Schrijf hier in voor onze nieuwsbrief
  • Maandelijkse e-magazine
  • Wekelijkse updates
  • 60.000 lezers!

Vul hier uw e-mail in:

Vastgoedvergelijker

Boy Wesel

Foto van Boy Wesel Boy is adviseur bij Grontmij Capital Consultants. Als deskundige op onder andere het gebied van de gebiedsontwikkeling levert hij institutionele beleggers onafhankelijk advies voor het selecteren van de Best in Class belegging.
 
 
Meer artikelen van Boy Wesel

Integrated community development biedt perspectief voor gebiedsontwikkeling en vastgoedmarkt in NL

Grontmij en de TU Delft voerden een onderzoek uit naar de kansen van de gebiedsgeoriënteerde aanpak van Amerikaanse vastgoedbeleggers voor de ruimtelijke herontwikkelingsopgave in Nederland. De onderzoeksresultaten zijn 12 februari voorgelegd aan een expert panel* met de vraag of integrated community development ook toepasbaar is in Nederland.

De praktijk van de gebiedsontwikkeling in Nederland bevindt zich in een transitie. Enerzijds zijn grootschalige integrale projecten onder de huidige economische condities financieel onhaalbaar, wat resulteert in een ruimtelijke voor de binnenstedelijke herontwikkeling, en anderzijds wordt financiering gezocht bij de langetermijngeoriënteerde vastgoedbelegger, waarmee de publieke sector een meer faciliterende rol krijgt. Het goede nieuws is dat  er voldoende investeringskapitaal op de plank ligt maar dat investeringsprojecten met een sluitende aanpak waarin institutioneel kapitaal gekoppeld wordt aan de herontwikkelingsopgave van een heel gebied nog ontbreken.

Amerikaanse investeringsaanpak

Een kijkje in de Amerikaanse keuken laat zien dat een ontwikkelende vastgoedbelegger zich langjarig committeert aan binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven door zowel community building (software), gebiedsmanagement (orgware) en vastgoedontwikkeling (hardware) op zich te nemen. Deze integrated community developers verbinden uitgebreide kennis van vastgoedontwikkeling en vast-goedbelegging aan gebiedsontwikkeling in sociaaleconomische hoogstedelijke topregio’s. Vanuit een lokaal netwerk en informele samenwerking tussen publiek, privaat en particulier, optimaliseren deze Amerikaanse partijen niet alleen het directe rendement van het gebouw als beleggingsobject, maar ook het indirecte rendement door de waardeontwikkeling op gebiedsniveau.

Kansen

Zowel de publieke als private experts in het expert panel zien kansen voor de gemeenschapgeoriënteerde aanpak van Amerikaanse ontwikkelende beleggers. De koppeling van een bottom-upaanpak vanuit een organische ruimtelijke transformatie op (middel)lange termijn, aan de top-down transparante investeringscriteria biedt de Nederlandse private sector kansen. Als grootste knelpunt van toepassing ziet het panel dat we in Nederland nog de typische kenmerken van de Amerikaanse ondernemersmentaliteit missen en dat kaders vanuit de publieke partijen niet altijd gelijkgesteld worden aan private partijen. De regie voor het gebied ligt in Amerika grotendeels bij private partijen die vervolgens inspiratie halen uit het succes van de concurrent. De Amerikaanse vastgoedbeleggers menen namelijk baat te hebben bij inmenging van succesvolle concurrenten, terwijl de publieke rol zich beperkt tot het maximaal faciliteren van privaat ondernemerschap. Uit het onderzoek blijkt dat deze aanpak de waardeontwikkeling van een gebied alleen maar ten goede komt.

Onzekere publieke houding

Voor een succesvolle implementatie van de Amerikaanse aanpak zal het Nederlandse publieke ont-wikkelkader anders ingericht moeten worden. De onzekerheid over de publieke houding ten aanzien van ruimtelijke ontwikkeling van gebieden op de (middel)lange termijn vormt een belemmerende factor voor de betrokkenheid van vastgoedbeleggers op lange termijn. Teveel randvoorwaarden als resultaat van publiek wensdenken bemoeilijkt het verenigen van publieke en private belangen. Ruimte bieden voor privaat initiatief vraagt transparante en gebiedspecifieke afstemming van publieke en private belangen op de lange termijn, overigens zonder dat daarbij een bindende gezamenlijke gebiedsexploitatie nodig is.

Conclusie

Integrated community development door vastgoedbeleggers biedt een aantal interessante handelingsperspectieven voor de (binnen)stedelijke herontwikkelingsopgave in Nederland. Zowel qua investeringsstrategie als qua gebiedsontwikkelstrategie, beide zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een eerste concrete vervolgstap is het opstellen van een uitnodigend en transparant publiek gebiedsspecifiek ontwikkelkader dat zowel kansen biedt voor een langetermijn-privaatgestuurde en gefinancierde ruimtelijke ontwikkeling, als een versterking betekent van de sociaaleconomische netwerken binnen de betrokken gemeenschap. Het lonkende investeringskapitaal van binnen- en buitenlandse vastgoedbeleggers komt namelijk niet vanzelf van de plank. Tijd voor een pilot dus. Grontmij en Grontmij Capital Consultants zetten voor zo´n initiatief graag hun expertise in.

*Grontmij houdt regelmatig expert meetings. Hierin wisselt een panel vakinhoudelijke experts van gedachten over een actueel thema of een actuele ontwikkeling. Expert meeting d.d. 12-02-2014, De Bilt, Aanwezig:Nicole Maarsen (Hal investments), Wim Wensing (Amvest), Rick Gijzen (Bouwfonds), Job van der Veer (SKD Vast-goed), Bob van der Zande (OGA), Edwin van den Heuvel (gemeente Tilburg), Niels Sorel (Planbureau voor de Leefomgeving), Geurt van Randeraat (MCD), Erwin Heurkens (TU-Delft), Johanneke Mulder (Twynstra Gudde/CleantechDelta), Jan Nijhof (Grontmij/CleantechDelta), Norbert Bol (Grontmij Capital Consultants), Nicolaas Veltman (Grontmij), Boy Wesel (Grontmij Capital Consultants), Carlo Sturm (TU-delft).

**Deze blog is geschreven in het kader van een onderzoek van Carlo Sturm, master student afdeling Housing & Real Estate TU Delft en Grontmij/GCC. Voor zijn onderzoek is Carlo afgereisd naar de Verenigde Staten om de aanpak van Vulcan Real Estate en CIM Group te analyseren. De tweede stagebeleider van Carlo (naast Boy Wesel) is Nicolaas Veltman, ontwikkelingsmanager Stedelijk Gebied Grontmij.

Door Boy Wesel | Gepubliceerd op 12 maart 2014