Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Nick Blom

Foto van Nick Blom Nick Blom is na zijn HBO Makelaardij opleiding, begonnen als woning makelaar in Amsterdam. In 2007 heeft hij de overstap gemaakt naar een van de grootste aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoedfondsen van Nederland. Daar is hij gestart als vastgoedmanager (beheer) en uiteindelijk is hij verantwoordelijk geweest voor een commerciële afdeling gericht op particuliere beleggers. Sinds 2009 is Nick directeur van Vastgoedvergelijker.nl en hoofdredacteur van het maandelijkse Vastgoedvergelijker.nl E-magazine.
 
 
Meer artikelen van Nick Blom

Op bezoek bij Huib Boissevain (Annexum) en Harm Scholte (Homburg Capital)

Het afgelopen jaar, 2011, was voor Annexum een minder jaar dan 2010, zeker als er wordt gekeken naar plaatsingen van nieuwe fondsen en de algemene ontwikkelingen in de vastgoedwereld in relatie tot de bestaande fondsen. Financiers zijn het afgelopen jaar nog voorzichtiger geworden dan ze al waren. Dat is een duidelijke trend die ook dit jaar door zal gaan. De verwachting is dat het leningenvolume in 2012 nog kleiner zal worden dan in 2011. Desondanks heeft Annexum met een tweetal financiers nieuwe relaties weten op te bouwen en zijn de eerste financieringen verstrekt. Er zijn dus ook positieve geluiden hoorbaar.

De stroeve financieringsmogelijkheden willen niet zeggen dat er niets gebeurt, de Nederlandse particuliere belegger heeft zeker nog interesse in vastgoed. Sectoren waarbij hier aan gedacht moet worden zijn winkels voor dagelijkse boodschappen en zorgvastgoed. Zorg is op dit moment een echte groeisector. Annexum heeft in 2011 ongeveer 15 miljoen euro voor zorgvastgoed opgehaald bij particuliere beleggers

Nieuwe kansen
Iedereen heeft het voor 2012 over de verdere recessie. Boissevain denkt dat er de komende maanden wel meer duidelijkheid komt in de landencrisis in Europa. Dat zou dan ook moeten betekenen dat bij een herstel van het vertrouwen tussen de landen onderling, het consumentenvertrouwen daaropvolgend weer licht zal toenemen. Waardoor de rust op de beleggersmarkt hopelijk enigszins terugkeert.

Het nu lopende jaar 2012 zal nieuwe mogelijkheden bieden. Beleggingen in zorg- en retailvastgoed zullen doorgaan. Boissevain denkt dat er een markt zal ontstaan voor verhuurde woningen. Maar niet meer op basis van uitponden. Boissevain bedoelt dat door prijsdalingen de woningen op een bepaald prijsniveau zullen belanden waarbij het direct rendement weer aantrekkelijk wordt voor de belegger.

Ook de kantorenmarkt gaat kansen geven voor partijen die met veel eigen vermogen kunnen werken. Boissevain ziet hierin maar ook in andere vastgoedsegmenten mogelijkheden, waarbij de belegger er wel aan zal moeten wennen dat er geen of nauwelijks gebruik wordt gemaakt van leverage middels hypothecaire financiering op het vastgoed met als gevolg een temperend effect op het rendement.

Toenemende consolidatie vastgoedfondsen
De trend van consolidatie (het samenvoegen van vastgoedfondsen) zal verder gaan in de vastgoedfondsensector. Dit heeft volgens Scholte onder andere te maken met de huidige regelgeving en bepaalde vaste kostencomponenten die eigenlijk altijd aanwezig zijn. Zoals de kosten voor de AFM, prospectustoetsingen door de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen, Forumvast en voor Homburg Capital specifiek de kosten voor de Stichting Beleggers Compensatiestelsel. Dit zijn jaarlijks terugkerende kosten zonder dat er nog maar enig project is gedraaid. Uitsluitend de grotere fondsaanbieders zullen deze kosten kunnen opbrengen. Voor de kleinere partijen wordt het op deze manier telkens moeilijker om rendabel te ondernemen.

Er komen nu vanuit de zijde van de toezichthouders AFM en DNB allerlei aanvullende voorwaarden. Door de ruimere prospectusvrijstellingen die er vroeger waren hadden de meeste fondsen niet te maken met de vermogenseis in de Stichting Bewaarder. Nu is het zo dat men voor aanbiedingen van participaties onder de 100.000 euro in de Stichting Bewaarder 112.500 euro aan liquide vermogen moet aanhouden. Dat is financieel gezien nogal een verschil.

Boissevain vult aan: “Voor nieuwe partijen is het nog wel mogelijk de markt te betreden, echter na het eerste begin zal het moeilijk worden om de tweede stap te zetten. Zeker voor partijen die een rol als echte fondsaanbieder ambiëren en niet hun eigen portefeuille aan het liquideren zijn via de particuliere belegger.”

Samenwerking Annexum en Homburg Capital
Scholte: “Homburg Capital zal als effectenkantoor optreden voor Annexum, maar zal ook andere partijen met een goed beleggingsproduct opnemen in de jaarplanning. Daarnaast zal Homburg Capital zelfstandig ook eigen producten in de markt blijven zetten.”

Bij vastgoed is het gebruikelijk om één propositie per keer te initiëren. Maar hoe logisch is het om maar 1 fonds tegelijkertijd in de aanbieding te hebben? Als je kijkt naar bijvoorbeeld Robeco, die hebben wel 70 proposities tegelijk openstaan om vandaag in te beleggen. Er kunnen wat Boissevain betreft meerdere vastgoedfondsen van verschillende signatuur tegelijkertijd aangeboden worden. De markt zal hiervoor verder moeten professionaliseren en de beleggers zal hier aan moeten wennen. Het is wat hem betreft dus heel goed mogelijk om tegelijk een woningfonds en een winkelfonds te lanceren.

Homburg Capital heeft in het verleden al eerder ervaring opgedaan met het gelijktijdig in de markt zetten van verschillende vastgoedproducten. Zoals eind 2010 met Homburg MediArena, Winkelvastgoedfonds Duitsland 3 NV en een emissie van een Baltisch fonds. Momenteel heeft Homburg Capital circa 11.000 actieve beleggers, dat wil zeggen particulieren die in één of meerdere door Homburg Capital geïnitieerde beleggingen hebben deelgenomen.

Daarnaast dekt Annexum niet alle sectoren en ook niet alle landen. Waarbij er best aantrekkelijke proposities kunnen zijn waar de klanten van Annexum om kunnen vragen en er via Homburg Capital al de benodigde expertise aanwezig is.

Scholte: “De kracht van de nieuwe organisatie bestaat straks uit enerzijds een goedlopende sales- en marketingorganisatie en anderzijds een prima fondsen-structureerder en vastgoedbeheerder. Annexum bouwt al jaren aan schaalvergroting en deze transactie draagt daaraan bij. Door de overname van Homburg Capital kan zowel aan de beleggers van Annexum als aan de relaties van Homburg Capital een meer gedifferentieerd fondsenpakket worden aangeboden. Homburg Capital zocht een stabiele partner en heeft deze in Annexum gevonden.”

Daarnaast kijkt Annexum verder dan vastgoed, wellicht kan Annexum wat aan de kant van het vreemd vermogen doen. Zoals beleggen in vastgoedfinancieringen. Maar daar heb je een andere omvang voor nodig. De vraag is of Annexum en Homburg Capital daar samen groot genoeg voor zijn. “Maar”, zo zegt Boissevain, “als je kijkt naar de hypotheekrentes die op dit moment betaald worden en met wat voor risico, dan lijken dat interessante beleggingen.” Helaas is het zo dat het grootste gedeelte van de Nederlandse beleggers alleen geïnteresseerd is in een hoog rendement en zij dit rendement niet genoeg kunnen differentiëren naar risicograad. Het verwachtingspatroon van veel beleggers zal nog steeds moeten worden bijgesteld naar rendementen die daadwerkelijk realiseerbaar en reëel zijn. Er zou beter naar het risico gekeken moeten worden en minder risico betekent ook genoegen nemen met een lager rendement. Maar dit blijkt toch moeilijk aan de beleggers uit te leggen. “En dat is jammer”, vindt Boissevain.

Plannen voor de komende tijd
Er zal nog een klein gedeelte van Winkelhart Lelystad CV onder de aandacht van de Homburg Capital beleggers worden gebracht. Het prospectus ligt op dit moment ter goedkeuring bij de AFM. Ook zit er een nieuw hotelfonds in de pijplijn, enkele winkelinitiatieven en een zorgfonds. Daarnaast wil Annexum extra inzetten op het Dutch Microfund, een fonds dat in microkredieten investeert in de derde wereld. Annexum kijkt inmiddels ook naar alternatives impact investments zoals bijvoorbeeld wind- of zonne-energie. Ook hierin zal Homburg Capital bij de plaatsing een rol kunnen spelen.

De beleggers in Homburg Bonds
Scholte: “Homburg Capital was tot september vorig jaar het eerste aanspreekpunt voor de bondbeleggers in het beursgenoteerde Homburg Invest Inc. Het beursfonds heeft in het afgelopen najaar er voor gekozen een eigen communicatieplatform voor haar beleggers op te zetten, zowel via internet als via een callcenter.” Inmiddels zijn Homburg Invest en Homburg Capital in gesprek om de communicatie na overname van Homburg Capital door Annexum weer via Homburg Capital te laten lopen. Homburg Capital doet al vele jaren zaken met deze cliënten en kent ze veelal ook persoonlijk. Het is voor de medewerkers van Homburg Capital de laatste maanden lastig geweest om de bestaande cliënten naar een ander communicatiekanaal te moeten verwijzen voor informatie omtrent hun investeringen in Homburg Invest Inc.
Annexum en Homburg Capital willen ook deze bondhouders in de toekomst zo goed mogelijk kunnen informeren en assisteren in de voor hun onzekere tijden. Om de onafhankelijke rol te benadrukken zal Homburg Capital, gelijk met de effectuering van de overname door Annexum, binnenkort een naamswijziging bekend maken om vervolgens de informatievoorziening richting de bondhouders hopelijk weer snel te kunnen oppakken”, aldus Scholte en Boissevain.

Door Nick Blom | Gepubliceerd op 6 februari 2012