Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Thomas Kühl

Foto van Thomas Kühl T. Kühl, directeur, voltooide zijn studie Fiscaal Recht aan de Katholieke Universiteit Brabant. Werkte ruim tien jaar als belastingadviseur, waaronder de laatste jaren bij Ernst & Young in de internationale belastingpraktijk en als regiocoördinator van de Onroerend Goed Groep in Eindhoven. Was vanaf medio 1998 als zelfstandig fiscalist betrokken bij een groot aantal vastgoedtransacties en vastgoedinitiatieven. Bij Holland Immo Group BV is de heer Kühl als bestuurder verantwoordelijk voor het financiële en operationele fondsbeheer.
 
 
Meer artikelen van Thomas Kühl

Ook Ahold vindt zijn weg naar Duitsland

De Duitse winkelmarkt is, wat betreft omzet en winkeloppervlak, de grootste winkelmarkt in Europa. In het algemeen valt te constateren dat bepaalde retailconcepten zeer succesvol zijn in de markt. Dit geldt met name voor full-service supermarkten en levensmiddelendiscounters, die zich stap voor stap tot wijkwinkelvoorziening voor dagelijkse boodschappen (“runshopping”) hebben ontwikkeld. Deze gunstige ontwikkeling is ook bij het Nederlandse Ahold-concern niet onopgemerkt gebleven. In september van dit jaar zette Ahold met een Albert Heijn To Go gemakswinkel in Aken de eerste stap op de Duitse markt en in november werd  de tweede To Go supermarkt geopend in Essen. Hoe ziet de Duitse winkelmarkt eruit en wat maakt hem zo aantrekkelijk bij zowel de retailers als bij de beleggers?

Duitsland heeft de grootste winkelmarkt van Europa

Duitsland is volgens de berekeningen van HDE (Handelsverband Deutschland, voorheen Hauptgemeinschaft des Deutschen Einzelhandels) met een detailhandelsomzet van € 414,4 miljard in 2011 en een winkeloppervlak van circa 122,4 miljoen m2 (in 2011) de grootste winkelmarkt van Europa. Voor 2012 gaat HDE uit van een detailhandelomzet van circa € 421,4 miljard. De omzetontwikkeling binnen de detailhandel overtreft het conjuncturele herstel van de economie, waarmee de detailhandel een belangrijke bijdrage levert aan het economische herstel in Duitsland.

Hoe ziet de winkelmarkt eruit

De Duitse winkelmarkt wordt gedomineerd door vijf typen bedrijven: de grootschalige speciaalzaken (inclusief drogisterijen en drankenhandels), de traditionele kleinere speciaalzaken, de filiaalhoudende non-foodketens, de levensmiddelendiscounters en de mega- en hypermarkten. De levensmiddelen­discounters wisten de afgelopen 10 jaar hun marktaandeel flink uit te breiden. Dit werd aan de ene kant veroorzaakt door een sterke toename van het winkeloppervlak en aan de andere kant door de assortimentsprofilering en een toenemende wijkverzorgende functie. De levensmiddelendiscounters profiteren echter vooral van de hoge prijsgevoeligheid van de Duitse consumenten als het gaat om levensmiddelen. De grootschalige speciaalzaken (inclusief drogisterijen en drankenhandels) deden het de laatste 10 jaar goed. Ook zij breidden hun marktaandeel aanzienlijk uit.

De Duitse levensmiddelenmarkt kan worden verdeeld over vijf grote landelijk opererende supermarktbedrijven; Edeka, REWE, Schwarz, Aldi en Real. Zij waren in 2011 goed voor meer dan 70% van de totale food-omzet
(€ 169 miljard) in Duitsland. Ter vergelijking: de omzet van Real, de nummer 5 van Duitsland, is nog altijd hoger dan de omzet van Ahold in Nederland.

In de non-foodsector zijn er, naast de grote drogisterijketens, grote ketenspeciaalzaken voor onder andere textiel en schoenen ontstaan die de klassieke speciaalzaken vervangen. Zij zorgen weer voor een aantrekkelijk aanbod op locaties waar de klassieke speciaalzaken uit het straatbeeld zijn verdwenen. Ambitieuze detailhandelsketens volgen deze ontwikkeling.

Nieuwe trends in de Duitse winkelmarkt

De winkelmarkt voor dagelijkse voorzieningen omvat in traditionele zin de verzorging binnen een beperkte afstand (circa 15 minuten te voet) van goederen die voorzien in de dagelijkse of korte termijn behoeften. Hierbij gaat het met name om levensmiddelen. In ruimere zin vallen hieronder ook bepaalde goederen uit de non-foodsector. Met betrekking tot de sector voor dagelijkse voorzieningen waren de afgelopen jaren de volgende trends te onderkennen:

– Levensmiddelendiscounters zoeken de directe nabijheid van concurrenten. Met name de combinatie van Aldi en Lidl valt op.

– Levensmiddelendiscounters hebben hun assortimenten uitgebreid en worden in toenemende mate beschouwd als wijkwinkels die voorzien in de dagelijkse boodschappen. De laatste twee jaar is met name het aandeel van de full-service supermarkten gegroeid.

– Full-service supermarkten (zoals REWE en EDEKA) concentreren daarbij zich steeds meer op (binnen)stedelijke locaties respectievelijk dichtbevolkte woongebieden en profileren zichzelf met nieuwe assortimentsconcepten (gemaks- en versproducten) en winkeloppervlakten tussen de 1.000 en 3.000 m2.

– Een nieuwe trend die zich bij de levensmiddelendiscounters sinds 1 à 2 jaar voordoet, is hun terugkeer in de binnensteden met passende kleinschalige concepten (200 tot 400 m2 waarbij een sterk accent op versaanbod en gemaksartikelen ligt. In september 2012 opende het Nederlandse Albert Heijn zijn eerste Albert Heijn to Go vestiging in de binnenstad van Aken en maakte daarmee zijn eerste stap op de Duitse winkelmarkt.

Van discount naar full service geeft ook mogelijkheden voor Ahold

Doordat de economische voorspoed de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige producten aanwakkert, spelen de grote spelers als Edeka en REWE alsmede een aantal regionaal opererende supermarkten in op deze behoefte en voorzien de Duitse consument van nieuwe ruim opgezette supermarkten en een breed assortiment aan luxe en versproducten, waaronder steeds meer biologische producten. In een paar jaar tijd hebben we gezien dat zij de Nederlandse standaard die wij gewend zijn van Albert Heijn en Jumbo hebben weten te evenaren en op sommige punten hebben overtroffen. Maar ook voor buitenlandse full service supermarktketens, die ambitie hebben om de Duitse markt te betreden, lijkt daarom de tijd nu rijp. Voorbeeld hiervan is Ahold. In september van dit jaar zette Ahold met een Albert Heijn To Go gemakswinkel in Aken de eerste stap op de Duitse markt en in november werd  de tweede To Go supermarkt geopend in Essen.

Waarom is de Duitse winkelmarkt ook als belegging aantrekkelijk?

Duitsland is met meer dan 80 miljoen inwoners qua inwoneraantal het grootste land van Europa en kent eveneens de grootste economie van Europa. Wereldwijd staat Duitsland, na de VS, China en Japan op de vierde plaats. De groei van de Duitse economie in 2011 werd ook in de eerste helft van 2012 voortgezet. Na een krachtige groei met een prijs gecorrigeerde stijging van het bruto binnenlands product van 3,0% in 2011 volgde in de eerste helft van 2012 een voortzetting van de groei. Voor heel 2012 wordt de groei geschat op 0,7%.

Op de Duitse vastgoedbeleggingsmarkt vormde winkelvastgoed in 2011 het grootste aandeel in het investeringsvolume. De transacties in deze sector stegen in vergelijking met 2010 met 40% tot € 10,3 miljard en zorgden daarmee voor 45% van het totale investeringsvolume in commercieel vastgoed. De huren hebben zich de laatste jaren bescheiden ontwikkeld zodat in dit opzicht de Duitse retailmarkt kansen biedt voor vastgoedbeleggers. Het is dit type winkelbeleggingen, dat binnen Europese context een zeer defensief risicoprofiel kent, terwijl de aanvangsrendementen een aantrekkelijk cashflowrendement genereren. De langjarige huurcontracten (vaak 10, 12 en 15 jaar) met grote Duitse (discount-) winkelketens in de directe nabijheid van woonconcentraties, bieden een solide rendement/risicoprofiel. De focus van investeerders ligt dan ook steeds meer uitsluitend op deze door hen als veilig betitelde beleggingscategorieën.

Holland Immo Group is een Top-10 aanbieder van vastgoedbeleggingen in Nederland en heeft inmiddels langjarige ervaring met Duitse winkelbeleggingen. Holland Immo Group beheert inmiddels 34 winkelcentra met een totaal investeringsvolume van 200 miljoen euro verspreid over heel (voornamelijk west) Duitsland. Zowel Holland Immo Group als haar beleggingsfondsen staan onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Door Thomas Kühl | Gepubliceerd op 5 december 2012