Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Bart Sprangers

Foto van Bart Sprangers Bart Sprangers is in 2002 afgestudeerd aan de Universiteit van Utrecht. Direct aansluitend is hij aan de slag gegaan als jurist bij een brancheorganisatie om in 2006 als advocaat de advisering en (procedurele) juridische ondersteuning van ondernemers voor te zetten. Bart is juridisch breed georiënteerd en heeft geadviseerd en geprocedeerd in zaken aangaande arbeidsrecht, ondernemingsrecht, huurrecht en algemene civiele kwesties. In 2012 is Bart aan de slag gegaan bij BDO Legal binnen de sectie ondernemingsrecht. Bart houdt zich binnen het team van BDO Legal bezig met huurrecht, diverse samenwerkingsverbanden en voert een algemene vennootschaps- en verbintenisrechtelijke adviespraktijk. Bart is een adviseur met een praktische inslag die graag creatief meedenkt in oplossing. Daarnaast is hij betrokken en vasthoudend in het realiseren van de doelen zijn cliënten.
 
 
Meer artikelen van Bart Sprangers

Nieuw ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte

Op 19 februari jl. heeft de Raad Onroerende Zaken haar geactualiseerde modellen Huurovereenkomst en Algemene Voorwaarden voor ‘kantoor en overige bedrijfsruimte’ wereldkundig gemaakt. Het oude model dateerde uit 2003, dus hoog tijd voor vernieuwing. Maar hoe vernieuwend is dit nieuwe model?

ROZ, een vereniging van overwegend verhuurders, heeft al in 2012 een eerste stap gezet in het creëren van modellen die iets huurdersvriendelijker worden. Namens MKB Nederland ben ik destijds betrokken geweest bij het vernieuwen van de modelovereenkomst voor winkelruimte (290-bedrijfsruimte); veel van die wijzigingen zijn ook terug te vinden in de nieuwe modellen voor kantoorruimte. De meest in het oog springende veranderingen zal ik in het onderstaande behandelen.

De (model) huurovereenkomst

In de (model) huurovereenkomst zijn enkele keuzeopties toegevoegd. Zo biedt het model de keuze om te kiezen voor een kortere opzegtermijn (dan de oude standaard van 1 jaar). Ook wordt uitdrukkelijk de mogelijkheid geboden om alleen de huurder na de eerste huurperiode bevoegd te maken de overeenkomst op te zeggen; geheel in lijn met de ruimte die de wet al bood. Nieuw is ook een standaardbepaling over incentives; dit om te voorkomen dat er (later) discussies ontstaan over afgesproken extraatjes die niet in de (huur)overeenkomst stonden. Dit is een logische toevoeging.

De (model) algemene voorwaarden

De meeste aanpassingen zijn terug te vinden in de algemene voorwaarden. Zo is het van belang te beseffen dat het model nu bepaalt dat het pand (standaard) in ‘goed onderhouden staat’ wordt opgeleverd bij aanvang van de huurperiode; ook wanneer dat niet zo is. Het is voor de huurder dan ook van belang om een zorgvuldig proces-verbaal van oplevering op te (laten) stellen, iets wat in de praktijk zeer vaak achterwege wordt gelaten.

Daarnaast is nu opgenomen dat een verhuurder verantwoordelijk is voor de vergunning en ontheffing om het gehuurde als ‘bedrijfsruimte’ te gebruiken. Dit is echter iets anders dan de vergunningen die vereist zijn m.b.t. de specifieke bestemming (bijvoorbeeld horeca); hiervoor blijft de huurder verantwoordelijk, tenzij de verhuurder iets valt te verwijten en/of hij tegenwerkt, dan levert dit een gebrek en (dus) een vordering op, op de verhuurder.

Nieuw is tevens dat het de huurder op basis van dit model toegestaan wordt om het gehuurde onder te verhuren aan zijn groepsmaatschappijen. Wederom een praktische oplossing voor iets wat in de praktijk vaak al gebeurde. Ook het zonder toestemming van de verhuurder mogen aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in het gehuurde die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, is een versoepeling van het oude model.

Nog een praktische oplossing is dat het model het mogelijk maakt om eenzijdig, dus zonder de medewerking/aanwezigheid van de andere partij, een (bindend) eindinspectierapport op te laten stellen. Zowel huurders als verhuurders willen zich hier nog wel eens aan onttrekken.

De laatste wijziging die ik wil aanstippen is de veelvuldig gehoorde discussie over het verhogen van de waarborg. Het model bepaalt nu dat de huurder (pas) verplicht is deze te verhogen na een huurstijging van 15%.

Conclusie

Het nieuwe ROZ-model geeft enkele praktische oplossingen voor veel voorkomende discussies, biedt iets meer ‘keuzevrijheid’ aan partijen en is een voorzichtige stap in de richting van meer gelijkheid tussen huurder en verhuurder. Het blijft echter een verhuurdersmodel en vormt slechts een basis c.q. model voor de afspraken tussen partijen. De veranderingen in de markt maken dat de relatie tussen huurder en verhuurder meer benaderd zou moeten worden als een samenwerking tussen twee ondernemers; dat genereert meer creativiteit en passende oplossingen. Een model als uitgangspunt is dan handig, echter voor maatwerk is gespecialiseerde juridische ondersteuning noodzakelijk.

Utrecht, april 2015
BDO Branchegroep Vastgoed
Mr Bart Sprangers, BDO Legal, bart.sprangers@bdo.nl

Door Bart Sprangers | Gepubliceerd op 29 april 2015