Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Interview met Marcel de Boer, directeur Troostwijk: Kantelende markt vereist nieuwe inzichten en vaardigheden

Het is hoog tijd om de ellende in het vastgoed te parkeren in een door de overheid in te richten vorm van een ‘bad bank’  zodat het goede vastgoed in de keten niet verder besmet raakt en de stokkende economische motor in de vastgoedketen niet verder stil valt, dit stelt Marcel de Boer, directeur van Troostwijk Real Estate. Dat de nood hoog is, blijkt ook wel uit het feit dat De Nederlandsche Bank de leegstand van kantoren en bedrijfsruimten onlangs kwalificeerde als een sluipmoordenaar onder de financiële sector. Net zo desastreus als de kredietcrisis en de eurocrisis. “Er zijn nu structurele zaken aan de hand en de normale conjuncturele cyclus waarin we ervan uit gingen dat we vanzelf snel uit het dal zouden komen duurt nu wat langer dan verwacht. Niets meer is vanzelfsprekend.  We zullen in deze kantelende markt nu structureel zaken moeten beetpakken en met structurele maatregelen moeten komen. Het gaat om daadkracht en innovatief vermogen. Het imago van onze beroepsgroep en de sector staat wat mij betreft op het spel.”

“Zonder preventie is de vrees voor een domino-effect reëel”, zegt De Boer. Spaanse toestanden liggen ook hier op de loer. “Als we die narigheid willen voorkomen dan is een verzamelplaats voor het onder waterstaand commercieel vastgoed een prima tijdelijke oplossing. Als de economie weer aantrekt kunnen we met zijn allen deze geparkeerde zaken gezamenlijk aanpakken.”

Marcel de Boer zag eind 2007, toen hij in dienst kwam bij Troostwijk na een carrière bij ING, de zwarte wolken van een naderende crisis al boven de sector binnendrijven. “Het kon in de hoogconjunctuur niet op we waren alleen maar prijsopdrijvend bezig en het leenvermogen nam extreme vormen aan. Onze roze bril binnen de vastgoedwereld leek – zeker voor de buitenwereld – aan elkaar te hangen van een grote mate van doe maar. Het kon allemaal niet op. Het moest natuurlijk een keer fout gaan”.

Taxateurs eerste boodschappers slecht nieuws

Na de val van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers in 2008 toen de crisis in volle hevigheid losbarste, werden wij op aarde teruggezet. De taxateurs werden de eerste boodschappers van het slechte nieuws. “Het tempo waarin de vastgoedmarkt kantelde was nauwelijks bij te benen. De volatiliteit nam met de dag toe. De waardes schoten alle kanten op, de banken werden nerveus. Een beetje achteroverleunen was er niet bij, er moest continu heel snel geschakeld worden. De branche, die gewend was om te baden in weelde, wist niet wat het overkwam. “We hebben intern in deze fase onze governance aangepast en een extra verhoogde controle op de afgifte van ons taxatierapport in het proces ingebed om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van het afgeven van de waarde goed werd getoetst– we waren met zijn allen nog niet helemaal gewend aan deze snel gekantelde situatie en de ontstane volatiele situatie”, herinnert De Boer zich.

In 2009 werd pas echt duidelijk hoe diep de crisis zich ook in de vastgoedwereld had genesteld. Ook bij Troostwijk werd het business-model op de proef gesteld. “De mouwen werden opgestroopt en verdergaande professionalisering en transparantie was nodig. Gelukkig blies de wind nog wel in onze zeilen, al was het beduidend minder hard”, vertelt De Boer. Het voorspellende vermogen, onze onafhankelijkheid, accountable zijn en transparantie door met alle marktpartijen samen te werken en data te delen zijn hierin voor ons van strategisch belang. We hebben in deze periode ook het gouden kompas opgezet om onderscheidende markt partijen een prijs te geven voor hun bijzondere aanpak. Naast het taxeren als core business hebben wij ingezien om daarnaast ook steeds meer te adviseren. Het taxeren en adviseren liggen nu dichter bij elkaar dan ooit en zijn nu aanvullend aan elkaar en niet meer los te zien. Troostwijk RE doet dan ook zijn intrede in ons businessmodel.

De tijden van easy-money zijn definitief voorbij

Het verdienmodel van Troostwijk werd het jaar daarop weer aangepast aan de steeds harder wordende werkelijkheid. “De tijden van easy-money waren voorbij en de druk op meer toegevoegde waarde van onze dienstverlening naar onze klanten werd steeds belangrijker”, aldus De Boer. Het imago van de taxateur veranderde in rap tempo naar meer een raadgevende rol. Door de neergaande markt en daardoor ook de dalende waarden kregen we te maken met een ander verwachtingspatroon van onze klanten. “Het draait nu dan ook meer en meer om het implementeren van een goed verwachtingsmanagement waarbij het meedenken met de klant in mindere tijden centraal staat. Het zijn van een integere en betrouwbare strategische partner is een must”, stelt De Boer. “Als dienstverlener dienen wij er te zijn voor onze klant en het vertrouwen te geven er samen uit te komen. We speelden in op de snel veranderende vraag in de markt waarbij nieuwe inzichten ontstaan over de perceptie van de onderliggende waarde en de prijs.”

De productenportefeuille is nu aangepast op de veranderende vraag, verbreed en flexibeler om in te spelen op de huidige dynamiek. Troostwijk RE is steeds meer maatwerk gaan leveren om tot een optimale service te komen. Het vastgoed ‘de ruggengraat van de economische motor’heeft een soort van een hernia opgelopen. Een pijn die niet te bestrijden is met een pilletje. De patiënt zal onder het mes moeten en daar waar nodig moeten ingrijpen.” Wij willen graag die chirurg zijn om deze verfijnde operatie uit te voeren”, zegt De Boer.

Wantrouwen door gebrek aan transparantie

De Boer weet dat er nog veel wantrouwen heerst in de sector door onder andere het gebrek aan transparantie. “Partijen moeten leren om respectvol met elkaar om te gaan en elkaar meer te vertrouwen. Vastgoed is nu geen vanzelfsprekende stabiele inflatiebestendig product meer.”  De Troostwijk RE-directeur ziet het als zijn taak om de circle of blame die de sector in zijn greep houdt mede te doorbreken. En als mediator op te treden waar mogelijk. Een onafhankelijk deskundig (taxatie) rapport met vele wegingsfactoren voor risicoprofiel en bredere onderbouwing blijft daarbij onontbeerlijk. De Boer: “De taxatiemethoden staan volop ter discussie. De beleving van de kwaliteit van taxatierapporten tussen de marktpartijen en de taxateurs leidt steeds vaker tot verschillende interpretaties. Desondanks hebben marktpartijen meer dan ooit behoefte aan een goed onderbouwde waardering, met een heldere toelichting, van hun vastgoed. Het taxeren en adviseren ofwel het raadgevende komt steeds dichter bij elkaar te liggen en is niet meer los te zien van elkaar.”

Het initiatief van accountants en taxateurs, geïnitieerd door de NBA, om te komen tot duidelijker standaarden voor taxaties is goed, meent hij. “Het modelmatig waarderen om transparantie in de waarderingen te bereiken is ook prima. Het geeft maar weer aan dat de markt volop actief is om het waarderen van vastgoed verder te professionaliseren en wij zullen hierin zeker meedenken en samenwerken. Het niet-transparant zijn in onze sector heeft wat ons betreft een zeer negatief effect en we zullen hernieuwde uniforme standaarden moeten vaststellen om daar verandering in te brengen en het vertrouwen te herwinnen.”

Troostwijk is ook een groot voorstander om duurzaamheid te kunnen waarderen door het vastgoed breder te beoordelen. De Total Cost of Ownership benaderingswijze, waarbij naast de financiële, en markt risico’s ook wordt gekeken naar de operationele business risico’s, de mogelijke financiële gevolgen in de duurzame waarde zal leiden tot betere inzichten van het vastgoed. De methode brengt de totale kosten op korte en langere termijn goed in beeld en zodoende ook de mogelijke expected loss. “Als taxateurs zullen we de risico’s nog beter in kaart kunnen brengen en zodoende meer toegevoegde waarde kunnen leveren.”

Om te overleven moet de branche – waar Troostwijk een speler in is – mee met het hernieuwde tijdsbeeld. Stilstand is achteruitgang, weet ook De Boer. “Wellicht worden rapporten binnenkort gepresenteerd door middel van multimedia bronnen zoals YouTube of duurt dit nog een generatie wie zal het zeggen?”

Het gaat ons om het leveren van toegevoegde waarde

De hoeveelheid informatie die Troostwijk nu opstelt dient ook goed verwerkt te worden.  De Boer: “Mijn kinderen lezen in ieder geval stukken minder maar hun opname van informatie in deze sterk complexer sneller draaiende economie is veel effectiever en efficiënter. Onze dienstverlening neemt wat ons betreft in tempo en volume toe en vandaar ook de hang naar transparantie en standaardisatie in het lezen van de rapporten. Transparantie maakt het voor een ieder makkelijk om de juiste inzichten te krijgen van de aanwezige risico’s en beter te kunnen vergelijken. Voor ons gaat het uiteindelijk om toegevoegde waarde te leveren in het overdragen van onze kennis en kunde. In deze tijden gaat om effectief en efficiënt te werken en de hoofdzaken van de bijzaken te scheiden. We zullen worden uitgedaagd en structurele zaken dienen op te pakken om te zoeken naar een hernieuwde stabiliteit binnen onze sector.

De eerste tekenen dienen zich nu dan ook aan zoals de afspraken die zijn gemaakt over de onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van de taxateurs. Zo mogen die geen commerciële banden meer hebben met de opdrachtgever. Ook moet duidelijk zijn op welke grondslag waardering plaatsvindt en moeten taxateurs een opleiding hebben gevolgd. Ons businessmodel en verdienmodel zijn er klaar voor en passen prima in deze nieuwe richtlijnen van de NBA. Wij hopen dan ook dat er snel een akkoord komt tussen de NBA, de AFM en DNB zodat er meer duidelijkheid komt. Het kaf wordt van het koren gescheiden met strengere eisen en verbeterd ons imago in het veranderende tijdsbeeld.”

Door Redactie | Gepubliceerd op 5 oktober 2012

Dit bericht is geplaatst in Algemeen
Tags: , , , .
LinkedIn Twitter NUjij
Print Friendly, PDF & Email