Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Arjan Endhoven

Foto van Arjan Endhoven Arjan studeerde Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en is sinds 1999 aan de Belastingadviespraktijk van BDO in Amstelveen verbonden. Daarvoor werkte hij vijf jaar in de internationale corporate en vastgoedadviespraktijk van één van de grootste internationale accountants- en belastingadvieskantoren. In zijn dagelijkse praktijk is hij partner Belastingadvies en adviseert hij met name op het gebied van vennootschapsbelasting, internationaal belastingrecht en omzet- en overdrachtsbelasting. Tot zijn cliënten behoren o.a. hotelexploitanten, private vastgoedinvesteerders, projectontwikkelaars, private en publieke vastgoedfondsen en initiatoren, merchant banks en institutionele beleggers. Hij schreef diverse publicaties in vaktijdschriften, gaf les aan o.a. de NVM SOM en was spreker op en organisator van diverse seminars van BDO. Arjan is lid van de Vereniging Vastgoedfiscalisten. Voor BDO Nederland is hij de liaison partner in het real estate competence center van BDO International.
 
 
Meer artikelen van Arjan Endhoven

Kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (2)

Groen moet je doen! Internationaal wetenschappelijk onderzoek heeft aangetoond dat duurzame gebouwen op termijn een hoger beleggingsrendement opleveren dan traditionele kantoren en winkels. Steeds meer bedrijven en organisaties nemen  huisvesting nadrukkelijk mee in hun MVO-beleid. De vraag naar energiezuinige gebouwen stijgt, daarmee de druk op verhuurders om hun panden te verduurzamen. Enerzijds een kostenbesparing in de exploitatie, anderzijds verbetering van de verhuurbaarheid. Maar om daar te komen zijn eerst investeringen nodig.

Overheidsstimulering
De overheid wil investeringen in milieuvriendelijke en energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie  stimuleren. Hiervoor zijn er diverse programma’s. Fiscale stimulansen zijn bereikbaar voor vastgoedeigenaren die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting of kwalificeren als ondernemer voor de inkomstenbelasting. Hierbij valt te denken aan de regeling willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil), de regeling milieu-investeringsaftrek (MIA) en de Energie-investeringsaftrek (EIA).

Vamil
De Vamil biedt de mogelijkheid aangewezen investeringen willekeurig af te schrijven.Het is mogelijk om 75% vande investering al in het jaar van aanschaf af te schrijven, de overige 25% schrijft u wel regulier af. In latere jaren is er minder af te schrijven.Maar u boekt wel een liquiditeit- en een rentevoordeel doordat het betalen van winstbelasting naar detoekomst wordt verschoven.

MIA en EIA
De MIA en de EIA bieden beide een extra aftrekmogelijkheid van de fiscale winst. Bedrijfsmiddelen die hiervoor kwalificeren zijn aangewezen en gespecificeerd in de Milieulijst en de Energielijst, uitgegeven door AgentschapNL/ministerie EL&I. Met de MIA wordt voor aangewezen bedrijfsmiddelen 13,5%, 27% of 36%van het investeringsbedrag extra ten laste gebracht van de winst over het kalenderjaar waarinhet bedrijfsmiddel is aangeschaft, bovenop de andere fiscale aftrekmogelijkheden zoals de willekeurige afschrijving. De EIA geeft een aftrekpost van de fiscale winstvan 41,5% van de investering in energiebesparende bedrijfsmiddelen, bovenop de gebruikelijke afschrijving. Dit geeft een belastingbesparing, dus liquiditeitsvoordeel.

MIA en EIA kunnen gestapeld worden met Vamil. MIA en EIA kunnen niet samenlopen voor hetzelfde bedrijfsmiddel. Om MIA of EIA te claimen geldt een administratieve procedure, de investering moet tijdig worden aangemeld bij AgentschapNL.Dat is sowieso van belang: de EIA en MIA zijn gekoppeld aan jaarlijkse overheidsbudgetten. In het verleden zijn de regelingen daarom nogal eens in de loop van het jaar stopgezet: de pot was leeg. Anders gezegd: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. De Belastingdienst besluit uiteindelijk over de toekenning van MIA en/of Vamil, want toepassing is in de belastingaangifte.

In geval van een samenwerkingsverband (VOF, CV) geldt de faciliteit voor de gezamenlijke investering. De faciliteit kan ook worden gebruikt bij verhuurde bedrijfsmiddelen, maar alleen in binnenlandse situaties.Bij verkoop binnen vijf jaar van het bedrijfsmiddel waarvoor MIA of EIA is geclaimd, wordt het verkregen fiscale voordeel (deels) teruggenomen.Koppeling van de subsidie aan de winstbelastingen betekent dat het netto voordeel afhankelijk is van het toepasselijke belastingtarief. Dat is ten hoogste 25% voor de vennootschapsbelasting en 52% voor ondernemers in de inkomstenbelasting. Het maximum netto voordeel is dan voor Vpb-ondernemers bij MIA 9% en bij EIA iets meer dan 10% van de investering. Voor IB-ondernemers ligt dit op net iets meer dan 18% en 21% van de investering. Voorts betekent deze fiscale insteek dat er wel winst moet zijn, wil het voordeel gerealiseerd worden. Er komt geen geld vooraf beschikbaar, zoals bij een echte subsidie. Het voordeel wordt verdiend in de loop van de tijd, door vermindering van belastingafdracht.

Toepassing
De EIA is toepasbaar op vele technische voorzieningen voor energiebesparing in of bij bestaande en nieuwe bedrijfsgebouwen. En op kosten van (onderdelen van) bedrijfsmiddelen die aan de energieprestatie-eisen voldoen en voorzieningen die technisch noodzakelijk zijn voor deze bedrijfsmiddelen en die alleen daarvoor worden gebruikt. Hiertoe behoren energieprestatieverbetering van bestaande bedrijfsgebouwen volgens ISSO 75.1 of NEN 7120 en systemen voor verwarmen, koelen en vriezen, ventileren, isoleren en afschermen, verlichten, aandrijven, drogen of bevochtigen, energiehergebruik en beheer- en regelsystemen en opweksystemen voor duurzame warmte en elektriciteit.

Sinds 1 januari 2012 zijn Vamil en MIA toepasbaar bij duurzame renovatie van bestaande bouw of realisatie van duurzame nieuwbouw. Investeringen in woningen kwalificeren hierbij niet. De faciliteiten zijn bestemd voor duurzame utiliteitsfuncties van een gebouw dat voldoet aan hoge niveausvoor het keurmerk voor duurzame vastgoedobjecten van de DutchGreen Building Council (BREEAM-NL Nieuwbouw ofBestaande Bouw en Gebruik) ofGPR Gebouw 4 en waarbij additionele eisen worden gesteld aan het hout dat wordt verwerkt in het gebouw. Bij grootschalige renovatie of nieuwbouw kwalificeert een investering tot € 10.000.000 voor de MIA en de Vamil.

Conclusies
Verduurzaming van vastgoed is een onomkeerbare trend. Fiscale faciliteiten kunnen helpen in de cashflow. Sinds dit jaar zijn die faciliteiten uitgebreid. Een goede stimulans in een tijd waarin in toenemende mate bestaand vastgoed wordt gerenoveerd. Positief is dat voor de toepassing wordt aangesloten bij in de markt gebruikelijke duurzaamheidskeurmerken.

Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed

Meer columns over ‘Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’:

Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (1)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (3)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (4)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (5)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (6)
Fiscale kansen en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt (7)

Door Arjan Endhoven | Gepubliceerd op 2 februari 2012