Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Op vakantie met de BTW

Bij recreatie- en vakantieparken met vakantiewoningen/chalets spelen diverse btw-aspecten een rol, zoals:

  • wel of geen btw-ondernemerschap;
  • kwalificatie als roerend of onroerend;
  • prestaties vrijgesteld of juist btw-belast;
  • btw-tarief van 6% en/of 21%.

Ten slotte kan men te maken krijgen met een samenloop van de overdrachtsbelasting. Hieronder zullen wij een en ander nader toelichten.

Roerend/onroerend?

De vraag of een vakantiewoning roerend dan wel onroerend is, speelt een belangrijke rol in de btw

en overdrachtsbelasting. De kwalificatie roerend of onroerend is namelijk van belang voor de eventuele toepassing van de vrijstelling in de overdrachts- en/of omzetbelasting, maar bijvoorbeeld ook voor de herziening (correctie) van het recht op aftrek van voorbelasting die bij aankoop wellicht is ontstaan. Het begrip (on)roerend kan voor de btw en de overdrachtsbelasting een verschillende inhoud hebben. Hierdoor kan het gebeuren dat zowel overdrachtsbelasting als btw is verschuldigd bij de aankoop van een vakantiewoning. Onder voorwaarden zijn er mogelijkheden om deze dubbele heffing te voorkomen. Eenmaal vastgesteld dat het een onroerend dan wel roerend goed is, is ook relevant na te gaan of de vakantiewoning wordt gebruikt voor privé- en/of zakelijke doeleinden.

Aan-/verkoop van vakantiewoningen en privégebruik

Indien de vakantiewoning als btw-ondernemer wordt gebruikt of verhuurd, kan recht op teruggave van btw (voorbelasting) bestaan. Indien sprake is van privégebruik heeft dit gevolgen voor de teruggaaf van btw. Afhankelijk van de kwalificatie als roerende of onroerende zaak en of de aankoop voor of na 2010 heeft plaatsgevonden, zijn verschillende regels van toepassing om dit privégebruik te corrigeren. Ook bij de aankoop van inventaris en kosten voor onderhoud, verbetering, verbouwing en algemene kosten zijn verschillende regels om een teruggaaf en/of correctie voor privégebruik door te voeren. De correcties voor privégebruik zijn buitengewoon complex. Uit praktische overwegingen en om discussies met de fiscus te voorkomen, is het mogelijk om de huurovereenkomsten en exploitatie zodanig aan te passen dat berekeningen achterwege gelaten kunnen worden bij privégebruik van de woning. Let op dat bij doorverkoop (binnen 10 jaar) van een onroerende zaak door een ondernemer de nodige maatregelen kunnen worden getroffen om terugbetaling van eerder teruggevorderde btw te voorkomen.

Verhuur

De verhuur van een vakantiewoning kan tot btw-ondernemerschap leiden, indien deze verhuur meer dan incidenteel is. Indien men hiervoor als btw-ondernemer wordt aangemerkt, kan deze verhuur – afhankelijk van de aard en de duur van de verhuur – belast en/of vrijgesteld zijn. Daarbij kan de verhuur wanneer deze niet is vrijgesteld, onder het 21% btw-tarief of het verlaagde tarief van 6% vallen. Dit verlaagde tarief geldt enkel bij kortstondige verhuur. Op grond van een besluit wordt hieronder verstaan een verhuur van max. zes maanden. Onder voorwaarden kan in bepaalde gevallen ook de verhuur langer dan zes maanden onder het 6%-tarief vallen. De servicekosten en aanvullende diensten kunnen onder voorwaarden het tarief of de vrijstelling van de verhuur volgen. Hiervoor gelden bijzondere vereisten.

Indien gebruik wordt gemaakt van de exploitant van een vakantiepark is voor zowel de eigenaar als deze exploitant relevant of de verhuur plaatsvindt op eigen naam of op naam van de eigenaar van de vakantiewoning. Het kan namelijk zijn dat de exploitant van het vakantiepark enkel als bemiddelaar wordt gezien en in dat geval zijn de btw-gevolgen verschillend van het doorverhuren van de woning door de exploitant als commissionair.

Reisbureauregeling

Hoewel een vakantiepark zichzelf over het algemeen geen reisbureau zal noemen, zal het park in sommige gevallen toch als zogenaamd ‘reisbureau’ worden aangemerkt. Deze regeling heeft grote gevolgen voor de administratie en facturering wanneer deze van toepassing is.

Kleine ondernemingsregeling

Een eigenaar van een vakantiewoning die als btw-ondernemer wordt aangemerkt, kan onder voorwaarden bij een beperkte btw-afdracht de kleine ondernemingsregeling (KOR) toepassen. Hierdoor hoeft men niet alle of zelfs geen btw af te dragen.

Conclusie

Een tweede woning geeft veel plezier. Maar ook de fiscus geniet graag mee. Met een juiste en tijdige planning kunnen de fiscale aspecten worden geoptimaliseerd en kan de vakantie en belegging financieel aantrekkelijk(er) worden.

Amstelveen, februari 2015

BDO Belastingadviseurs
Branchegroep Vastgoed

Drs J. van Twisk – BDO Btw specialisten, Wognum, jose.van.twisk@bdo.nl
Mr. Maarten Benard – BDO Btw specialisten, Amstelveen, maarten.benard@bdo.nl
BDO branchegroep Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 3 oktober 2014