Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Nick Blom

Foto van Nick Blom Nick Blom is na zijn HBO Makelaardij opleiding, begonnen als woning makelaar in Amsterdam. In 2007 heeft hij de overstap gemaakt naar een van de grootste aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoedfondsen van Nederland. Daar is hij gestart als vastgoedmanager (beheer) en uiteindelijk is hij verantwoordelijk geweest voor een commerciële afdeling gericht op particuliere beleggers. Sinds 2009 is Nick directeur van Vastgoedvergelijker.nl en hoofdredacteur van het maandelijkse Vastgoedvergelijker.nl E-magazine.
 
 
Meer artikelen van Nick Blom

Interview Huib Boissevain, CEO Annexum

Huib Boissevain MRICS (1959) is directeur/oprichter van Annexum. Annexum is een initiatiefnemer van fondsen voor particuliere en institutionele beleggers in de markt van kantorenvastgoed, winkelvastgoed, woningvastgoed, hotelvastgoed en alternatieve beleggingen als microfinancieringen.

Boissevain startte in 2000 Annexum, een bedrijf dat beleggingsfondsen voor de particuliere belegger uitbrengt. Een logische stap gezien zijn achtergrond in econometrie, beleggen, verzekeringen en vastgoed. Boissevain was onder meer directeur/oprichter van de Londense vestiging van Van der Moolen, directielid bij Zürich Leven en directielid bij de VastNed-groep. Hij is mede initiatiefnemer van ‘Laten we Nederland mooier maken’ en ‘Stichting Transparantie Vastgoedfondsen.’

Annexum is op dit moment één van de grootste spelers op de markt van de niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Opgericht in 2000 met een fondsvermogen van 1,1 miljard euro en een eigen vermogen van 350 miljoen euro richt Annexum zich op de particuliere belegger.
In 2009 is Annexum gefuseerd met Bakkenist en Emmens, een andere grote speler in de markt. Deze fusie bracht tot gevolg dat Annexum direct één van de leidende spelers werd bij de niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. De keuze voor een fusie met Bakkenist en Emmens was volgens Boissevain een logische, gezien de strategie van Annexum. تنزيل العاب اندرويد Annexum’s strategie was de kern versterken en diversificeren. Met het verstrekken van de kern wordt bedoeld: groter worden in vastgoedfondsen. De producten van Bakkenist en Emmens en Annexum sloten perfect op elkaar aan. Annexum was voor de fusie bekend van de bijzondere gebouwen, kantorenfondsen en een enkel winkelfonds. Bakkenist en Emmens was bekend van de winkelfondsen met de focus op supermarkten en een enkel kantoren fonds. Tevens pasten beide partijen qua omvang prima bij elkaar. De missie van Annexum is onveranderd om beleggers aantrekkelijke producten aan te bieden. Volgens Boissevain bepaalt uiteindelijk de belegger zelf waarin hij of zij wil beleggen en niet de aanbieder. Dit komt tot uiting in het feit dat Annexum fondsen initieert in vier verschillende assetklassen namelijk, winkelskantoren, woningen en hotels. Als voorbeeld gebruikt Boissevain: Robeco heeft soms wel 70 verschillende proposities open staan naar het publiek, terwijl bij partijen zoals en vergelijkbaar met Annexum het al vreemd wordt gevonden als er twee fondsen worden aangeboden. تنزيل لعبة الروليت Dit is Annexum nu aan het veranderen, de doelstelling is om het in retailtermen te noemen een one-stop-shop te worden op het gebied van vastgoed. Dit zou kunnen betekenen, dat Annexum in de toekomst haar assetklassen uitbreidt met zorg, infra en leisure.

2010

Wanneer de verslaggever van Vastgoedvergelijker Magazine aangeeft dat 2010 een moeilijk jaar is grijpt Boissevain meteen in, een moeilijk jaar wil hij het niet noemen. De moeilijkheid ligt bij veel aanbieders aan het verdienmodel. Bij Annexum is het zo, dat de lopende inkomsten van de fondsen de lopende kosten van de operatie dekken en wanneer dat zo is heb je als aanbieder geen plaatsingsdrang. Met plaatsingsdrang bedoelt Boissevain dat Annexum niet afhankelijk is van het initiëren en plaatsen van nieuwe fondsen. Terwijl bijna alle concurrenten dat wel zijn. De concurrentie heeft door de plaatsingsdrang wel fondsen in de markt gebracht tijdens de kredietcrisis, terwijl deze plaatsingsdrang bij Annexum ontbrak. Annexum heeft ervoor gekozen rustig af te wachten tot de markt weer geschikt was om te plaatsen. Volgens Boissevain komt dit de kwaliteit van de fondsen ten goede. Daarnaast betekent het dat de hypothecaire financiers eerder bereid zijn financieringen te verstrekken. Sterker nog, Annexum heeft net drie supermarktmaatschappen gefuseerd en daarbij rolden de banken over elkaar heen om te financieren. Dat zijn taferelen die de laatste drie jaar niet aan de orde zijn geweest. Tevens heeft Annexum voor een ander fonds een nieuwe equity bridge (overbruggingskrediet) afgesloten bij een andere bank. Dit kan worden beschouwd als goed nieuws voor de hele sector, omdat dit laat zien dat er positieve signalen zijn bij hypotheekbanken. Boissevain durft het zelfs zo te stellen, dat hij denkt dat de situatie van de vastgoedbanken fundamenteel ten goede aan het veranderen zijn. Naar verwachting plaatst Annexum in 2010 tussen de 40 en 45 miljoen euro aan eigen vermogen, middels particuliere beleggers. Vandaar dat Boissevain ook niet wil spreken van een moeilijk jaar 2010.

2011 en 2012

Voor 2011 en 2012 heeft Annexum grote plannen. De focus komt te liggen op de huidige vier vastgoedcategorieën, de categorie overige en een aantal open-end structuren die permanent in de markt zijn. De doelstelling is per vastgoedcategorie twee emissies per jaar te initiëren. Dat betekent acht tot tien emissies per jaar en drie of vier open-end structuren die permanent in de markt zijn. Verwachting is dat dit in 2012 gerealiseerd wordt. Boissevain denkt echter dat het al in 2011 haalbaar is. De omvang van de emissies zullen in eerste instantie kleiner zijn dan Annexum voor de kredietcrisis gewend was. Maar ook hier ziet Boissevain mogelijkheden. Onlangs werd Zorgveste de Pelikaan CV geplaatst met een eigenvermogen van 4 miljoen euro met een participatiegrootte van € 150.000 euro. Dit fonds had qua belangstelling meerdere keren het eigen vermogen op kunnen halen.

AFM

Wanneer de AFM ter sprake komt is Boissevain zeer duidelijk, hij heeft grote moeite met de wijze waarop de AFM functioneert en is ook bereid omdat in het openbaar te zeggen. Ten eerste zou de AFM moeten handhaven en geen regels maken en geen rechtspreken. De AFM opereert in strijd met de Nederlandse grondwet naar het oordeel van Boissevain. De “Trias Politica”, de scheiding der machten is bij de AFM niet van toepassing. Dit deed zich eerder voor bij de belastingdienst, dit is toen gecorrigeerd door het Ministerie van Financiën. Boissevain begrijpt niet dat er niet iets dergelijks gebeurt bij de AFM. Ten tweede verwacht de AFM dat de aanbieder transparant is, terwijl de AFM zelf niet transparant is. De AFM moet niet alleen algemene regels publiceren, maar ook beslissingen die ze in individuele dossiers heeft genomen openbaar maken.Daardoor bestaat er bij de AFM geen eenheid van beleid.Bij de AFM is het van belang met wie je zaken doet en dat vindt Boissevain bij de overheid niet kunnen. In de praktijk belemmert dit Annexum tot het verbeteren van enkelefondsen, omdat de AFM geen duidelijkheid verschaft.

Toezicht

Een ander voorbeeld is dat het toezicht stopt bij de grens van € 50.000. Van Boissevain mag het toezicht opgetrokken worden naar € 250.000. Desnoods op basis van vrijwilligheid. De AFM weigert op dit moment prospectussen van beleggingsaanbiedingen boven de € 50. بيت٣٦٥ 000 aan toezicht te onderwerpen. Er moet door de aanbieder verplicht gebruik worden gemaakt van een vrijstelling. De AFM meent op haar beurt dat deze fondsen niet onder toezicht staan, daar is Boissevain het niet mee eens. Volgens Boissevain staan deze fondsen wel degelijk onder toezicht, alleen kiest de toezichthouder ervoor om niet te kijken. Dit is dus niet de keus van de initiatiefnemer. Om het in een oneliner toe te voegen: de ambtstermijn van de president van de Nederlandse Bank beperken is niet voldoende antwoord op de kredietcrisis. Want meer heeft de Nederlandse politiek niet gedaan. Er zou structureel naar toezicht moeten worden gekeken. En dan zijn de meest voor de hand liggende zaken, handhaven en rechtspreken uit elkaar trekken en zelfs transparanter worden. Dit bevordert de eenheid van beleid, reduceert de kosten van toezicht en vergroot de effectiviteit aldus Boissevain.

Zelfregulering

Qua zelfregulering van de branche is Boissevain positief. Als een van de initiatiefnemers van de STV (Stichting Transparantie Vastgoedfondsen) heeft Annexum haar bijdrage geleverd aan verbetering van de transparantie. Het nieuwe regelkader dat geschapen is verschaft duidelijkheid en verbetert de kwaliteit. Wat voor verbetering vatbaar is voor de STV, is het beleggend publiek beter te informeren. Wat betreft de in de media gecreëerde tweedeling in het land van de aanbieders tussen STV en VVF (vereniging vastgoedfondsen) is Boissevain duidelijk, hij denkt dat deze tweedeling binnenkort zal verdwijnen. Als afsluiter van het interview vroegen wij Boissevain om een tip voor de particuliere belegger, waarop te letten bij het uitkiezen van een vastgoedinvestering. Aanbieders met heel groot op de voorkant van het prospectus “goedkeuring AFM’ zou hij vermijden. De AFM toetst alleen formeel procedureel en de belegging wordt niet getoetst. Wanneer de aanbieder dit heel nadrukkelijk in de marketing gebruikt wordt eigenlijk het publiek om de tuin geleid. Bij wie je belegt is uiteindelijk de essentie, fondsen met bekende politici in de werving zou Boissevain ook vermijden. Dat zijn signalen waar de belegger op zou moeten letten. Desalniettemin zou een belegger alleen moeten beleggen in producten die hij/zij ook begrijpt. De aanbieder moet de belegging in voor de belegger begrijpelijke woorden kunnen uitleggen.

Tot slot wil Boissevain nog kwijt dat het hoog tijd wordt dat in de private banking wereld het taboe van vastgoed wordt afgehaald, want als er nagedacht wordt over wat de problemen van hun klanten zijn, is het echt onbegrijpelijk dat men met zo’n grote boog om vastgoed heen loopt. Daar is geen enkele rechtvaardiging voor.

Vastgoedvergelijker.nl E-magazine Oktober 2010

Door Nick Blom | Gepubliceerd op 4 oktober 2010