Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (4)

Het Scheepjeshof-gat gedicht
De kranten staan er vol mee. Berichten over de malaise in de vastgoedmarkt. Daarbovenop is nu een  fiscale maatregel voorgesteld die verkrijgingen van belangen in vastgoedfondsen belast met overdrachtsbelasting.  In de woorden van de fiscale wetgever: het Scheepjeshof-gat wordt gedicht.

Naar onze mening is het fiscale wetsvoorstel niet goed doordacht en bovendien contraproductief voor het oplossen van de huidige economische malaise in de vastgoed markt.

Scheepjeshof
We nemen u eerst mee naar 2004. De Hoge Raad heeft in de Scheepjeshof-zaak participaties in een vastgoed maatschap gelijkgesteld met aandelen. De Hoge Raad oordeelde dat  overdrachtsbelasting is verschuldigd wanneer  1/3 van de aandelen in een vastgoedmaatschap wordt verkregen. In fiscale terminologie; er wordt aangesloten bij de eisen van artikel 4 Wet belastingen van rechtsverkeer (WBR). Artikel 4 WBR was voordien altijd voorbehouden aan de vennootschappen met rechtspersoonlijkheid. Na het Scheepjeshof-arrest stond artikel 4 WBR ook open voor contractuele samenwerkingsverbanden zonder rechtspersoonlijkheid. Sinds 2004 wordt dit door het Ministerie van Financiën het Scheepjeshof-gat genoemd.

Ondanks enige onzekerheden omtrent de uitleg van het arrest is de afgelopen jaren een werkzame regeling ontstaan om participaties in vastgoedbeleggingsfondsen te bezitten en te verhandelen. Voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting keken we door het samenwerkingsverband heen. En ondanks het feit dat een samenwerkingsverband geen rechtspersoonlijkheid bezit wordt het samenwerkingsverband voor de overdrachtsbelasting als zelfstandige entiteit bestempeld waarvan de participaties eenvoudig verhandelbaar zijn.

Getuige de groei van het aantal vastgoedmaatschappen en CV’s  heeft de markt kennelijk behoefte aan  een systeem van vastgoedfondsen zoals dat is ontstaan. De combinatie van fiscale transparantie en het regime van artikel 4 WBR zijn essentieel voor dit goed functionerende systeem.

De fiscale wetgever heeft nu voorgesteld om aan dit systeem een eind te maken. In haar eigen woorden: zij dicht het scheepjeshof-gat.

Transparante personenvennootschappen zonder rechtspersoonlijkheid, zoals maatschappen en CV’s, moeten in de voorgestelde systematiek worden onderscheiden van kapitaalvennootschappen met rechtspersoonlijkheid, zoals de besloten vennootschap.Voor deze laatsten verandert er niets. De indirecte beleggingen in vastgoed door de aankoop van aandelen in kapitaalvennootschappen blijven onder het regime van artikel 4 WBR vallen. Directe beleggingen, via transparante personenvennootschappen, gaan nu onder de nieuwe regeling vallen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen (open) fondsen waarvan de participaties vrij verhandelbaar zijn  en (besloten) fondsen waarbij instemming van de overige participanten is vereist. Voor open fondsen blijft de 1/3-regel gelden. Voor besloten fondsen geldt deze regel niet meer. Bij iedere verkrijging van participaties zal 6% overdrachtsbelasting over de waarde van het achterliggende vastgoed zijn verschuldigd. Dit kan draconisch uitwerken. Cijfervoorbeeld: Een vastgoed CV is opgericht met € 5 mio aan vreemd vermogen en € 5 mio aan participaties van € 10.000 nominaal. Het vastgoed is vanwege de marktomstandigheden 40% in waarde gedaald. Een participatie is daarom nu nog maar  € 1.000 waard. De participatie vertegenwoordigt echter € 6.000 aan vastgoed, waardoor € 360 aan overdrachtsbelasting moet worden betaald. Ten opzichte van de waarde van de participatie van €  1.000 een effectieve belastingdruk van 36%!  De waarde van de participaties zal naar verachting enorm dalen.

Verdere  economische gevolgen van het wetsvoorstel zijn onder andere dat de handel in participaties  nagenoeg stil zal komen te liggen en dat het (her)financieren van vastgoedfondsen  nagenoeg onmogelijk zal worden. Het aantrekken van eigen-vermogen door een vastgoed CV of maatschap zal worden beloond met een heffing van 6% overdrachtsbelasting. Het aantrekken van vreemd vermogen zal hierdoor verder worden belemmerd. Herstructureringen worden bemoeilijkt, gedwongen verkoop van het vastgoed kan een gevolg zijn, met verdere prijsdruk in de markt tot gevolg. Mogelijk kan voor nieuwe structuren een oplossing worden gevonden in buitenlandse structuren. Als dat werkbaar is, is dat natuurlijk wel een rare ontwikkeling en slecht voor de concurrentiekracht van Nederland.

De spelregels worden tijdens het spel veranderd
Het grootste probleem dat wij met het voorstel hebben is dat voor bestaande fondsen “tijdens het spel” de regels worden veranderd, zonder dat er een adequate mogelijkheid is om het fonds aan te passen. Tot medio 2011 was iedereen er van overtuigd dat de civiele wetgeving omtrent personenvennootschappen zou worden gewijzigd. Er zou een stelsel aan transparante entiteiten ontstaan, waarbij je kon kiezen voor rechtspersoonlijkheid. De nu voorgetelde fiscale regeling komt uit die tijd en gaf de mogelijkheid aan o.a. vastgoedfondsen om zich aan te passen aan de nieuwe realiteit. De financiële gevolgen zouden hiermee beperkt zijn gebleven. Het civiele wetsvoorstel is in 2011 plotseling ingetrokken. Het fiscale wetsvoorstel is echter vrijwel ongewijzigd in stand gebleven, zonder dat er een mogelijkheid wordt gegeven om de fondsstructuur te reorganiseren. Er is voor vastgoedfondsen nu geen mogelijkheid om  zich aan de nieuwe werkelijkheid te passen, waardoor vastgoedfondsen en hun beleggers in een veel nadeliger regime terecht komen.

Van besloten naar open?
Open fondsen worden gezien als zelfstandige entiteiten voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Deze worden zelf in de heffing betrokken. Besloten fondsen zijn transparant voor de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat resultaten van het fonds worden toegerekend aan de practicanten. Dit is een cruciaal element voor beleggers. Fondsen kunnen daarom niet zomaar vrij verhandelbaar worden.

Wordt de soep zo heet gegeten?
Diverse belangen organisaties hebben inmiddels kritische commentaren op het wetsvoorstel gegeven en de wetgever op geroepen de voorgestelde beperking van de toepassing van artikel 4 WBR te heroverwegen.

Wij wachten met spanning af of het wetsvoorstel – eventueel in aangepaste vorm – het levenslicht zal zien. Wij houden het in elk geval scherp in de gaten en volgen de ontwikkelingen nauwgezet. Tot die tijd kunnen natuurlijk nog gewoon fondsen onder de huidige wetgeving worden opgezet.

mr. J. Seerden
Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed

Meer columns over ‘Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’:

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (1)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (2)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (3)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (5)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (6)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (7)

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 24 mei 2012