Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Ontbinding of opzegging van een huurovereenkomst?

Juridische spraakverwarringen noem ik ze: ontbinding óf opzegging van een huurovereenkomst. Voor de niet-juridisch Sonja_vd_Kampdenkende mens is er geen verschil. Beide leiden tot het einde van een (huur)overeenkomst, dus wat doet het ertoe hoe je het noemt? Juridisch gezien zijn het echter heel verschillende routes. Hoe zit dat precies? 

Ontbinding hoort bij wanprestatie of ‘tekortkoming’. Eén van de partijen (meestal de huurder) voldoet niet aan zijn verplichtingen (meest voorkomend: huurachterstand). Volgens het algemeen contractenrecht kan een contractspartij, bij wanprestatie van de andere contractant, de ontbinding van de overeenkomst gewoon zelf inroepen (wel eerst in gebreke stellen).

Wanprestatie alleen via rechter

Bij huurovereenkomsten ligt dat anders. Als de verhuurder de ontbinding wenst op grond van wanprestatie van de huurder, dan kan dat alleen via de rechter. Alleen de rechter kan de ontbinding uitspreken. De rechter toetst dan of de wanprestatie ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Hier komt de (niet wettelijke) regel vandaan dat pas bij een huurachterstand van drie maanden kan worden ontruimd. Bij een kleinere huurachterstand is de rechter in het algemeen van oordeel dat de wanprestatie niet ernstig genoeg is. Overigens kan dat anders liggen als de betalingsproblemen structureel zijn.

In de praktijk komt een echte ontbindingsprocedure niet zo vaak voor. Meestal wordt er in een kort geding ontruiming gevorderd. De rechter loopt daarin vooruit op de verwachte uitkomst van een ontbindingsbeoordeling. Als het duidelijk genoeg is dat er voldoende grond is voor ontbinding, dan wordt ontruiming toegewezen. Formeel is de huurovereenkomst dan nog niet ontbonden want dat is niet mogelijk in kort geding. Omdat de huurder in het algemeen accepteert dat het einde oefening is, blijft een procedure tot formele ontbinding achterwege.

Opzegging

Het voorgaande geldt voor alle typen huur, zowel winkelruimte, woonruimte als overige (bedrijfs)ruimte. Van belang is verder dat ontbinding mogelijk is op ieder moment; ongeacht de looptijd van de huurovereenkomst. Bij opzegging ligt dit allemaal heel anders. Opzeggen is in feite de normale manier om een (huur)overeenkomst te beëindigen. Er is geen wanprestatie nodig. Anders dan bij ontbinding geeft de wet voor huurovereenkomsten allerlei bijzondere regels met betrekking tot opzegging, die ook nog eens verschillen per type huurovereenkomst.

Een fundamenteel uitgangspunt is dat opzegging alleen mogelijk is tegen het einde van een huurtermijn en een verhuurder kan (bijvoorbeeld) ook niet opzeggen als de huurder nog opties heeft.

Een  ander typisch aspect van opzegging is dat er een opzegtermijn in acht moet worden genomen. Dat kan een contractuele termijn zijn, of een wettelijke. Bij winkelruimte geldt bijvoorbeeld de termijn van een jaar. Voor winkelruimte en woonruimte schrijft de wet voor dat een verhuurder alleen op bepaalde gronden kan opzeggen. De opzegging leidt niet tot het einde van de huurovereenkomst, dat kan alleen via de rechter die de ingeroepen opzeggingsgrond toetst. De route van opzegging is daarmee voor winkelruimte en woonruimte een langzame weg om tot het einde van de huurovereenkomst te komen.

Sonja van der Kamp is partner bij Boekel De Nerée. Ze houdt zich bezig met vrijwel alle civiele aspecten van het onroerend goed recht. In het bijzonder heeft zij zich gespecialiseerd op het terrein van het huurrecht bedrijfsruimte, dat in de praktijk ook vaak een algemeen verbintenisrechtelijke achtergrond heeft. Naast advisering is ze bedreven in de procespraktijk.

Door Redactie | Gepubliceerd op 24 augustus 2014