Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Rogier Hentenaar

Foto van Rogier Hentenaar Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van Vastgoedjournaal en verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt.
 
 
Meer artikelen van Rogier Hentenaar

Merin brengt verhuurmakelaars in lastig parket

Eigenaren van (bijna) lege kantoorpanden kunnen hun borst nat maken. Gisteren ontvouwde het voormalige Uni-Invest – inmiddels omgedoopt tot het wat saaie Merin – een nieuwe strategie om huurders te trekken en vast te houden. Maar de belangrijkste troef werd niet genoemd in het persbericht. Die zal verhurende makelaars grote kopzorgen opleveren.

Het is feitelijk niet meer dan een verkapte oorlogsverklaring aan de vastgoedmarkt. Wie het persbericht van Uni-Invest/Merin van gisteren er op naleest kan niet anders concluderen. Met een nieuwe topman (de van OVG afkomstige Bas van Holten), een nieuwe naam en nieuwe eigenaren (TPG/Patron) is een heel ander soort kantoor/bedrijfsruimtebelegger opgestaan dan we gewend zijn.

Ogenschijnlijk doet Merin hetzelfde als alle andere partijen die huurders willen trekken. Kreten als ‘meer samenwerken met huurders’, ‘centraal stellen’ en ‘beter bedienen’ zijn gemeengoed. Merin kondigt daarnaast aan dat ze van de nieuwe eigenaren €50 miljoen mogen stukslaan om panden te vernieuwen. Dat lijkt heel wat maar met een portefeuille van 200 panden is dat gemiddeld slechts een kwart miljoen per object. Een beetje renovatie kost aanzienlijk meer. Maar ook het ‘herinrichten van parkeerplaatsen’ en ‘upgraden van installaties’ zitten daarbij en dan ben je nog sneller door je geld heen.

Troef

Maar waarmee Merin echt denkt huurders te trekken zijn de veel lagere huurprijzen. Die troef noemt Merin niet in haar persbericht maar dat maakt nu juist het verschil. De eigenaren TPG/Patron die vorig jaar voor een luttel bedrag de Merin-portefeuille hebben gekocht kunnen huurprijzen voor kantoren vragen die beleggers in bedrijfsruimte bij wijze van spreken nog steeds te laag vinden. Ik denk aan tarieven van rond de €60 per m2.

Het is evident dat Merin veel nieuwe huurders zal aantrekken. Omdat de kantorenmarkt een verplaatsingmarkt is, zal het overgrote deel van de huurders die aan het eind van hun huurcontract zijn beland en afkomstig zijn van kantoren in de buurt. Beetje in de stijl van Eurocommerce die vroeger huurders weglokte met nieuwe panden. Hoe men het ook noemen wilt, met Merin is een verhuurder opgestaan die niet alleen lage huren vraagt maar ook nog eens investeert in het vastgoed. Kom daar nog eens om in de huidige markt. Veel eigenaren van leegstaande panden hebben het geld er niet meer voor.

Kopzorgen

Wie ook kopzorgen krijgen, zijn de verhurende makelaars van de overige kantoorpanden in de buurt van een prijsstuntende Merin-pand. Hoe moeten die in godsnaam nieuwe gebruikers werven? Kunnen zij nog wel een verhaal vertellen in welk opzicht de panden van hun opdrachtgever ‘beter’ zijn dan een goedkoop huurpand van Merin? In mijn ogen zullen vooral de grote vastgoedadviseurs een geloofwaardigheidsprobleem krijgen als zij ook de Merin-panden in de verhuurportefeuille opnemen. Hoe zullen zij de grote huurprijsverschillen uitleggen aan potentiële eindgebruikers? Maken de vastgoedadviseurs een keuze voor welke opdrachtgever zij willen werken?

Me dunkt dat het voor de makelaars kiezen wordt tussen enerzijds sneller panden verhuren via prijsstunter Merin of anderzijds kansarme panden proberen te verhuren tegen een maandelijkse beheerfee die sommige makelaars vragen. Eerlijk gezegd zie ik een ander, meer waarschijnlijker scenario opdoemen: Merin zet de makelaars geheel buitenspel door een eigen verhuuradviestak op te richten. Ben zeer benieuwd hoe het gaat uitpakken. We zullen de ontwikkelingen op de voet blijven volgen.

Door Rogier Hentenaar | Gepubliceerd op 16 januari 2013