Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Scope

Foto van Scope Scope Group is in Duitsland een van de meest toonaangevende dienstverleners op het gebied van financiële analyse en advisering. De groep analyseert en waardeert momenteel meer dan 150.000 beleggingen met een totale vermogenswaarde van ruim 230 miljard euro. Scope werd in 2000 opgericht en heeft vestigingen in Berlijn, Frankfurt am Main en Amsterdam. Scope Netherlands is een joint venture met Beurswaage en werd opgericht in 2011.
 
 
Meer artikelen van Scope

Kansen met huurwoningen

In  tegenstelling tot de vele negatieve berichten over de Nederlandse woningmarkt, is het een van de weinige vastgoedmarkten die volgens CBRE nog zal groeien.  Voor beleggers in huurwoningen liggen er volgens de makelaarkansen. Dit geldt in het bijzonder voor  het gedereguleerde middensegment in de Randstad, omdat de toekomstige huurontwikkeling hier het gunstigst is.

Zoals bekend verkeert de Nederlandse koopwoningmarkt sinds de start van de financiële crisis in 2008 in mineur. De prijzen zijn gemiddeld met 11% gedaald.  De aanhoudende Europese schuldencrisis tast het vertrouwen van consumenten aan, wat zijn weerslag heeft op de woningmarkt. Daarbovenop komt nog eens de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en de terughoudende hypotheekverstrekking bij de banken. Even leek het sentiment te verbeteren na de aankondiging van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, maar de opleving bleek van korte duur. In de eerste drie maanden van 2012 is de woningmarkt verder verslechterd: slechts 24.000 woningen gingen in andere handen over, een dieptepunt sinds het uitbreken van de crisis. Het feit dat menig verkoper halsstarrig vasthoudt aan een te hoge vraagprijs, helpt ook niet mee om weer enige doorstroming op gang te brengen. Verliesnemen is moeilijk, zeker als dit leidt tot een restschuld.

Ondertussen heeft de malaise ook zijn weerslag op de nieuwbouwmarkt. Het CBS geeft aan dat er vorig jaar nog geen 56.000 nieuwbouwvergunningen zijn verstrekt, een niveau dat we sinds 1953 niet meer hebben gezien. Naar verwachting zullen er volgend jaar niet meer dan 50.000 nieuwbouwwoningen op de markt komen, waardoor het door de overheid beoogde jaarlijkse aantal van 75.000 wederom niet gehaald wordt. En ook de komende jaren zal dit volume zeer waarschijnlijk te hoog gegrepen zijn.

Aan de sterke prijsstijging sinds 1995 is een einde gekomen. Fitch denkt dat de huizenprijzen nog eens met circa 7% zullen dalen. Daarmee komen zij 18% onder de piek van 2008 te liggen, om en nabij het niveau van 2004. De prognose van de Amerikaanse kredietbeoordelaar komt overeen met die van ING. Zo sprak de bank begin dit jaar de verwachting uit dat de prijzen eind 2013 15 tot 20% lager zullen liggen dan in 2008. Een belangrijke reden van de verdere prijsdaling is de beperking van de hypotheekrenteaftrek, die de financierbaarheid van woningen doet afnemen.

Bescherming tegen inflatie

Maar de overheid heeft niet alleen de koopwoningen in het vizier, ze wil ook hervormingen doorvoeren in de huurwoningmarkt. Dit doet zij mede onder druk van de Europese Commissie, die de verstrekking van sociale huurwoningen met overheidssteun eigenlijk alleen gerechtvaardigd vindt voor de laagste inkomens. Een van de voorbeelden van de aangekondigde  liberaliseringsmaatregelen is de locatie-opslag, waarbij woningen in gebieden met schaarste extra punten krijgen in het woningwaarderingsstelsel. Verder wordt gesproken van een duurzaamheidsopslag, een monumentenopslag en een inkomensopslag. Deze aanpassingen zullen er volgens CBRE toe leiden dat er zich op de verhuurmarkt langzaamaan een gelijk speelveld ontwikkelt tussen woningcorporaties en commerciële beleggers.

Volgens de makelaar biedt de huurwoningenmarkt in Nederland sowieso veel kansen voor beleggers, al zullen zij wel selectief moeten opereren. Allereerst zijn huurwoningen een goede hedge tegen inflatie. Zo is de jaarlijkse gemiddelde huurprijsstijging in Nederland volgens CBRE vrijwel altijd hoger dan de inflatie. Van overheidswege mogen huren in de gereguleerde sector weliswaar maximaal met de inflatie worden verhoogd, door mutaties kunnen huurprijzen opwaarts worden aangepast. Verhogingen in de vrije sector kunnen bovendien bij de gereguleerde stijging worden opgeteld, aldus de makelaar. Daarmee onderscheiden woningen zich in positieve zin van de meeste andere segmenten in de vastgoedmarkt.

Bovendien is de woningmarkt een van de weinige vastgoedmarkten die gekenmerkt wordt door schaarste en waar nog sprake is van groei, hoewel er grote regionale en kwalitatieve verschillen zijn. Terwijl de kantoren- en winkelmarkt nadelige effecten ondervinden van de vergrijzing, opkomst van thuiswerken en snelle groei van internetverkopen, spelen de groei van de bevolking en het aantal huishoudens de woningmarkt in de kaart. Tot 2040 zal de totale bevolking en het aantal huishoudens toenemen met respectievelijk 7% en 14%. Dit zorgt er volgens CBRE voor dat er een aanhoudende kwantitatieve druk op de vraag naar woningen blijft bestaan. Met name het aantal eenpersoonshuishoudens zal naar verwachting sterk blijven groeien vanwege de ouder wordende ‘babyboom’ generatie. Regionaal zijn er echter grote verschillen. Tegenover stagnatie of zelfs krimp in bijvoorbeeld Oost-Groningen, Oost-Drenthe, Limburg en Zeeuws-Vlaanderen, staat groei in centrale  en westelijke delen van Nederland. Daarnaast zijn in de stedelijke gebieden vooral (betaalbare) eengezinswoningen vaak schaars, waar deze in de periferie juist domineren en er meer behoefte is aan andere woningen.

Minder uitpondmogelijkheden

Deze ontwikkelingen vormen volgens de makelaar een bedreiging voor de bestaande voorraad, maar bieden tegelijkertijd ook kansen voor beleggers. Het zijn vooral de huurwoningen die zullen profiteren van de schaarste en gunstige groeiperspectieven. De vraag naar koopwoningen loopt namelijk terug vanwege het lage consumentenvertrouwen, de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek , afname van het aantal gezinnen en beperkte financieringsmogelijkheden. CBRE denkt dat vooral het geliberaliseerde middensegment (€665-1.000) hiervan de positieve effecten zal ondervinden. De combinatie van een toenemende vraag en een zekere schaarste resulteert in een gunstige ontwikkeling van de huurprijzen. Ook omdat de woningcorporaties zich steeds vaker op de lagere inkomens zullen moeten gaan richten, biedt dit perspectief voor commerciële verhuurders.

Door de verslechterde koopwoningenmarkt zullen beleggers wel rekening moeten houden met het feit dat er minder uitpondmogelijkheden zijn. Voorheen was verkoop bij leegkomst van de woningen een belangrijke strategie, maar in de toekomst zullen beleggers het meer moeten hebben van het exploitatierendement. Door de dalende woningprijzen en een afnemende vraag naar koopwoningen zal het verschil tussen de leegwaarden van huurwoningen en de waarde in verhuurde staat naar verwachting afnemen, zo stelt CBRE. Daardoor zal een buy-and-hold exploitatiestrategie aan belang winnen. Met als gevolg dat het voor beleggers nog belangrijker wordt om de juiste keuzes te maken voor wat betreft de locatie, doelgroep en het segment. Wie kiest voor de meer risicovolle segmenten met hoge aanvangsrendementen, krijgt waarschijnlijk meer last van de verwachte leeg-waardedaling. Doelgroepen/segmenten met de gunstigste risico/rendementsverhouding zijn in de ogen van de makelaar: 50-plussers waarvan de kinderen het huis uit zijn, ouderen met een zorgoptie en gezinnen met een modaal inkomen. Studenten, verhuur van vrije sector woningen korter dan zes maanden (‘short stay’) en singles tot en met 34 jaar zijn minder kansrijke doelgroepen/segmenten.

Voor CBRE is het een teken aan de wand dat de aanvangsrendementen voor oudere, grootschalige complexen inmiddels al zijn opgelopen. Daarentegen is de vraag in het middensegment zo sterk dat in de regio’s met de hoogste bevolkingsdruk ook oudere en zelfs aangebroken complexen (die al deels uitgepond zijn) nog scherp geprijsd zijn. De makelaar verwacht overigens dat de ‘prime’ aanvangsrendementen stabiel zullen blijven, maar dat het topsegment van de markt wel kleiner wordt. Beleggers richten zich in toenemende mate op het kerngebied van de Randstad, waarbij bovendien jonge woningen het meest in trek zijn.

De conclusies van CBRE komen grotendeels overeen met die van DTZ, die eind vorig jaar met een rapport over de huurwoningenmarkt naar buiten kwam. Daarin trok de makelaar de conclusie dat woningen in trek blijven vanwege hun inflatiebescherming en zekerheid in het algemeen. Daarbij is de vraag naar huurwoningen in het segment €650 tot €1.000 groot en de leegstand beperkt. Investeringen in dit segment worden als vrijwel risicoloos gezien, aldus DTZ. Dat mag zo zijn, voor kleine particuliere beleggers is het vanwege de financiële en juridische risico’s over het algemeen onverstandig om slechts in een beperkt aantal woningen te beleggen. Een indirecte belegging in een goed gespreid beursgenoteerd of besloten fonds verdient de voorkeur. Een fonds dat zich richt op nieuwbouw in het middensegment van de groeikernen in de Randstad met een lage leverage van maximaal 25% zou zonder meer een welkome aanvulling zijn op het bestaande fondsenaanbod.

 

Door Scope | Gepubliceerd op 26 juni 2012

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly
Meer artikelen van Scope