvangsrendement in Amsterdam van 6% ligt echter wel 25 basispunten hoger dan een jaar geleden. Dat is een stuk meer dan de netto yield van 4% in Londen, die naar verwachting van BNP Paribas niet veel verder zal dalen.

Door Scope | Gepubliceerd op 8 november 2012